鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
横浜鶴見 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜鶴見 9-1

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　石﨑　俊司

TEL.

鑑定評価額

289,000,000 円

１㎡当たりの価格

245,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市鶴見区江ケ崎町字三田３１２番１外｢江ケ崎町９－２６｣				②地積　(㎡)	1,178 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) 準防（その他）高度5種最高20m (70,200)
	1:2.5	工場	中小工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域	東7.2m市道	水道、下水	矢向 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 150 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 55.0 ｍ、規模　　 1,100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

市道７．２ｍ

交通

施設

矢向駅南西方

1.5km

法令

規制

工業
(70,200)
準防
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は内陸型の工業地域である。工業地域としては熟成した地域であり特段の変動要因はなく、当分は現状
のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 251,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 185,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市及び隣接する川崎市内の工業地域の存する圏域一帯と広く捉える。その典型的な需要者としては
地場中小企業、個人事業主等が中心となる。主要幹線道路への接続も可能であることから多様な需要が認められ、その
背後の地域では戸建住宅、共同住宅等への移行も見られるといった特徴を有する。立地条件、画地規模、用途等で開差
があるものの、その需要の中心価格帯は、㎡あたり２０～３０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地と価格牽連性が認められる不動産にかかる取引価格について各要因間の補修正を施した結果、説得力を有す
る比準価格を得た。一方の収益価格については、土地価格に見合った収益の獲得が困難である地域性も相まってやや低
位に求められたものと考えられる。拠って本件では市場の実勢をより反映した比準価格を標準に、収益価格を比較衡量
するとともに単価と総額との関連の適否にも留意することで、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    238,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価上昇や金融資本市場の変動に注視すべき
必要があるものの宅地、投資需要共に堅調で
ある。当該観点からも不動産市況に注視する
必要がある。

内陸型工業地として熟成した工業地域である
。都心に近い鶴見区及びその周辺市区の工業
地への需要は底堅い。地価は微増傾向にある
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８０４０１Ｄ -15	横浜市鶴見区		建付地	（　）	台形	北22m県道、中間画地		工業高度5種最高20m (70,200)
b	１０８０４０６Ｄ -64	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	北12.8m市道、東6m、二方路		準工高度5種最高20m (80,200)
c	１０８０５０４Ｄ -3	横浜市金沢区		建付地	（　）	長方形	北9m市道、中間画地		工業高度7種最高31m (60,200)
d	１０８０４０９Ｄ -34	横浜市鶴見区		更地	（　）	ほぼ長方形	南3m私道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)
e	１０８０３０７Ｄ -25	横浜市都筑区		更地	（　）	長方形	東4.5m市道、中間画地		準工高度5種最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 253,093	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	262,964	100 [ 105.0]	250,442	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	250,000
b	(　 ) 231,288	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	263,474	100 [ 105.0]	250,928		251,000
c	(　 ) 238,866	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	248,182	100 [ 98.9]	250,942		251,000
d	(　 ) 203,617	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	203,815	100 [ 80.8]	252,246		252,000
e	(　 ) 291,480	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	311,884	100 [ 124.2]	251,114		251,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +32.0
e	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 251,000 円／㎡]

横浜鶴見 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため、土地の再調達原価の把握が困難で適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,286,248	5,255,640	23,030,608	14,090,400	8,940,208	（　0.9527） 8,517,336	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	218,393,231 円　　　　（　 185,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	650.00	Ｓ2	1,300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	1,178 ㎡	21.0 m x 55.0 m	前面道路：市道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階まで工場を想定。駐車場は賃料に含む。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しを想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場	1,300.00	100.0	1,300.00	1,940	2,522,000	6.0	15,132,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,300.00	100.0	1,300.00		2,522,000		15,132,000
								0

⑨年額支払賃料	2,522,000 円　×　12ヶ月　＝　 30,264,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,264,000 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,118,480 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,145,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,132,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 140,728 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,286,248 円　　　　（　 24,012 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,950 円/㎡　月額支払賃料（　 1,940 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	684,000 円	228,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	302,640 円	30,264,000　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,875,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,938,000 円	228,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	228,000 円	228,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	228,000 円	228,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,255,640 円　（　　　　　　 4,461 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	228,000,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 1,300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0618	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 50 ％　＋　0.0634 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,090,400 円（　　　　　 11,961 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,286,248 円
②総費用	5,255,640 円
③純収益　①－②	23,030,608 円
④建物等に帰属する純収益	14,090,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,940,208 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,517,336 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,230 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 218,393,231 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 185,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜鶴見 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市鶴見区江ヶ崎町字三田３１２番１	0205000272961-0000
2	横浜市鶴見区江ヶ崎町字三田３１２番２	0205001115126-0000
3	横浜市鶴見区江ヶ崎町字三田３１２番３	0205001210802-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
横浜鶴見 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

横浜鶴見 9-1

神奈川県

神奈川第４

氏名

不動産鑑定士　伊藤　孝義

TEL.

