鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
横浜西 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜西 5-10

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　保坂　泰久

TEL.

鑑定評価額

160,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月12日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	770,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市西区楠町１８番３				②地積　(㎡)	145 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度7種最高31m (100,500)
	1:1.5	店舗兼共同住宅Ｓ6	店舗、事務所、共同住宅が混在する商業地域	南東27m市道	水道、ガス、下水	横浜 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ市道

交通

施設

横浜駅西方

1.1km

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道に面する、横浜駅徒歩圏の比較的古くからの商業地域である。特別な変動要因は無く、当面は現状を維持
するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,190,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 701,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、西区及び周辺区内の幹線道に面する商業地域だ。地元の個人事業主や法人事業主、マンション事業者等
が需要の中心である。交通量の割に通過が多いが、付近の人口が多く、横浜駅へ徒歩圏で交通利便性が高いので、商業
地としての需要は相当程度存在すると判断する。価格水準は、取引件数が少数なことにより把握が困難であるが、１㎡
当たり１００万円強程度と判断する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の現実の取引を基に算定される市場実態を示す価格だが、本地域は商業地域であり、賃料等
を算定根拠とする収益価格が重要な価格要素であることは否定できない。しかし、賃料動向に価格動向が反映されるも
のではなく、標準地は上層部が共同住宅で相当賃料が期待できない面がある。そこで、市場性が反映される比準価格を
中心として、収益価格を考量して、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜西 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 840,000 円／㎡

[114.3]
100

100
[100.0]

100
[ 87.5]

[100.0]
100

1,100,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    960,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

西区の人口は微増し、金融緩和等の影響によ
り、地価は、今後も強含む状況が継続すると
予測する。

横浜駅への徒歩圏の商業地域であり、利便性
等が良好で、需要は強く、当面は、現状を維
持すると予測される。

個別的要因に変動は無ものと判断する。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -20.5
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+14.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜西 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８０４０８Ｄ -25	横浜市西区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m市道、北東4m、角地		商業高度7種最高31m (100,500)
b	１０８０４０２ -8	横浜市西区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西8m市道、南西6m、角地		近商高度6種最高20m (100,300)
c	１０８０４０６Ｄ -27	横浜市西区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6.1m市道、南東2.5m、準角地		商業高度7種最高31m (100,366)
d	１０８０４０３ -21	横浜市神奈川区		建付地	（　）	長方形	南東27m国道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,400)
e	１０８０４０５Ｄ -104	横浜市神奈川区		貸家建付地	（　）	長方形	北東27m県道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,161,767	100 [ 100.0]	[ 118.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,305,605	100 [ 102.0]	1,280,005	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,280,000
b	(　 ) 878,496	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	880,169	100 [ 87.9]	1,001,330		1,000,000
c	(　 ) 1,072,099	100 [ 100.0]	[ 108.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,129,347	100 [ 91.5]	1,234,259		1,230,000
d	(　 ) 1,078,187	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,117,002	100 [ 104.5]	1,068,901		1,070,000
e	(　 ) 1,567,792	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,605,419	100 [ 115.6]	1,388,771		1,390,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,190,000 円／㎡]

横浜西 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,192,379	4,696,628	16,495,751	13,112,400	3,383,351	（　0.9613） 3,252,415	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	101,637,969 円　　　　（　 701,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜西 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗共同住宅	120.00	ＲＣ6	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	500 ％	500 ％	145 ㎡	10.0 m x 14.5 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

用途規制や付近の利用状況から６階建鉄骨コンクリート造店舗兼共同住宅を想定。

⑦有効率　 82.5 ％
の理由

ＲＣ造６階建てで共用部分を勘案した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	70.0	84.00	4,100	344,400	6.0	2,066,400
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	120.00	85.0	102.00	3,000	306,000	1.0	306,000
							1.0	306,000
3～ 6	共同住宅	120.00	85.0	102.00	2,900	295,800	1.0	295,800
							1.0	295,800
～

～

計		720.00	82.5	594.00		1,833,600		3,555,600
								1,489,200

⑨年額支払賃料	1,833,600 円　×　12ヶ月　＝　 22,003,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 594.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,003,200 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,320,192 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,683,008 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,555,600 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,423 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,489,200 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 475,948 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,192,379 円　　　　（　 146,154 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,120 円/㎡　月額支払賃料（　 4,100 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜西 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,115,000 円	223,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	880,128 円	22,003,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 360,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,895,500 円	223,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	223,000 円	223,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	223,000 円	223,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,696,628 円　（　　　　　　 32,391 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9613

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	223,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0588	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 35 ％　＋　0.0547 × 35 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,112,400 円（　　　　　 90,430 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,192,379 円
②総費用	4,696,628 円
③純収益　①－②	16,495,751 円
④建物等に帰属する純収益	13,112,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,383,351 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,252,415 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,430 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,637,969 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 701,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜西 5-10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市西区楠町１８番３	0200000089407-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
横浜西 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜西 5-10

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　石﨑　俊司

TEL.

