別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
横浜西 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜西 -5 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　高橋　晃   TEL.
鑑定評価額 84,500,000 円  １㎡当たりの価格 462,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市西区南軽井沢１４番１２
 ②地積
　(㎡)		 183  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m
土砂災害警戒区域

(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、マンショ
ン等が建ち並ぶ住宅
地域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 横浜

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.2 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       183 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 横浜駅徒歩圏の住宅地域 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 横浜駅北西方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 横浜駅徒歩圏の住宅地域であり、格別の変動要因もなく、当分の間、現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    471,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    278,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西区及び周辺区の住宅地域であり、近隣地域は旧来からの横浜駅徒歩圏の住宅地域である。需要者の中
心は東京都心や横浜市中心部等への通勤者である１次・２次取得者層であり、同一需給圏外からの転入者も見られる。
住環境は良好で需給関係は比較的安定的である。取引価格は取引事情や地域性等を反映して、相応の価格幅があるが、
１㎡あたり概ね４０～５０万円程度が中心的な価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実に生起している取引事例を比較検討して求めたものであり、市場性を反映した価格である。一方、収益
価格は対象不動産の収益力に基づく投資採算性を反映した価格である。対象不動産は必ずしも収益性が十分加味されて
取引される訳ではなく、居住に関する快適性や生活利便性等が重視されるものであり、したがって本件では、比準価格
を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地から検討した価格との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜西 -4                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    278,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[103.0]		 100
[ 61.0]		 [100.0]
100		 458,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    430,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は米国の通商政策の影響がみられるもの
の、緩やかに回復している。消費者物価は上
昇傾向だが、各種経済指標は持ち直し若しく
は横ばいである。

横浜駅徒歩圏の住宅地域であり、地価は堅調
な需要を背景に上昇傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -39.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜西 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０４
０９
-27		 横浜市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北11m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,200)
b １０８０４
０３
-3		 横浜市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東4m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,160)
c １０８０４
０２
-16		 横浜市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西4m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,175)
d １０８０４
０３
-2		 横浜市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北4m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,160)
e １０８０４
０３
-1		 横浜市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5.5m市道
、中間画地
１中専
高度3種最高15m
(70,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
622,820  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
637,768 		 100
[ 131.9]
483,524 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
484,000 
b (　           ) 
608,004  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
628,074 		 100
[ 129.4]
485,374 
485,000 
c (　           ) 
454,810  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
466,518 		 100
[ 106.7]
437,224 
437,000 
d (　           ) 
445,977  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
543,567 		 100
[ 115.1]
472,256 
472,000 
e (　           ) 
580,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
587,883 		 100
[ 121.9]
482,267 
482,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.6 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.1 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    471,000 円／㎡]  



横浜西 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,675,153 
958,667 
4,716,486 
2,678,620 
2,037,866 		 （　0.9725）
1,981,825 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     50,816,026 円　　　　（　    278,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜西 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 Ｗ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
土砂災害警戒区域		 70 ％   200 ％   200 ％   183 ㎡     11.2 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域のアパート需要、周辺建物の状況等を考慮して、２階建の共同住宅（専有面積４５㎡　４戸　駐車場２台）を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
2,386 
214,740 		 1.0  214,740 
1.0  214,740 

 2～ 2		 住宅
90.00 
100.0 
90.00 
2,435 
219,150 		 1.0  219,150 
1.0  219,150 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

433,890 		 433,890 
433,890 
⑨年額支払賃料        433,890 円　×　12ヶ月　＝　       5,206,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,206,680 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       227,467 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,459,213 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           433,890 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,165 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          433,890 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         211,391 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     40,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           384 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,675,153 円　　　　（　        31,012 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,540 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,435 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜西 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 185,500 円  　　　　     37,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 227,467 円  　　　        5,686,680　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      156,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      315,300 円  　　　　     37,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,100 円  　　　　     37,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,100 円  　　　　     37,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         958,667 円　（　　　　　　         5,239 円／㎡）　　（経費率　　  16.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0722     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0572 ×　 40 ％　＋　0.0785 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,678,620 円  
（　　　　　        14,637 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,675,153 円      
②総費用 958,667 円      
③純収益　①－② 4,716,486 円      
④建物等に帰属する純収益 2,678,620 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,037,866 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,981,825 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,830 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     50,816,026 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     278,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜西 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市西区南軽井沢１４番１２
 0200000131599-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
横浜西 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜西 -5 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　峰崎　泰生   TEL.
鑑定評価額 84,200,000 円  １㎡当たりの価格 460,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 横浜市西区南軽井沢１４番１２
 ②地積
　(㎡)		 183  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度4種最高20m
土砂災害警戒区域