鑑定評価額

291,000,000 円

１㎡当たりの価格

247,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月8日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	190,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	横浜市鶴見区江ケ崎町字三田３１２番１外｢江ケ崎町９－２６｣				②地積　(㎡)	1,178 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工業 (60,200) 準防（その他）高度5種最高20m (70,200)
	1:2.5	工場	中小工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域	東7.2m市道	水道、下水	矢向 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 150 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

工場地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 55.0 ｍ、規模　　 1,100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

７．２ｍ市道

交通

施設

矢向駅南西方

1.5km

法令

規制

工業
(70,200)
準防
高度5種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

内陸型の工場が多い地域で、倉庫もみられる。周辺では住宅地への移行も散見される。格別な変動要因はなく当
分の間は現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

工場地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 254,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 175,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、横浜市・川崎市の内陸型の工業地域を中心とした神奈川県内全域及び隣接する東京都内の工業地域。需
要者は、地縁的選好性のある法人、中小企業、個人事業主が中心である。幹線道路への接近性は良好で一定の需要はみ
られる。周辺では住宅地への移行も散見される。条件の良否や個別性による価格変動が大きく、取引市場での中心価格
帯の判定は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、中小工場が多い工業地域で、自己使用目的での取引が中心である。取引事例には事情を含む事例が多いが
、個別の事情を反映して適正に補正し得た。土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算
された。よって、市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに県内の工
業地の標準地等の価格との検討や現下における不動産市場動向等も考慮し、鑑定評価額を標記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

各国の通商政策や物価上昇等の影響はあるが
金融緩和が継続し景気は緩やかに回復してい
る。物流施設の空室率は高いが流通業務用地
の需要は底堅い。

内陸型の中小工場が多い工業地域で、倉庫も
みられる。住宅地への移行も散見される。図
用は底堅く地価は上昇傾向にあると判断した
。

高圧線の鉄塔に近接するが特に減価は認めら
れない。個別的要因に変動はみられない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

横浜鶴見 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８０４０６Ｄ -40	横浜市鶴見区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m市道、北4.5m、準角地		工業高度5種最高20m (80,200)
b	１０８０４０１Ｄ -15	横浜市鶴見区		建付地	（　）	台形	北22m県道、中間画地		工業高度5種最高20m (70,200)
c	１０８０４０６Ｄ -64	横浜市鶴見区		建付地	（　）	不整形	北12.8m市道、東6m、二方路		準工高度5種最高20m (80,200)
d	１０８０４０６Ｄ -71	横浜市都筑区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東12m市道、中間画地		２住居高度4種最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 329,440	100 [ 100.0]	[ 104.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 113.3]	302,689	100 [ 107.7]	281,048	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	281,000
b	(　 ) 253,093	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	239,058	100 [ 93.6]	255,404		255,000
c	(　 ) 231,288	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.8]	255,431	100 [ 112.5]	227,050		227,000
d	(　 ) 498,355	100 [ 100.0]	[ 107.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	534,735	100 [ 157.0]	340,596		341,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +41.0
d	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 254,000 円／㎡]

横浜鶴見 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	29,829,438	5,630,191	24,199,247	15,759,000	8,440,247	（　0.9527） 8,041,023	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	206,180,077 円　　　　（　 175,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

横浜鶴見 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
工場	680.00	Ｓ2	1,360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工業準防高度5種最高20m	70 ％	200 ％	200 ％	1,178 ㎡	20.0 m x 55.0 m	前面道路：市道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

貸工場、一棟貸し

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場	1,360.00	100.0	1,360.00	1,916	2,605,760	5.0	13,028,800
							0.0	0
～

～

～

～

計		1,360.00	100.0	1,360.00		2,605,760		13,028,800
								0

⑨年額支払賃料	2,605,760 円　×　12ヶ月　＝　 31,269,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,269,120 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,563,456 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,705,664 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,028,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 123,774 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	29,829,438 円　　　　（　 25,322 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 1,924 円/㎡　月額支払賃料（　 1,916 円/㎡）　基準階 1 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

横浜鶴見 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	765,000 円	255,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	312,691 円	31,269,120　×　　　　 1.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,875,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,167,500 円	255,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	255,000 円	255,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	255,000 円	255,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,630,191 円　（　　　　　　 4,779 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

50 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9527

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	255,000,000 円	設計監理料率　 182,000 円／㎡　×　 1,360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0618	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 50 ％　＋　0.0634 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,759,000 円（　　　　　 13,378 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	29,829,438 円
②総費用	5,630,191 円
③純収益　①－②	24,199,247 円
④建物等に帰属する純収益	15,759,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,440,247 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,041,023 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,826 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 206,180,077 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 175,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

横浜鶴見 9-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	横浜市鶴見区江ヶ崎町字三田３１２番１	0205000272961-0000
2	横浜市鶴見区江ヶ崎町字三田３１２番２	0205001115126-0000
3	横浜市鶴見区江ヶ崎町字三田３１２番３	0205001210802-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考