別記様式第三 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
青梅 13-1　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青梅 13-1 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　押谷　誠治   TEL.
鑑定評価額 5,480,000 円  １㎡当たりの価格 1,630  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 青梅市友田町１丁目１２０８番外
 ②地積(㎡) 3,360  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 地森計


（その他）
不整形 山林（雑木林）
 市街化区域に近接する
雑木林の多い地域
 南2.7m市道、西側道 小作

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　    0 ｍ、西　  300 ｍ、南　    0 ｍ、北　  150 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地
③標準的規模等 規模　　     3,000 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　南  　)向　10 °
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 ２．７ｍ舗装市道 交通

施設		 小作駅南西方

2.7km		 法令

規制		 ｢調区｣
地森計
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺環境に変動はなく、当面、市街化区域に近接する林地地域として推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 市街化近郊林地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       1,630 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 同一需給圏は多摩地域全域の林地地域である。林地の需要者は道路拡幅を行う公共事業者、隣地買い増しを目的とする
採石業者、採算がとれる林地であれば、宅地開発業者の需要も認められる。一方、青梅市内の林地は市街地に近接して
いても、造成費に対し、エンド需要が弱く、採算が合わないケースが殆どであり、林地における宅地開発事例は殆ど見
られない。林地の取引件数は極めて少なく、個別的事情も強い為、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 林地を造成し宅地化を想定した控除法は現実的ではなく適用できない。収益還元法も林業経営に着目する方式であるが
、採算が合わず、想定要素も多い為、試算は困難である。よって広域的に収集選択した林地事例から求めた比準価格を
中心に、神奈川県、埼玉県、山梨県を含めた広域的な林地価額の推移動向等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[ 日の出 13-1                 ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　      2,070 円／㎡		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 126.4]		 [ 100.0]
100		 　　1,630 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      1,640 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -0.6 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 西多摩エリアでは林地の宅地開発は殆ど見られない
。人口減少により林業従事者も減少、林地の取引件
数は極めて少ない。

圏央道、河川に近い林地地域。道路幅員がやや狭く
、開発には不向き。当面、現状の状態を維持し、推
移するものと予測される。

個別的要因に変動はない。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　  -5.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
３　試算価格算定内訳 青梅 13-1　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a ＨＭＮ８Ｋ

-951		 あきる野市


 森林の
土地所
有権		   不整形 西13m国道
｢調区｣
b ＨＭＮ８Ｋ

-952		 あきる野市


 森林   不整形 接面道路無
｢調区｣ 地森計 都
立公(普通)
c ＨＭＮ８Ｋ

-953		 青梅市


 森林   ほぼ台形 南西6m市道
１住居
d ＨＭＮ８Ｋ

-954		 あきる野市


 森林   不整形 北2.5m道路
｢調区｣ 地森計 都
立公(普通)
e  
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
1,158  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]
1,149 		 100
[  70.7]
1,625 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0




　　　[ 100.0]
　　　　100
1,630 
b (　            ) 
1,361  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]
1,349 		 100
[  80.0]
1,686 
1,690 
c (　            ) 
1,502  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
1,502 		 100
[ 112.2]
1,339 
1,340 
d (　            ) 
1,781  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
1,781 		 100
[  96.9]
1,838 
1,840 
e (　            ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　 -0.02		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 自然　　　　 -30.0 宅地化　　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月
　 -0.02		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　   0.0 自然　　　　 -20.0 宅地化　　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月
　  0.00		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 自然　　　　  -5.0 宅地化　　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　       交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　      
行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      1,630 円／㎡]
青梅 13-1　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化
率を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n：@821LL月 p：0822L％		 ⑥販売費及び
一般管理費
　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

 		 （　        ％）
 
 
 
 
 
 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n：      月　p：      ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：      ％　m：      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　：       　　　　           		 　　1　
　(1+r)m　：       　           		 　　　　　　　　　　　　　　　　[      ]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
            
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            		 街路　　　       
交通・接近
　　　　　       
環境　　　       
画地　　　       
行政　　　       
その他　　       