(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、マンショ
ン等が建ち並ぶ住宅
地域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 横浜

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　６
．０ｍ市道		 交通

施設		 横浜駅北西方

1.1km		 法令

規制		 １住居
(70,200)
準防 
高度4種最高20m
土砂災害警戒区域
⑤地域要因の将
　来予測		 既成住宅地としての熟成度は高く、特段大きな開発動向もない。当面は現状を維持しつつ推移するものと予測さ
れる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    484,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    317,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 ①同一需給圏は、西区及び神奈川区南部を含む住宅地である。②主たる需要者は横浜駅周辺、関内エリア方面の他、一
部川崎市、東京都南部へ通勤する居住目的の個人である。③横浜駅からやや距離はあるものの徒歩圏であり住環境が整
っていることから需要は引き続き堅調である。④取引の中心となる価格帯は、新築の建売分譲住宅で総額５０００万円
強であるが、画地規模はややまちまちで、規模の大きい事例では７，０００～７，５００万円程度の取引もみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は居住の快適性に着目した自用目的での取引が中心である。比準価格は戸建住宅の取引事例を収集・検討のう
え試算しており、市場実態を反映している。共同住宅も散見されるものの更地を仕入れて収益物件を建設することは一
般的でない地域であるため、収益価格は諸元を適切に査定の上試算したもののやや低位に試算された。以上より、比準
価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　横浜西 -4                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    278,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[103.0]		 100
[ 61.1]		 [100.0]
100		 458,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    430,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利の上昇、物価高騰に対する警戒感はある
が、利便性を有する住宅地に対する需要は依
然として旺盛である。


横浜駅まで徒歩でのアクセスも可能な住宅地
域として熟成しており、地域要因の変動は特
にない。


個別的要因に特段の変動はみられない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -37.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 横浜西 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０８０４
１０Ｄ
-517		 横浜市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
西5.5m、
東4.5m、
三方路
１低専
高度1種最高10m
宅造規制区域
(80,100)
b １０８０４
０６
-28		 横浜市西区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東5.7m市道
、中間画地
１低専
高度1種最高10m
(70,100)
c １０８０４
０３
-2		 横浜市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北4m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,160)
d １０８０４
０３
-5		 横浜市西区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東3.5m市道、
中間画地
１住居
高度4種最高20m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
403,734  		 100
[ 130.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.0]
305,436 		 100
[  65.0]
469,902 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
470,000 
b (　           ) 
263,158  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
276,316 		 100
[  58.6]
471,529 
472,000 
c (　           ) 
445,977  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
468,276 		 100
[  94.1]
497,637 
498,000 
d (　           ) 
474,418  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
485,581 		 100
[  97.8]
496,504 
497,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +9.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    484,000 円／㎡]  



横浜西 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,756,965 
924,850 
4,832,115 
2,505,340 
2,326,775 		 （　0.9725）
2,262,789 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　     58,020,231 円　　　　（　    317,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
横浜西 -5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 90.00 Ｗ2 180.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度4種最高20m
土砂災害警戒区域		 70 ％   200 ％   200 ％   183 ㎡     11.2 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅の専有面積約４５㎡、４戸を想定。駐車場２台。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定するため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
90.00 
100.0 
90.00 
2,424 
218,160 		 1.0  218,160 
1.0  218,160 

 2～ 2		 居宅
90.00 
100.0 
90.00 
2,473 
222,570 		 1.0  222,570 
1.0  222,570 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
180.00 
100.0 
180.00 

440,730 		 440,730 
440,730 
⑨年額支払賃料        440,730 円　×　12ヶ月　＝　       5,288,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         480,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,288,760 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　         480,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　       230,750 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,538,010 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           440,730 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,231 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          440,730 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         214,724 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,756,965 円　　　　（　        31,459 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,580 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,473 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
横浜西 -5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 173,500 円  　　　　     34,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 230,750 円  　　　        5,768,760　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      156,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      294,900 円  　　　　     34,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        34,700 円  　　　　     34,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,700 円  　　　　     34,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         924,850 円　（　　　　　　         5,054 円／㎡）　　（経費率　　  16.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 193,000 円／㎡　×　     180.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0722     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0572 ×　 40 ％　＋　0.0785 ×  40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,505,340 円  
（　　　　　        13,690 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,756,965 円      
②総費用 924,850 円      
③純収益　①－② 4,832,115 円      
④建物等に帰属する純収益 2,505,340 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,326,775 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,262,789 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,365 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,020,231 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     317,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 横浜西 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　横浜市西区南軽井沢１４番１２
 0200000131599-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
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備考