別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
日野 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日野 5-5 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　倭　重夫   TEL.
鑑定評価額 72,900,000 円  １㎡当たりの価格 470,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月21日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 日野市大坂上１丁目３２番２
 ②地積
　(㎡)		 155  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
台形
1:1.2		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ3F1B		 中層の店舗、事務所
等が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 東（駅前広場）市道、北側道 水道、ガス、下水 日野駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場市道 交通

施設		 日野駅西方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近接するエリアであるが変動要因はなく、当面は現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    498,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    412,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央線及びその近隣市における駅前商業地域。主たる需要者は店舗経営目的の事業法人、個人事業者
、不動産投資家等。駅前広場に面する稀少性の高い地域であり、歩行者通行量は多いものの、繁華性は高くない。取引
件数が少なく市場の中心価格帯を把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、規範性の高い取引事例を同一需給圏内の類似地域から収集し得たので信頼性は高い。収益価格については
、賃貸需要はやや乏しく近年の賃料水準上昇の恩恵は受けるものの建築費高騰の影響もあり低位に求められた。よって
、市場の特性も踏まえたうえで、取引実態を反映しており実証的で説得力のある比準価格を中心に、収益価格を関連付
け、代表標準地との比較検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　日野 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    537,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[ 99.8]		 100
[126.2]		 [104.0]
100		 466,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    450,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高を背景に市内の土地価格は上昇基調に
あるが、建築費の上昇を含めた不動産価格上
昇に需要がどこまで対応できるか不透明な状
況でもある。

日野駅前広場接面するが繁華性は低い。地域
要因に特段の変動はないが、一般的要因の影
響を受けて地価は上昇基調にある。


個別的要因の変動は特段ない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +27.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 日野 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＺＵＳ公８

-11		 日野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,500)
b ＺＵＳ公８

-12		 日野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,400)
c ＨＡＴ公８

-16		 日野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東6m市道、
北東4m、角地
商業
地区計画等
区画整理事業中
(100,360)
d ＭＩＮ公８

-226		 昭島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m市道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
e ＹＡМ公８

-23		 昭島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東12m市道、
北西16m、
角地
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
695,108  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
718,742 		 100
[ 123.4]
582,449 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
606,000 
b (　           ) 
469,096  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
485,045 		 100
[ 115.0]
421,778 
439,000 
c (　           ) 
388,937  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.3]
447,299 		 100
[  95.6]
467,886 
487,000 
d (　           ) 
466,431  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
491,152 		 100
[  91.2]
538,544 
560,000 
e (　           ) 
355,919  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
349,140 		 100
[  91.2]
382,829 
398,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +17.5
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    498,000 円／㎡]  



日野 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,869,873 
4,350,623 
14,519,250 
11,844,000 
2,675,250 		 （　0.9556）
2,556,469 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     63,911,725 円　　　　（　    412,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
日野 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 106.75 ＲＣ6 569.63
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   155 ㎡     11.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階を店舗、３～６階を事務所とする。 ⑦有効率　  95.3 ％
の理由		 近隣地域の標準的な建物と同様
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
77.58 
89.7 
69.59 
4,800 
334,032 		 6.0  2,004,192 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
98.41 
96.2 
94.67 
3,200 
302,944 		 6.0  1,817,664 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
98.41 
96.2 
94.67 
2,500 
236,675 		 3.0  710,025 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
569.63 
95.3 
542.94 

1,583,676 		 6,661,956 
0 
⑨年額支払賃料      1,583,676 円　×　12ヶ月　＝　      19,004,112 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     542.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて担保されているので非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,004,112 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,635,529 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,808,583 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,661,956 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          61,290 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,869,873 円　　　　（　       121,741 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,506 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
日野 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 940,000 円  　　　　    188,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 613,323 円  　　　       20,444,112　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      851,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,569,800 円  　　　　    188,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       188,000 円  　　　　    188,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       188,000 円  　　　　    188,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,350,623 円　（　　　　　　        28,069 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 188,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     569.63 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,844,000 円  
（　　　　　        76,413 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,869,873 円      
②総費用 4,350,623 円      
③純収益　①－② 14,519,250 円      
④建物等に帰属する純収益 11,844,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,675,250 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,556,469 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,493 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     63,911,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     412,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 日野 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　日野市大坂上一丁目３２番２
 0134000125871-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
日野 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
日野 5-5 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　図子　久雄   TEL.
鑑定評価額 72,900,000 円  １㎡当たりの価格 470,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 340,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 日野市大坂上１丁目３２番２
 ②地積
　(㎡)		 155  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)
台形
1:1.2		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ3F1B		 中層の店舗、事務所
等が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 東（駅前広場）市道、北側道 水道、ガス、下水 日野駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 駅前広場市道 交通