　　　　[     ]
　　　　　100
            
b
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
c
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
b ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
c ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
⑮比準価格  円／㎡
同一需給圏内
の類似地域に
ある転換後・
造成後の公示
価格からの検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格  円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　        ㎡
＊開発形態： 
＊想定用途モデル： 
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　        ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
宅地化の影響が少なく、転換・造成による採算性も低いことから、想定が非現実的であるため。
青梅 13-1　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [     ]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 林業経営実態が少なく、収益価格と地価との相関関係が希薄であり、収益還元法の適用に
合理性がない為。
４　不動産ＩＤ
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青梅市友田町一丁目１２０８番
 0131000290538-0000
2 　青梅市友田町一丁目１２１０番１４
 0131000290553-0000
3 　青梅市友田町一丁目１２１０番８
 0131000290547-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第三 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月5日　提出
青梅 13-1　林地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
青梅 13-1 東京都 多摩第６ 氏名  不動産鑑定士　山口　徹雄   TEL.
鑑定評価額 5,480,000 円  １㎡当たりの価格 1,630  円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月2日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番 青梅市友田町１丁目１２０８番外
 ②地積(㎡) 3,360  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 ｢調区｣ 地森計


（その他）
不整形 山林（雑木林）
 市街化区域に近接する
雑木林の多い地域
 南2.7m市道、西側道 小作

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東　    0 ｍ、西　  300 ｍ、南　    0 ｍ、北　  150 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地
③標準的規模等 規模　　     3,000 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　南  　)向　10 °
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 ２．７ｍ舗装市道 交通

施設		 小作駅南西方

2.7km		 法令

規制		 ｢調区｣
地森計
⑤地域要因の将
　来予測		 市街化区域に近接し、周辺に資材置場等も見られる地域であるが、周辺地域の地価水準は高くなく宅地需要も弱
いので宅地への転換の動向は低い。当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 林地として利用しつつ、将来の転用を期待する (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       1,630 円／㎡ 
控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡ 
収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡ 
(6)市場の特性 同一需給圏は、多摩地域及び隣接県の林地地域。需要者は、地縁関係をもつ個人等のほか、駐車場や資材置場を求めて
いる地域の事業者。都市部からの宅地需要の流入がほとんど及んできていない地域にあるので、将来の宅地化はあまり
期待できないが、資材置場など準宅地的な転用は期待できる。中心価格帯は明瞭ではないが、数百～数千万円の取引が
多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当面は林地以外に転用される可能性が低いので控除後価格を求めることは非現実的である。また林業経営実態に乏しい
地域にあって収益価格と地価との関連性がないので収益価格も求められない。一方、比準価格は、個別性の強い林地の
取引事例から求められたものではあるが適切な補修正と複数事例の採用により市場実勢を反映している。以上を踏まえ
、比準価格を標準とし、他の標準地との規準結果と地価変動率も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[ 日の出 13-1                 ]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 交通・接近　　　　　　   0.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　      2,070 円／㎡		 [  99.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 125.6]		 [ 100.0]
100		 　　1,640 
イ

対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      1,640 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -0.6 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 工業地を補完し得る平坦な林地需要は堅調であるが
、傾斜地や道路条件の良くない林地への需要は、引
き続き低迷している。

地域要因に大きな変動はない。



個別的要因に変動はない。
地域要因の比較
交通・接近　　　　　　  -7.0
自然　　　　　　　　　   0.0
宅地化　　　　　　　　   0.0
行政　　　　　　　　　   0.0
その他　　　　　　　　   0.0
３　試算価格算定内訳 青梅 13-1　林地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④類型 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制等
a ＹＭＧ８Ｋ

-952		 青梅市


 森林の
土地所
有権		   不整形 西2.5m道路
｢調区｣
b ＭＯＲ８Ｋ

-801		 西多摩郡日の出町


 その他   不整形 接面道路無
｢調区｣
c ＨＭＮ８Ｋ

-951		 あきる野市


 森林の
土地所
有権		   不整形 西13m国道
｢調区｣
d ＨＭＮ８Ｋ

-952		 あきる野市


 森林   不整形 接面道路無
｢調区｣ 地森計 都
立公(普通)
e  
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　            ) 
2,824  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[  95.0]
2,955 		 100
[ 181.8]
1,625 		 交通・　    0.0
接近

自然　　    0.0

宅地化　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0




　　　[ 100.0]
　　　　100
1,630 
b (　            ) 
2,083  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[ 100.0]
2,077 		 100
[ 111.6]
1,861 
1,860 
c (　            ) 
1,158  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[ 100.0]
1,149 		 100
[  87.1]
1,319 
1,320 
d (　            ) 
1,361  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[ 100.0]
1,349 		 100
[  78.7]
1,714 
1,710 
e (　            ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常

