別記様式第三 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出 八王子 13-3　林地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 13-3 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　足立　和男   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 1,700  円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 八王子市川口町２４５５番 ②地積(㎡) 7,745  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ｢調区｣ 地森計 （その他） 不整形 山林（雑木林） 市街化区域に近接する 雑木林の多い地域 東1.8m未舗装道路、南側道 八王子 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東　  100 ｍ、西　  100 ｍ、南　   80 ｍ、北　  100 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地 ③標準的規模等 規模　　     7,745 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　南東　)向　20 ° ④地域的特性 特記 事項 寺院、墓地に近いほかは特に ない。 道 路 幅員１．８未舗装道 路 交通 施設 八王子駅北西方 7.8km 法令 規制 ｢調区｣ 地森計 ⑤地域要因の将 　来予測 集落に近い都市近郊林地である。市街化調整区域で開発は制限されており、当分は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 当面は現状の林地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       1,700 円／㎡  控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡  収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡  (6)市場の特性 同一需給圏は八王子市内及び周辺市の市街化調整区域に位置する都市近郊林地である。取引における具体的な利用目的 は不明なケースが多く、一部公共公益施設として利用されるケースも僅かにあるが、資産保有目的と推察される取引が 散見され、総じて取引件数も少ない。取引価格帯も低額で、単価も区々である。総じて一般景気に左右されがちで、中 心となる価格帯には幅がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格は、代替競争関係にある林地の取引事例から求めた価格であり、市場実勢を反映した実 証的な価格である。なお、林地以外の用途に転用する土地利用が少なく、かつ林業経営実態も少ないので、控除法およ び収益還元法は適用を断念した。よって、比準価格を標準とし、他の林地の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[ 八王子 13-1                 ] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 交通・接近　　　　　　   0.0 自然　　　　　　　　　   0.0 宅地化　　　　　　　　   0.0 行政　　　　　　　　　   0.0 その他　　　　　　　　   0.0 [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　      1,560 円／㎡ [ 100.0] 100 100 [ 100.0] 100 [  92.0] [ 100.0] 100 　　1,700  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      1,700 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は比較的堅調でこれまでと比べて大きな変化は ない。金利動向はやや不透明感あり、市内において 交通の便の優劣により二極化が進んでいる。 八王子市郊外の都市近郊林地で、市街化調整区域で あり、周辺地域を含めて特段の変動要因はなく、当 面は現状を維持すると予測する 地域の標準的画地と比べて個別的要因に変化はない 。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　   0.0 自然　　　　　　　　　   0.0 宅地化　　　　　　　　   0.0 行政　　　　　　　　　   0.0 その他　　　　　　　　   0.0