施設		 日野駅西方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 日野駅前の繁華な商業地であり、現状を維持しつつ推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    490,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    410,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、日野市を中心に周辺市を含む駅前商業地域。需要者の中心は法人、機関投資家、大手上場企業等である
。利便性に優ることからマンション業者の需要もある。取引件数は少ないが、マンション用地として高値の取引も見ら
れる。近隣地域は日野駅前広場の希少性の高い商業地域であり、おおむね坪当たり１５０万円前後が需要の中心と認め
られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ日野駅前広場の商業地域である。事業用、居住用ともに需要が見込める地
域であり、商業収益性は安定的に確保できるものと認められる。よって、説得力のある比準価格及び商業収益性を反映
した収益価格を関連づけて、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　日野 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    537,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[ 99.8]		 100
[126.1]		 [104.0]
100		 466,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    450,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日野市の商業地の取引は全般的に少ないが、
豊田駅、日野駅、高幡不動駅は収益力が見込
めることから、需要は根強く、地価は上昇傾
向にある。

日野駅前広場の商業地域であり、繁華性は高
く、地価は坪当たり１５０万円前後で推移し
ている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 日野 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＦＵＪ公８

-17		 日野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
近商
高度地区2種
(90,200)
b ＨＡＴ公８

-16		 日野市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東6m市道、
北東4m、角地
商業
地区計画等
区画整理事業中
(100,360)
c ＺＵＳ公８

-9		 日野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.7m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
d ＳＩＭ公８

-12		 昭島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
南西1.8m、
角地
商業
高度地区3種
(100,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
244,551  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
261,695 		 100
[  58.3]
448,877 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
467,000 
b (　           ) 
388,937  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
420,217 		 100
[  86.6]
485,239 
505,000 
c (　           ) 
305,312  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
315,693 		 100
[  67.0]
471,184 
490,000 
d (　           ) 
320,804  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
375,154 		 100
[  78.7]
476,689 
496,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    490,000 円／㎡]  



日野 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,065,831 
4,182,913 
14,882,918 
12,222,000 
2,660,918 		 （　0.9556）
2,542,773 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     63,569,325 円　　　　（　    410,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
日野 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 106.75 ＲＣ6 569.63
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   155 ㎡     11.0 m x   14.0 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階：店舗（部分貸し）、３～６階：事務所（部分貸し） ⑦有効率　  95.3 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
77.58 
89.7 
69.60 
4,669 
324,962 		 6.0  1,949,772 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
98.41 
96.2 
94.63 
3,113 
294,583 		 6.0  1,767,498 
0.0  0 

 3～ 6		 事務所
98.41 
96.2 
94.63 
2,594 
245,470 		 3.0  736,410 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
569.63 
95.3 
542.75 

1,601,425 		 6,662,910 
0 
⑨年額支払賃料      1,601,425 円　×　12ヶ月　＝　      19,217,100 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     542.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,440,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,217,100 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       1,440,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,652,568 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,004,532 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,662,910 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          61,299 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,065,831 円　　　　（　       123,005 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,594 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
日野 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 970,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 619,713 円  　　　       20,657,100　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      585,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,619,900 円  　　　　    194,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.70 /1000
④損害保険料       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,182,913 円　（　　　　　　        26,987 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 194,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     569.63 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,222,000 円  
（　　　　　        78,852 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,065,831 円      
②総費用 4,182,913 円      
③純収益　①－② 14,882,918 円      
④建物等に帰属する純収益 12,222,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,660,918 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,542,773 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,405 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     63,569,325 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     410,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 日野 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　日野市大坂上一丁目３２番２
 0134000125871-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考