別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横浜西 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜西 5-7 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　福田　哲   TEL.
鑑定評価額 769,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,650,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,980,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市西区南幸２丁目９番１３
｢南幸２－９－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 290  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度7種最高31m
特別用途地区

(100,500)

1:2.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7		 中小規模の店舗、事
務所ビル等が多い商
業地域		 北東8m市道 水道、ガス、下水 横浜

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ヨコハマパルナード通り背後
の飲食店が多い商業地域。		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 横浜駅南西方

400m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度7種最高31m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 南幸地区では、新たな商業施設が開業し、さらに来年度末には賃貸用タワーマンションが完成予定であり、近隣
地域においてどのような影響があるか注視する必要がある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,710,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,360,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は横浜市中心部における繁華な商業地域で、横浜駅周辺、みなとみらい地区、関内地区、新横浜駅周辺等の
地区である。主な需要者は、収益物件を開発する事業者や投資家等である。飲食店が多い近隣地域はこれまで新型コロ
ナの影響を受けていたが、直近では緩やかながらも市況の回復が見られ、地価は上昇に転じているものと推察される。
条件の良否による取引価格の幅が大きく、取引の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地が所在する地域は横浜駅に近い繁華性高い商業地域で、想定される需要者は相応の資金力を有する事業者または
投資家となる。こうした需要者は収益性の観点からの投資採算性の検討を行うのが一般的であり、したがって収益価格
の規範性は相応に高いものと判断されるが、地域では自用目的の取引も見られている。本件では代表標準地との検討も
踏まえ、市場性を反映する客観的な比準価格と理論的な収益価格を関連付け、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜西 5-8                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,600,000 円／㎡		 [112.7]
100		 100
[100.0]		 100
[110.7]		 [100.0]
100		 2,650,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 横浜市中心部の商業地は、安定的な収益性の
維持、再開発事業に伴う繁華性向上の影響な
どを背景に、上昇基調を維持している。


近隣で開業した商業施設の影響は小さいが、
良好な投資環境を背景とした堅調な投資物件
需要の影響から地価の上昇幅は拡大傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  -2.5
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜西 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０４
０１Ｄ
-88		 横浜市神奈川区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 東11m市道、
南6m、角地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,500)
b １０８０４
０１Ｄ
-80		 横浜市西区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東16m市道、
中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,800)
c １０８０４
０３Ｄ
-45		 横浜市西区

 その
他

   
（　          ） 		 不整形 北西13m市道、
南東4m、
二方路
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,500)
d １０８０４
０５Ｄ
-101		 横浜市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西24.9m県
道、北西6m、
北西4m、
三方路
商業
高度7種最高31m
(100,500)
e １０８０４
０３Ｄ
-46		 横浜市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西7.9m市道
、中間画地
商業
高度7種最高31m
特別用途地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    929,985) 
4,649,925  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
4,915,635 		 100
[ 129.7]
3,790,004 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,790,000 
b (　           ) 
3,700,632  		 100
[ 100.0]		 [ 120.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,466,663 		 100
[ 167.0]
2,674,649 
2,670,000 
c (　           ) 
3,480,584  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.7]
3,847,524 		 100
[ 135.6]
2,837,407 
2,840,000 
d (　           ) 
3,062,417  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,322,722 		 100
[ 123.9]
2,681,777 
2,680,000 
e (　           ) 
4,426,962  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.0]
4,046,981 		 100
[ 148.2]
2,730,756 
2,730,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.1 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  +4.1 環境　　　　 +28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.5 交通・接近　  -4.1 環境　　　　 +34.0
画地　　　　  -2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  -2.1 環境　　　　 +14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +47.0
画地　　　　 +20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,710,000 円／㎡]  



横浜西 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

68,794,710 
15,719,283 
53,075,427 
29,870,400 
23,205,027 		 （　0.9426）
21,873,058 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    683,533,063 円　　　　（　  2,360,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜西 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 225.00 ＲＣ7 1,450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度7種最高31m
特別用途地区		 100 ％   500 ％   500 ％   290 ㎡     10.9 m x   27.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階の店舗、３階以上の事務所はいずれもフロア貸を想定するが、事務所については分割賃貸可能とする。 ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 同種同品等の建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
225.00 
72.0 
162.00 
7,562 
1,225,044 		 12.0  14,700,528 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
225.00 
77.0 
173.25 
5,293 
917,012 		 6.0  5,502,072 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
200.00 
85.0 
170.00 
4,537 
771,290 		 6.0  4,627,740 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,450.00 
81.7 
1,185.25 

5,998,506 		 43,341,300 
0 
⑨年額支払賃料      5,998,506 円　×　12ヶ月　＝　      71,982,072 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,185.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        71,982,072 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,599,104 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 68,382,968 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        43,341,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         411,742 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      68,794,710 円　　　　（　       237,223 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,562 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜西 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,048,000 円  　　　　    508,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,879,283 円  　　　       71,982,072　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,458,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,318,000 円  　　　　    508,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       508,000 円  　　　　    508,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       508,000 円  　　　　    508,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,719,283 円　（　　　　　　        54,204 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9426    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 508,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　   1,450.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 35 ％　＋　0.0547 ×  35 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,870,400 円  
（　　　　　       103,001 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 68,794,710 円      
②総費用 15,719,283 円      
③純収益　①－② 53,075,427 円      
④建物等に帰属する純収益 29,870,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 23,205,027 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 21,873,058 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       75,424 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    683,533,063 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,360,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜西 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市西区南幸二丁目９番１３
 0200000155270-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
横浜西 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜西 5-7 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　保坂　泰久   TEL.
鑑定評価額 766,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,640,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,980,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市西区南幸２丁目９番１３
｢南幸２－９－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 290  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
特別用途地区
高度7種最高31m

