別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
西東京 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西東京 5-5 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　宏樹   TEL.
鑑定評価額 34,300,000 円  １㎡当たりの価格 445,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西東京市保谷町３丁目４４１番１０
｢保谷町３－１１－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 77  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,294)
不整形
1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 低層の小売店舗等が
建ち並ぶ駅前商業地
域		 北4.9m都道 水道、ガス、下水 西武柳沢

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４．９ｍ都道 交通

施設		 西武柳沢駅北方

100m		 法令

規制		 商業
(100,294)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は低層店舗併用住宅等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、当面は現状を維持するものと予測する
。地価については回復傾向が見られ、当面、やや強含み傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    470,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    359,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西東京市及び周辺市区内に所在する近隣型商業地域一円である。需要者の中心は同一需給圏内を中心に不
動産賃貸経営を指向する個人投資家、周辺市区内の居住者等が多い。また、投資物件用地需要はあるものの、売り物件
の供給は少なく、結果として取引は低調である。なお、用地需要が多い価格帯としては総額で２億円程度までである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中低層店舗付共同住宅、低層店舗等が混在する近隣商業地域である。自用の物件と賃貸物件の比率は同程度
で、収益性も求められる商業地域に所在するので、比準価格、収益価格を適切にウェイト付けし、かつ代表標準地との
均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西東京 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    342,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.8]		 [100.0]
100		 443,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    427,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済状況・社会構造の変化等から事務所需要
は弱いものの、最寄り駅への接近性に優る共
同住宅等の投資物件用地の需要は回復傾向に
ある。

最寄り駅に近く、総額も手頃で、共同住宅等
の投資物件用地需要も回復傾向にあり、地価
はやや強含み傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西東京 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＡ（公）
８
-4		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北9.1m都道、
東4m、角地
１住居
高度地区2種
(70,200)
b ＨＨ（公）
８
-3		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東7m都道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
c ＨＨ（公）
８
-125		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4.5m都道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
d ＭＡ（公）
８
-109		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5.1m私道、
北4m、角地
１中専
高度地区2種
(70,150)
e ＴМ（公）
８
-137		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.5m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
359,751  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
350,500 		 100
[  75.1]
466,711 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
467,000 
b (　           ) 
453,263  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
478,192 		 100
[  99.2]
482,048 
482,000 
c (　           ) 
335,616  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
364,143 		 100
[  75.7]
481,034 
481,000 
d (　           ) 
359,880  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.1]
357,825 		 100
[  76.0]
470,822 
471,000 
e (　           ) 
377,301  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
417,295 		 100
[  93.1]
448,222 
448,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    470,000 円／㎡]  



西東京 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,089,141 
822,852 
3,266,289 
2,192,960 
1,073,329 		 （　0.9774）
1,049,072 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     27,607,158 円　　　　（　    359,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西東京 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 50.00 Ｓ3 134.10
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   294 ％   77 ㎡      6.7 m x   11.5 m  前面道路：都道     　   4.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗はフロア貸、２階以上は平均４３㎡程度の１ＬＤＫを想定。なお、賃料については同一需給圏内の同種の建物賃料を参考に査定。 ⑦有効率　  88.7 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
46.98 
70.0 
32.89 
3,650 
120,049 		 6.0  720,294 
1.0  120,049 

 2～ 2		 住宅
43.56 
98.9 
43.06 
2,700 
116,262 		 1.0  116,262 
1.0  116,262 

 3～ 3		 住宅
43.56 
98.9 
43.06 
2,650 
114,109 		 1.0  114,109 
1.0  114,109 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
134.10 
88.7 
119.01 

350,420 		 950,665 
350,420 
⑨年額支払賃料        350,420 円　×　12ヶ月　＝　       4,205,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     119.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,205,040 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       210,252 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,994,788 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           950,665 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,031 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          350,420 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          85,322 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,089,141 円　　　　（　        53,106 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,760 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西東京 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 176,000 円  　　　　     35,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 210,252 円  　　　        4,205,040　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       75,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      290,400 円  　　　　     35,200,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        35,200 円  　　　　     35,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,200 円  　　　　     35,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         822,852 円　（　　　　　　        10,686 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     134.10 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0623     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  30 ％　＋ 0.0888 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,192,960 円  
（　　　　　        28,480 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,089,141 円      
②総費用 822,852 円      
③純収益　①－② 3,266,289 円      
④建物等に帰属する純収益 2,192,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,073,329 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,049,072 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,624 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,607,158 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     359,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西東京 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西東京市保谷町三丁目４４１番１０
 0127000156533-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
西東京 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西東京 5-5 東京都 多摩第１ 氏名  不動産鑑定士　堂下　裕史   TEL.
鑑定評価額 34,600,000 円  １㎡当たりの価格 449,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西東京市保谷町３丁目４４１番１０
｢保谷町３－１１－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 77  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,294)
不整形
1:2		 店舗兼住宅

