令和8年1月15日　提出 横浜鶴見 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   横浜鶴見 -20 神奈川県 神奈川第４ 氏名  不動産鑑定士　坂本　圭一   TEL.

鑑定評価額 700,000,000 円  １㎡当たりの価格 510,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 380,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 横浜市鶴見区鶴見中央２丁目１８９４番 ｢鶴見中央２－１４－２８｣ ②地積 　(㎡) 1,373   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 高度5種最高20m (70,200) 1:1 共同住宅 ＲＣ6 一般住宅、マンショ ン等が混在する住宅 地域 南西9m市道 水道、ガス、下水 鶴見 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   170 ｍ、南   120 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 中層共同住宅地としての用途 転換が進みつつある 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 鶴見駅北東方 700m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  高度5種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅、マンション等が混在する既存の混在地域であるが、まとまったマンション適地は少なく駅への接近性 、生活利便性が優れることから、中層共同住宅中心の地域として熟成が進んでゆくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    523,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              496,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市北部を中心とする住宅地域・混在地域等の圏域である。需要者は、主として同地域内にマンショ ン建設を計画する大手デベロッパーや地元不動産業者等である。生活利便性の良さから、大規模画地については、希少 性と需要の強さから取引需要は強い。近年は建築費の高騰により都心への通勤可能なエリアであることからマンション 価格も上昇しており、マンション素地価格の需要動向も規模に応じて幅広く、中心価格帯は見出しにくい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中層の分譲マンション、事業所、一般住宅等が混在する住宅地域である。規模の大きい分譲マンション素地 としての取引需要は強く稀少性があり、標準地のような大規模画地において開発法による価格は、理論価格としての検 証的意義が高い。本件では分譲価格等に基づいて試算された開発法による価格及び実際の取引事例から求められた実証 的な比準価格を関連づけ、周辺地域における大規模画地の取引動向にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    475,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利上昇懸念や建設資材価格の高騰が継続す る一方、株価は堅調に推移し、不動産価格も 高値圏で推移している。 交通利便性等の優位性から、今後も共同住宅 用地としての高度利用の進展が期待され、需 要は底堅く推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.4 ％  ％