(100,500)

1:2.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ7		 中小規模の店舗、事
務所ビル等が多い商
業地域		 北東8m市道 水道、ガス、下水 横浜

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.9 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 ヨコハマパルナード通の背後
の飲食店等の多い商業地域		 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 横浜駅南西方

400m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
特別用途地区
高度7種最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 横浜駅徒歩圏の商業地域で、横浜市内を代表する繁華性を有する。特に、変動する要因は無く、当面現状を維持
すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,290,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市並びに周辺市の商業地域だ。地元だけでなく首都圏の個人事業主や法人事業主が需要の中心であ
る。横浜駅に近接し、横浜駅の発展とともに繁華性を高め、相当の需要の認められる地域である。良好な立地や容積率
等を反映して、店舗事務所を中心に、マンション需要も認められる。価格水準は、取引件数が少数なことにより把握が
困難だが１㎡当たり２００万円台後半程度と判断する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の現実の取引を基に算定される市場実態を示す価格だが、反面、本地域は商業地域であり、
賃料等を算定根拠とする収益価格が重要な価格要素である。本地域は容積率が相応にあり、賃貸収益がある程度期待で
きるが、賃料動向に価格動向そのものが反映されない傾向がある。よって、市場性を反映する比準価格を中心として収
益価格を考量して、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜西 5-8                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,600,000 円／㎡		 [113.1]
100		 100
[100.0]		 100
[111.7]		 [100.0]
100		 2,630,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,470,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 西区の人口は微増し、金融緩和等の影響によ
り、地価は、今後も強含む状況が継続すると
予測する。


横浜駅へ徒歩圏の横浜市内有数の繁華性の高
い商業地域であり、当面は、現状を維持する
ものと予測される。


個別的要因に変動は無ものと判断する。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜西 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０４
０５Ｄ
-17		 横浜市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東25m国道、
南西28m、
二方路
商業
高度7種最高31m
(100,600)
b １０８０４
０５Ｄ
-14		 横浜市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東25m県道、
南西4.9m、
二方路
商業
高度7種最高31m
緑化地域
(100,500)
c １０８０４
０８
-21		 横浜市中区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西8.2m市道
、中間画地
商業
高度7種最高31m
駐車場整備地区
(100,492)
d １０８０４
１０Ｄ
-539		 横浜市中区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西10m市道、
南東7m、角地
商業
高度7種最高31m
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,318,434  		 100
[ 100.0]		 [ 110.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
3,637,135 		 100
[ 114.7]
3,170,998 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,170,000 
b (　           ) 
3,595,840  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,984,191 		 100
[ 116.8]
3,411,122 
3,410,000 
c (　           ) 
2,992,603  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,172,159 		 100
[ 107.0]
2,964,635 
2,960,000 
d (　           ) 
2,100,708  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.8]
2,266,660 		 100
[ 111.3]
2,036,532 
2,040,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月  
+0.63 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,900,000 円／㎡]  



横浜西 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

68,351,257 
15,551,538 
52,799,719 
30,282,000 
22,517,719 		 （　0.9426）
21,225,202 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    663,287,563 円　　　　（　  2,290,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜西 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 225.00 ＲＣ7 1,450.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
特別用途地区
高度7種最高31m		 100 ％   500 ％   500 ％   290 ㎡     10.9 m x   27.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 用途規制や付近の利用状況から鉄筋コンクリート造７階建店舗兼事務所を想定。 ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 用途規制等を勘案して有効率を算定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
225.00 
72.0 
162.00 
7,680 
1,244,160 		 12.0  14,929,920 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
225.00 
77.0 
173.25 
5,380 
932,085 		 6.0  5,592,510 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
200.00 
85.0 
170.00 
4,680 
795,600 		 6.0  4,773,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,450.00 
81.7 
1,185.25 

6,154,245 		 44,390,430 
0 
⑨年額支払賃料      6,154,245 円　×　12ヶ月　＝　      73,850,940 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,185.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金で充当。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        73,850,940 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,908,075 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 67,942,865 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        44,390,430 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         408,392 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      68,351,257 円　　　　（　       235,694 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,757 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,680 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜西 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,090,000 円  　　　　    515,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,954,038 円  　　　       73,850,940　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    4,100,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,377,500 円  　　　　    515,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       515,000 円  　　　　    515,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       515,000 円  　　　　    515,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,551,538 円　（　　　　　　        53,626 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 28 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9426    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 515,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 345,000 円／㎡　×　   1,450.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 35 ％　＋　0.0547 ×  35 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 30,282,000 円  
（　　　　　       104,421 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 68,351,257 円      
②総費用 15,551,538 円      
③純収益　①－② 52,799,719 円      
④建物等に帰属する純収益 30,282,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 22,517,719 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 21,225,202 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       73,190 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    663,287,563 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,290,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜西 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市西区南幸二丁目９番１３
 0200000155270-0000
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備考