Ｓ3		 低層の小売店舗等が
建ち並ぶ駅前商業地
域		 北4.9m都道 水道、ガス、下水 西武柳沢

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４．９ｍ都道 交通

施設		 西武柳沢駅北方

100m		 法令

規制		 商業
(100,294)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当分の間は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    472,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    354,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西東京市及び隣接市区における主に西武新宿線、同池袋線沿線の近隣商業地域や商住混在地域と判定し
た。土地の規模により需要者は異なるが、標準地程度の画地については、典型的な需要者は自用の店舗併用住宅目的の
個人事業主や法人、賃貸物件目的の不動産業者や投資家、富裕層等が想定される。繁華性が低い地域であることから、
狭小戸建住宅地としての需要も想定でき、地価は堅調に推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域では店舗や共同住宅等による一定の賃貸市場が形成されており、自用目的のほかに賃貸物件建設を目的とした
投資家の土地取引も多く想定される地域である。よって本件では、客観的に市場性や事業採算性を織り込んでいる比準
価格を標準とし、投資採算性を反映しているが想定要素も多く流動的な収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を
行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西東京 5-2                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    342,000 円／㎡		 [104.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 [100.0]
100		 448,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    427,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 緩やかな景気回復と上昇傾向にあるもなお低
水準にある金利によって、不動産市況は概ね
好調で、西東京市内の地価は上昇基調を維持
している。

低層の小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域で
、地域要因に大きな変化はないが、地価は上
昇基調で推移した。


不整形の中間画地であるが、それによる市場
性の競争力に変化はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.2
交通・接近　　　  -6.4
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　  +5.3
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西東京 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＤＹ（公）
８
-3		 西東京市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西17m都道、
中間画地
商業

(100,400)
b ＤＹ（公）
８
-117		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.5m都道、
中間画地
商業

(100,400)
c ＨＨ（公）
８
-125		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北4.5m都道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
d ＡＮ（公）
８
-6		 西東京市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.3m市道、
東6m、西4m、
三方路
近商
第２種
(89,183)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
580,541  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
656,132 		 100
[ 140.3]
467,664 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
468,000 
b (　           ) 
891,850  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
918,606 		 100
[ 167.6]
548,094 
548,000 
c (　           ) 
335,616  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
358,438 		 100
[  79.2]
452,573 
453,000 
d (　           ) 
468,586  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
465,856 		 100
[ 103.1]
451,849 
452,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.2 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.3 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.7 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.3 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.6 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    472,000 円／㎡]  



西東京 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,304,938 
899,740 
3,405,198 
2,346,270 
1,058,928 		 （　0.9774）
1,034,996 		 （  4.0 -  0.2 ）
3.8％  
⑧収益価格 　     27,236,737 円　　　　（　    354,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西東京 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 50.00 Ｓ3 140.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   294 ％   77 ㎡      6.7 m x   11.5 m  前面道路：都道     　   4.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗（フロアー貸）、２階以上は各階に１Ｋを２戸ずつ想定（平均専有面積２１．３８㎡） ⑦有効率　  86.1 ％
の理由		 同種、同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
50.00 
70.0 
35.00 
3,700 
129,500 		 6.0  777,000 
1.0  129,500 

 2～ 2		 住宅
45.00 
95.0 
42.75 
2,800 
119,700 		 1.0  119,700 
1.0  119,700 

 3～ 3		 住宅
45.00 
95.0 
42.75 
2,800 
119,700 		 1.0  119,700 
1.0  119,700 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
140.00 
86.1 
120.50 

368,900 		 1,016,400 
368,900 
⑨年額支払賃料        368,900 円　×　12ヶ月　＝　       4,426,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,426,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       221,340 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,205,460 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,016,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,656 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          368,900 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          89,822 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,304,938 円　　　　（　        55,908 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,798 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西東京 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 198,500 円  　　　　     39,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 221,340 円  　　　        4,426,800　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       73,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      327,500 円  　　　　     39,700,000　×　　  50.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料        39,700 円  　　　　     39,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,700 円  　　　　     39,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         899,740 円　（　　　　　　        11,685 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9774    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　     140.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0565 ×  40 ％　＋ 0.0888 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,346,270 円  
（　　　　　        30,471 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,304,938 円      
②総費用 899,740 円      
③純収益　①－② 3,405,198 円      
④建物等に帰属する純収益 2,346,270 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,058,928 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,034,996 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,442 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,236,737 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     354,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西東京 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西東京市保谷町三丁目４４１番１０
 0127000156533-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考