 ％／月
　 -0.02		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 +80.0
行政　　　　   0.0 その他　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常

 ％／月
　 -0.02		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 +20.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常

 ％／月
　 -0.02		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　 -12.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常

 ％／月
　 -0.02		 交通・接近　   0.0 自然　　　　   0.0 宅地化　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 自然　　　　  -5.0 宅地化　　　 -10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　       交通・接近　       自然　　　　       宅地化　　　      
行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：　      1,630 円／㎡]
青梅 13-1　林地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
更地を想定した価格
　　　　　(円／㎡)		 ②有効宅地化
率を乗じた価格
　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　　(円／㎡)		 ⑤投下資本収益
(③+④) x np (円／㎡)
n：@821LR月 p：0822L％		 ⑥販売費及び
一般管理費
　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④+⑤+⑥)

 		 （　        ％）
 
 
 
 
 
 
⑧投下資本収益等控除後の価格
　n：      月　p：      ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
　r：      ％　m：      年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　：       　　　　           		 　　1　
　(1+r)m　：       　           		 　　　　　　　　　　　　　　　　[      ]
 　　　　　　　　　　　　　　　　　100
            
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            		 街路　　　       
交通・接近
　　　　　       
環境　　　       
画地　　　       
行政　　　       
その他　　       


　　　　[     ]
　　　　　100
            
b
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
c
            		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
            
            
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
b ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
c ％／月
　      		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　        交通・接近        環境　　　       
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　        その他　　       
⑮比準価格  円／㎡
同一需給圏内
の類似地域に
ある転換後・
造成後の公示
価格からの検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)

 		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 [     ]
100
 
⑨地域要因の比較の内訳 街路　        交通・接近　       環境　        行政　        その他　       
転換後・造成後の更地を想定した価格  円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　        ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　        ㎡
＊開発形態： 
＊想定用途モデル： 
＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東      ｍ、西      ｍ、南      ｍ、北      ｍ
＊開発区域の土地の利用状況
　田     ％、畑     ％、森林     ％、その他     ％
＊造成画地数　　　　　　　　　　　      　画地
＊1画地平均面積 　　　　　　　　　　        ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　        ｍ
＊造成後の公共減歩率（又は非有効部分）       ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　        ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　        ％		 ＊擁壁工事の概要
　
　
　
　
＊道路工事の概要
　
　
　
　
＊排水工事の概要
　
　
　
　
 ＊公園緑地の工事の概要
　
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
　(備考)
　転換後・造成後の公示価格からの検討の適用が困難な理由
控除法は非適用のため、転換後・造成後の公示価格からの検討は不要。
青梅 13-1　林地-4
(3)収益価格算定内訳
①総収益


　　　(円／㎡)		 ②純収益率 ③純収益


　　　(円／㎡)		 ④収益価格(A)
　③÷[(1+r)u-1)]
　　　　　　(円／㎡)
　r：     ％　u：    年		 ⑤転換後・造成後
　の更地を想定した
　価格
　　　　(円／㎡)		 ⑥有効宅地化率を乗じた
　価格

　　　　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費


　　　(円／㎡)

            		 [     ]
100
            
            
 		  [     ]
　 100　　　           
 
⑧付帯費用

⑦×α
　　(円／㎡)		 ⑨転用見込時期における素
　地価格
　　　　　　　(円／㎡)
　　　　⑥-⑦-⑧		 ⑩転用見込時期以後に得
　られる純収益の総和④

　　　　　　(円／㎡)		 ⑪転用見込時期における
　価値増分
　　　　　(円／㎡)
　　　　⑨-⑩		 ⑫増分の現在価格
　⑪×　　1　
　　　　(1+r)m
　m：    年、r：    ％		 ⑬収益価格
　　④+⑫

　　　　(円／㎡)
α：     

　　           
            
            
            
            
            
⑭収益還元法が適用できない場合その理由 林業経営実態が少なく、収益価格と地価との相関関係が稀薄であり、収益還元法適用の合
理性がないため。
４　不動産ＩＤ
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　青梅市友田町一丁目１２０８番
 0131000290538-0000
2 　青梅市友田町一丁目１２１０番１４
 0131000290553-0000
3 　青梅市友田町一丁目１２１０番８
 0131000290547-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考