令和8年1月16日　提出 横浜西 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜西 -9 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　孝義   TEL.

鑑定評価額 307,000,000 円  １㎡当たりの価格 780,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 500,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市西区中央１丁目４番３ ｢中央１－３６－５｣ ②地積 　(㎡) 394   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,500) 防火 （その他） 高度7種最高31m (100,500) 1:1 共同住宅 ＲＣ10 中高層の共同住宅等 が建ち並ぶ住宅地域 南東29m国道、三方路 水道、ガス、下水 戸部 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   170 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.3 ｍ、奥行　約　　  20.4 ｍ、規模　　       394 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 接面道路は都市計画道路で価 格時点現在拡幅の事業中であ る。 街 路 ２９ｍ国道 交通 施設 戸部駅南西方 300m 法令 規制 商業 (100,500) 防火  高度7種最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅に近く、幹線道路沿いで地勢平坦な中高層の共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域で、格別な変動要因はなく 当分の間は現状を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0 セットバック部分　　　　　　　　  -2.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    834,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              723,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね西区、中区、神奈川区、鶴見区、港北区、川崎区、幸区、中原区の最寄駅から徒歩圏のマンション の立地が可能な地域。需要者の中心はマンションディベロッパーである。横浜駅から一駅に所在し、容積率が５００％ であることからマンション適地として希少性は高く、需要は旺盛である。マンション適地の取引価格は規模や立地等に よりばらつきが大きく、希少性の高い土地については高値での取引も見受けられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格はマンション需要が認められる地域に存し、相応の画地規模を有する取引事例から求めており信頼性が高い。 開発法による価格は不動産開発業者のマンション分譲を前提とした投資採算性を反映した価格で建築費、販売価格等の 想定は妥当で信頼性が高い。典型的な需要者は市場性及び投資採算性をいずれも重視すると考えられる。よって、比準 価格と開発法による価格を関連づけ、現下における不動産市場の動向等も考慮し鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    680,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 各国の通商政策や物価上昇等の影響はあるが 金融緩和の継続や雇用・所得環境の改善によ り景気は緩やかに回復している。不動産需要 は好調を維持。 横浜駅から一駅に所在し交通接近性に優れる 地域であることから、マンション適地として の需要は旺盛であり、地価は上昇と判断した 。 個別的要因に変動はみられない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +14.7 ％  ％