鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
横浜西 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜西 5-8

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　保坂　泰久

TEL.

鑑定評価額

558,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,920,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月12日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	2,080,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市西区南幸２丁目１７番７｢南幸２－１７－７｣				②地積　(㎡)	191 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）特別用途地区高度7種最高31m (100,700)
	1:2	店舗兼事務所ＳＲＣ10	中小規模の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北西25m市道	水道、ガス、下水	横浜 540m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 18.2 ｍ、規模　　 191 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特別用途地区の指定のある商
業地域

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

横浜駅西方

540m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
特別用途地区
高度7種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

横浜駅徒歩圏の商業地域で、横浜市内を代表する繁華性を有する。特に、変動する要因は無く、当面は、現状を
維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,220,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,380,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市並びに周辺市の商業地域だ。地元だけでなく首都圏の個人事業主や法人事業主が需要の中心であ
る。横浜駅に近く、横浜駅の発展とともに繁華性を高めた地域で、相当の需要の認められる地域である。良好な立地や
容積率等を反映して、店舗事務所を中心に、マンション需要も認められる。価格水準は、取引件数が少数なことにより
把握が困難だが１㎡当たり３００万円弱程度と判断する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内の現実の取引を基に算定される市場実態を示す価格だが、反面、本地域は商業地域であり、
賃料等を算定根拠とする収益価格が重要な価格要素である。本地域は容積率が高く、賃貸収益が相当程度期待できるが
、賃料動向に価格動向そのものが反映しづらい傾向がある。よって、市場性を反映する比準価格を中心として収益価格
を考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

西区の人口は微増し、金融緩和等の影響によ
り、地価は、今後も強含む状況が継続すると
予測する。

横浜駅へ徒歩圏の横浜市内有数の繁華性の高
い商業地域であり、当面は、現状を維持する
ものと予測される。

個別的要因に変動は無ものと判断する。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜西 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８０４０５Ｄ -101	横浜市西区		建付地	（　）	不整形	南西24.9m県道、北西6m、北西4m、三方路		商業高度7種最高31m (100,500)
b	１０８０４０３Ｄ -45	横浜市西区		信託受益権	（　）	不整形	北西13m市道、南東4m、二方路		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,500)
c	１０８０４０１Ｄ -80	横浜市西区		貸家建付地	（　）	長方形	東16m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,800)
d	１０８０４０３Ｄ -1	横浜市中区		信託受益権	（　）	ほぼ長方形	北西28m市道、北東22m、角地		商業高度7種最高31m 地区計画等 (100,800)
e	１０８０４１０Ｄ -524	横浜市中区		建付地	（　）	ほぼ台形	北10.4m市道、中間画地		商業高度7種最高31m (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,062,417	100 [ 100.0]	[ 111.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,426,845	100 [ 114.4]	2,995,494	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,000,000
b	(　 ) 3,480,584	100 [ 100.0]	[ 107.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.7]	3,826,149	100 [ 103.5]	3,696,762		3,700,000
c	(　 ) 3,700,632	100 [ 100.0]	[ 115.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,255,727	100 [ 128.3]	3,317,012		3,320,000
d	(　 ) 4,084,925	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	4,191,133	100 [ 151.7]	2,762,777		2,760,000
e	(　 ) 2,683,198	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,876,388	100 [ 86.2]	3,336,877		3,340,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.74	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.74	画地　　　　 -2.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,220,000 円／㎡]

横浜西 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	57,963,302	13,143,712	44,819,590	29,400,000	15,419,590	（　0.9426） 14,534,506	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	454,203,313 円　　　　（　 2,380,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜西 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	145.00	ＲＣ9F1B	1,450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区高度7種最高31m	100 ％	700 ％	700 ％	191 ㎡	10.5 m x 18.2 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

用途規制や付近の利用状況から鉄筋コンクリート造９階建地下駐車場付店舗兼事務所等を想定。

⑦有効率　 75.0 ％
の理由

用途規制等を勘案して有効率を算定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	145.00	70.0	101.50	5,560	564,340	10.0	5,643,400
							0.0	0
2～ 9	事務所	145.00	85.0	123.25	4,460	549,695	6.0	3,298,170
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	145.00

～

～

計		1,450.00	75.0	1,087.50		4,961,900		32,028,760
								0

⑨年額支払賃料	4,961,900 円　×　12ヶ月　＝　 59,542,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,087.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	59,542,800 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 3,680,568 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	57,662,232 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	32,028,760 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 301,070 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	57,963,302 円　　　　（　 303,473 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 5,606 円/㎡　月額支払賃料（　 5,560 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜西 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,000,000 円	500,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,453,712 円	61,342,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,440,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,250,000 円	500,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	500,000 円	500,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	500,000 円	500,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,143,712 円　（　　　　　　 68,815 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9426

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	500,000,000 円	設計監理料率　 335,000 円／㎡　×　 1,450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0588	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 35 ％　＋　0.0547 × 35 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,400,000 円（　　　　　 153,927 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	57,963,302 円
②総費用	13,143,712 円
③純収益　①－②	44,819,590 円
④建物等に帰属する純収益	29,400,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	15,419,590 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	14,534,506 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,097 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 454,203,313 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,380,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜西 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市西区南幸二丁目１７番７	0200000132092-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月14日　提出
横浜西 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜西 5-8

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　峰崎　泰生

TEL.

