別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
立川 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
立川 5-1 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　原　寛人   TEL.
鑑定評価額 1,490,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 4,680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 立川市曙町２丁目９１番６外
｢曙町２－７－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 245  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,600)

1:2		 店舗

ＳＲＣ9F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 南東30m市道 水道、ガス、下水 立川

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    15 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  22.5 ｍ、規模　　       245 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 立川駅北口商業地の中心部に
位置し繁華性の高い商業地		 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 立川駅北方

160m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 立川駅の北口商業地は、複数の大型百貨店商業施設、再開発によるオフィス施設、複合大型商業施設（グリーン
スプリングス）等、商業集積が拡大している。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  6,330,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  5,870,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、多摩地域の中央線沿線を中心とする駅前高度商業地。稀少立地であり、供給は相当限定される。駅に近
く大型商業施設に隣接し、商業集積が増大する中で、緩い金融環境を背後に、投資需要は引き続き底堅い。需要者とし
ては、資金力のある地元優良事業法人または投資物件として不動産業者、資産家等が想定される。賃料、取引利回りは
、概ね安定している。主な取引総額は規模により相当な幅を有する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、商業環境性が類似する取引事例により試算され、客観性、実証性を反映した価格である。また、想定建物
に基づき、適正な市場賃料による高度商業地の収益性及び投資採算性を重視する収益価格は、理論的な価格としての特
徴を有する。本件においては、比準価格と収益価格を関連付けて、周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の
とおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,850,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　立川 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  5,920,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の
変動等の影響下において、市内の駅前商業地
域の不動産需要は堅調である。


立川駅前の中心商業地の一角を保持しており
、地域要因の変化は特に見られない。



個別的要因に変化は無い。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％ +3.0 ％
３　試算価格算定内訳 立川 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＡＲ公８

-101		 立川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西10.5m市道、
北東4m、
南西4m、
三方路
商業
地区計画等
(100,600)
b ＨＡＲ公８

-102		 立川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北14m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,500)
c ＨＡＲ公８

-103		 小金井市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m都道、
中間画地
商業

(100,500)
d ＨＡＲ公８

-235		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東16m都道、
中間画地
商業

(100,600)
e ＨＡＲ公８

-236		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m区道、
北20m、南11m、
三方路
商業
地区計画等
再開発促進地区
(100,560)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,909,699  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
3,791,670 		 100
[  61.1]
6,205,679 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
6,210,000 
b (　           ) 
5,409,618  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,972,218 		 100
[  92.2]
6,477,460 
6,480,000 
c (　           ) 
4,272,320  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,588,472 		 100
[  74.5]
6,159,023 
6,160,000 
d (　           ) 
6,354,817  		 100
[ 100.0]		 [ 122.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
7,784,651 		 100
[ 120.0]
6,487,209 
6,490,000 
e (　           ) 
6,552,307  		 100
[ 100.0]		 [ 112.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
6,801,052 		 100
[  93.1]
7,305,104 
7,310,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  6,330,000 円／㎡]  



立川 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

123,438,265 
37,830,910 
85,607,355 
33,141,500 
52,465,855 		 （　0.9592）
50,325,248 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　  1,437,864,229 円　　　　（　  5,870,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
立川 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 178.00 ＳＲＣ8 1,424.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   245 ㎡     10.0 m x   22.5 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロアー貸しの店舗ビル想定。 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 同種の建物として標準的割合と判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
178.00 
70.0 
124.60 
15,000 
1,869,000 		 12.0  22,428,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
178.00 
80.0 
142.40 
9,000 
1,281,600 		 10.0  12,816,000 
0.0  0 

 3～ 8		 店舗
178.00 
85.0 
151.30 
7,200 
1,089,360 		 10.0  10,893,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,424.00 
82.5 
1,174.80 

9,686,760 		 100,605,600 
0 
⑨年額支払賃料      9,686,760 円　×　12ヶ月　＝　     116,241,120 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   1,174.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　      12,687,840 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における同種の店舗ビルの共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       128,928,960 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     6,446,448 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 122,482,512 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       100,605,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         955,753 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     123,438,265 円　　　　（　       503,830 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,260 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
立川 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,785,000 円  　　　　    557,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 17,405,410 円  　　　      128,928,960　×　　　　  13.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   11,973,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,553,400 円  　　　　    557,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.35 /1000
④損害保険料       557,000 円  　　　　    557,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       557,000 円  　　　　    557,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      37,830,910 円　（　　　　　　       154,412 円／㎡）　　（経費率　　  30.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 557,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 380,000 円／㎡　×　   1,424.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0595     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,141,500 円  
（　　　　　       135,271 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 123,438,265 円      
②総費用 37,830,910 円      
③純収益　①－② 85,607,355 円      
④建物等に帰属する純収益 33,141,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 52,465,855 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 50,325,248 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      205,409 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,437,864,229 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   5,870,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 立川 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　立川市曙町二丁目９１番６
 0128000171005-0000
2 　立川市曙町二丁目９２番４
 0128000171009-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
立川 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
立川 5-1 東京都 多摩第５ 氏名  不動産鑑定士　木原　仁   TEL.
鑑定評価額 1,490,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 4,680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 立川市曙町２丁目９１番６外
｢曙町２－７－２０｣		 ②地積
　(㎡)		 245  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,600)