鑑定評価額

157,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,080,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	770,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市西区楠町１８番３				②地積　(㎡)	145 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度7種最高31m (100,500)
	1:1.5	店舗兼共同住宅Ｓ6	店舗、事務所、共同住宅が混在する商業地域	南東27m市道	水道、ガス、下水	横浜 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 30 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 14.6 ｍ、規模　　 145 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２７ｍ市道

交通

施設

横浜駅西方

1.1km

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事務所ビル、高層共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域である。特段の変動要因はなく、当分は現状のまま
推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,150,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 810,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は横浜市内、各線各駅より概ね徒歩圏内において店舗、事業所の他店舗兼共同住宅等もみられる用途の多様
性が認められる近隣乃至普通商業地域一帯と判定。主たる需要者は地場企業や開発事業者等が中心となる。同一需給圏
内における取引件数は多くはなく、用途、規模等需要者の選好性の相違により取引単価が変動することから需要の中心
となる価格帯を把握するのは困難であるが、圏内需要は依然堅調で㎡あたり１００万円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地と代替・競争の関係が認められる不動産にかかる取引価格について各要因間の補修正を適用した結果、説得
力の高い比準価格を得た。一方の収益価格については、商業地域内といえど元本価値に見合う賃料の獲得が困難である
地域性も相まって低位に求められたものと考えられる。拠って本件では市場の実勢をより反映した比準価格を重視し、
収益価格を比較衡量するとともに代表標準地からの規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　横浜西 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 840,000 円／㎡

[114.3]
100

100
[100.0]

100
[ 88.9]

[100.0]
100

1,080,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇や金融資本市場の変動に注視すべき
必要があるものの宅地、投資需要共に堅調で
ある。当該観点からも不動産市況に注視する
必要がある。

横浜駅に近い幹線道路沿いの商業地域。地域
要因にかかる特段の変動は見られない。事務
所の他共同住宅の需要も高く、今後も地価は
上昇傾向が続く。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜西 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８０４０３ -21	横浜市神奈川区		建付地	（　）	長方形	南東27m国道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,400)
b	１０８０４１０Ｄ -515	横浜市鶴見区		貸家建付地	（　）	長方形	南東6m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 宅造規制区域 (100,360)
c	１０８０４１１Ｄ -40	横浜市中区		貸家建付地	（　）	長方形	南西11.5m市道、南東6m、角地		商業高度地区7種 (100,400)
d	１０８０４０１Ｄ -52	横浜市神奈川区		更地	（　）	ほぼ正方形	西4m市道、北3m、角地		近商高度6種最高20m (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,078,187	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,137,487	100 [ 98.6]	1,153,638	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,150,000
b	(　 ) 921,793	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	986,319	100 [ 85.8]	1,149,556		1,150,000
c	(　 ) 829,010	100 [ 100.0]	[ 115.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	907,963	100 [ 79.8]	1,137,798		1,140,000
d	(　 ) 765,755	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	817,797	100 [ 71.1]	1,150,207		1,150,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.91	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.91	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +1.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.91	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.91	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,150,000 円／㎡]

横浜西 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,721,256	6,111,875	19,609,381	15,699,600	3,909,781	（　0.9613） 3,758,472	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	117,452,250 円　　　　（　 810,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜西 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	120.00	ＲＣ6	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m	100 ％	500 ％	500 ％	145 ㎡	10.0 m x 14.6 m	前面道路：市道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～６階まで共同住宅（１ＤＫ３４㎡専有面積、各階３戸）を想定。

⑦有効率　 86.7 ％
の理由

同種建物の標準的有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	120.00	70.0	84.00	4,498	377,832	6.0	2,266,992
							0.0	0
2～ 6	居宅	120.00	90.0	108.00	3,374	364,392	1.0	364,392
							1.0	364,392
～

～

～

計		720.00	86.7	624.00		2,199,792		4,088,952
								1,821,960

⑨年額支払賃料	2,199,792 円　×　12ヶ月　＝　 26,397,504 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 624.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,397,504 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,583,850 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,813,654 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,088,952 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,436 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,821,960 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 869,166 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,721,256 円　　　　（　 177,388 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,520 円/㎡　月額支払賃料（　 4,498 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜西 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,602,000 円	267,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,319,875 円	26,397,504　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 386,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,269,500 円	267,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	267,000 円	267,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	267,000 円	267,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,111,875 円　（　　　　　　 42,151 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9613

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	267,000,000 円	設計監理料率　 360,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0588	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 35 ％　＋　0.0547 × 35 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,699,600 円（　　　　　 108,273 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,721,256 円
②総費用	6,111,875 円
③純収益　①－②	19,609,381 円
④建物等に帰属する純収益	15,699,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,909,781 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,758,472 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,920 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 117,452,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 810,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜西 5-10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市西区楠町１８番３	0200000089407-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考