鑑定評価額

562,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,940,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	2,080,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市西区南幸２丁目１７番７｢南幸２－１７－７｣				②地積　(㎡)	191 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）高度7種最高31m 特別用途地区 (100,700)
	1:2	店舗兼事務所ＳＲＣ10	中小規模の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北西25m市道	水道、ガス、下水	横浜 540m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 18.2 ｍ、規模　　 191 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特別用途地区の指定がある。

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

横浜駅西方

540m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
高度7種最高31m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域としての熟成度は高い。近隣での建替え事業が進捗する中、一層
の商業繁華性の高まりが期待される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,090,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,630,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

①同一需給圏は、西区及び神奈川区・中区の他、新横浜エリア、川崎駅周辺、東京都区部南部を含む商業地域の圏域で
ある。②主たる需要者は、収益性に着目してビル運営を行う投資法人等の機関投資家、不動産業者等が中心である。③
横浜駅周辺の再開発や建て替えの進展の波及効果により、横浜駅徒歩圏内の商業地の価格は上昇傾向が継続している。
④取引規模が一定でなく、総額から見た中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は横浜駅西口の主要商業地域の一角であり主たる需要者が機関投資家等であるため、同一需給圏は広域的であ
る。比準価格は横浜駅周辺の他、東京都内の類似性を有する地域の事例も検討して試算した価格であり信頼性が高い。
主たる需要者の性格から、収益性に着目しての取引が中心であることから収益価格も市場特性を適切に反映している。
以上より、比準価格と収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金利上昇への警戒感は強まっているが、価格
時点においては立地条件良好な物件に対する
需要は依然旺盛である。

令和５年１２月１５日に周辺にオープンした
ＣｅｅＵ　Ｙｏｋｏｈａｍａ、近接地での建
替え事業の進捗の波及効果が期待される。

個別的要因には特段の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜西 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８０４１０Ｄ -5	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西12m区道、南東12m、北8m、南8m、四方路		商業地区計画等 (100,700)
b	１０８０４１０Ｄ -548	港区		その他	（　）	不整形	南8.6m区道、中間画地		商業 (100,600)
c	１０８０４０１Ｄ -80	横浜市西区		貸家建付地	（　）	長方形	東16m市道、中間画地		商業高度7種最高31m 特別用途地区 (100,800)
d	１０８０４０８Ｄ -61	横浜市中区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西9m市道、北東3.5m、二方路		商業特別用途地区地区計画等 (100,720)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,154,378	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	4,061,196	100 [ 135.8]	2,990,571	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,990,000
b	(　 ) 4,188,380	100 [ 100.0]	[ 120.1] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	5,185,819	100 [ 148.8]	3,485,093		3,490,000
c	(　 ) 3,700,632	100 [ 100.0]	[ 123.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,570,281	100 [ 137.8]	3,316,604		3,320,000
d	(　 ) 3,628,587	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	3,919,881	100 [ 126.0]	3,111,017		3,110,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +1.14	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +65.0
b	正常	％／月 +1.18	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +1.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,090,000 円／㎡]

横浜西 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	58,765,145	13,166,188	45,598,957	28,518,000	17,080,957	（　0.9426） 16,100,510	（ 3.5 - 0.3 ） 3.2％
	⑧収益価格	503,140,938 円　　　　（　 2,630,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜西 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	145.00	ＲＣ9F1B	1,450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度7種最高31m 特別用途地区	100 ％	700 ％	700 ％	191 ㎡	10.5 m x 18.2 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗　２階～８階事務所、地下１階駐車場

⑦有効率　 75.0 ％
の理由

同種・同構造の標準的割合を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	145.00	70.0	101.50	5,653	573,780	10.0	5,737,800
							0.0	0
2～ 9	事務所	145.00	85.0	123.25	4,522	557,337	6.0	3,344,022
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	145.00

～

～

計		1,450.00	75.0	1,087.50		5,032,476		32,489,976
								0

⑨年額支払賃料	5,032,476 円　×　12ヶ月　＝　 60,389,712 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,087.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	60,389,712 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 1,800,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 3,731,383 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	58,458,329 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	32,489,976 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 305,406 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	150,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 1,410 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	58,765,145 円　　　　（　 307,671 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 5,700 円/㎡　月額支払賃料（　 5,653 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜西 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,910,000 円	485,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,487,588 円	62,189,712　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,676,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,122,500 円	485,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	485,000 円	485,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	485,000 円	485,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,166,188 円　（　　　　　　 68,933 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

28 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9426

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	485,000,000 円	設計監理料率　 325,000 円／㎡　×　 1,450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0588	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0404 ×　 35 ％　＋　0.0547 × 35 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,518,000 円（　　　　　 149,309 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	58,765,145 円
②総費用	13,166,188 円
③純収益　①－②	45,598,957 円
④建物等に帰属する純収益	28,518,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,080,957 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,100,510 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 84,296 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 503,140,938 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,630,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜西 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市西区南幸二丁目１７番７	0200000132092-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考