1:2		 店舗

ＳＲＣ9F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前の商
業地域		 南東30m市道 水道、ガス、下水 立川

160m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    15 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       245 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無し。 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 立川駅北方

160m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、高層の商業ビルを標準とする多摩地域の中心的なターミナル駅前の高度商業地域である。地価に影
響を及ぼす要因について特段の変化は見られず、当面は概ね現況のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  6,450,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  5,880,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ立川駅等のＪＲ中央線沿線等の高度商業地域。主たる需要者は資金調達力に優れた不動産関連企業の
他、ＪＲＥＩＴや不動産投資ファンド等が想定される。ＪＲ立川駅周辺の高度商業地は希少性が高く、好況期には周辺
エリアの開発ポテンシャルを見込んだ需要により取引価格が上振れする傾向を有するとともに、景気動向如何で需給が
左右される他、画地規模、接道条件等の個別性如何よっても価格水準が異なり、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は比較可能性の高い複数の高度商業地の取引価格から比準して求めた価格であり、実証的で信頼性の高い試算
価格が求められた。収益価格は類似性の高い店舗ビルの賃貸事例にかかる賃料収入を基礎として求めた価格であり、収
益性の高い不動産の評価においては重視されるべき価格である。以上より、比準価格と収益価格は等しく妥当性を有す
るものと判断し、両価格を相互に関連付け、周辺標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,850,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　立川 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  5,920,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価・金利動向等の影響による先行き不透明
感は存するものの、市内の商業地価格は集積
度・繁華性の高いエリアを中心に上昇基調に
て推移している。

ターミナル駅に近い高度商業地域であり、高
層の店舗・事務所ビル等の集積が見られる。
価格形成要因に大きな変動は見られない。


個別的要因に特段の変動は見られない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％ +3.0 ％
３　試算価格算定内訳 立川 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＨＡＲ公８

-102		 立川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北14m市道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,500)
b ＨＡＲ公８

-101		 立川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西10.5m市道、
北東4m、
南西4m、
三方路
商業
地区計画等
(100,600)
c ＨＡＲ公８

-235		 武蔵野市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東16m都道、
中間画地
商業

(100,600)
d ＨＡＲ公８

-236		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m区道、
北20m、南11m、
三方路
商業
地区計画等
再開発促進地区
(100,560)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,409,618  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,972,218 		 100
[  90.3]
6,613,752 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
6,610,000 
b (　           ) 
3,909,699  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
3,780,605 		 100
[  61.1]
6,187,570 
6,190,000 
c (　           ) 
6,354,817  		 100
[ 100.0]		 [ 129.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
8,216,778 		 100
[ 128.8]
6,379,486 
6,380,000 
d (　           ) 
6,552,307  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
6,843,521 		 100
[  99.4]
6,884,830 
6,880,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  6,450,000 円／㎡]  



立川 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

129,293,385 
40,031,235 
89,262,150 
36,652,000 
52,610,150 		 （　0.9592）
50,463,656 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　  1,441,818,743 円　　　　（　  5,880,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
立川 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 178.00 ＲＣ8 1,424.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   245 ㎡     10.0 m x   22.5 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗ビルを想定。 ⑦有効率　  83.1 ％
の理由		 規模・構造・用途及び近隣ビルの実態考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
178.00 
70.0 
124.60 
16,060 
2,001,076 		 12.0  24,012,912 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
178.00 
85.0 
151.30 
8,760 
1,325,388 		 10.0  13,253,880 
0.0  0 

 3～ 8		 店舗
178.00 
85.0 
151.30 
7,300 
1,104,490 		 10.0  11,044,900 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,424.00 
83.1 
1,183.70 

9,953,404 		 103,536,192 
0 
⑨年額支払賃料      9,953,404 円　×　12ヶ月　＝　     119,440,848 円 
⑩a共益費（管理費）           1,000 円／㎡　×　   1,183.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　      14,204,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 比較可能性の高い同種のビルの共益費水準を考慮した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       133,645,248 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,345,810 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 128,299,438 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       103,536,192 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         993,947 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     129,293,385 円　　　　（　       527,728 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,361 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,300 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
立川 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,080,000 円  　　　　    616,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 18,710,335 円  　　　      133,645,248　×　　　　  14.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   11,973,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,035,800 円  　　　　    616,000,000　×　　  50.0 ％　×　  16.35 /1000
④損害保険料       616,000 円  　　　　    616,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       616,000 円  　　　　    616,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      40,031,235 円　（　　　　　　       163,393 円／㎡）　　（経費率　　  31.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 616,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 420,000 円／㎡　×　   1,424.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0595     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 36,652,000 円  
（　　　　　       149,600 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 129,293,385 円      
②総費用 40,031,235 円      
③純収益　①－② 89,262,150 円      
④建物等に帰属する純収益 36,652,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 52,610,150 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 50,463,656 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      205,974 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,441,818,743 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   5,880,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 立川 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　立川市曙町二丁目９１番６
 0128000171005-0000
2 　立川市曙町二丁目９２番４
 0128000171009-0000
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備考