別記様式第三 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出 八王子 13-2　林地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八王子 13-2 東京都 多摩第７ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　裕幸   TEL.

鑑定評価額 9,170,000 円  １㎡当たりの価格 2,580  円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和　年1月] 路線価又は倍率 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 八王子市上柚木字十六号１６４４番イ ②地積(㎡) 3,553  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ｢調区｣ 地森計 （その他） 不整形 山林（雑木林） 市街化区域に近接する 雑木林が多い地域 南1.5m未舗装道路 南大沢 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東　  200 ｍ、西　  400 ｍ、南　  120 ｍ、北　  100 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地 ③標準的規模等 規模　　     5,000 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　北東　)向　15 ° ④地域的特性 特記 事項 近隣に寺院と墓地がある 道 路 １．５ｍ未舗装道路 交通 施設 南大沢駅北西方 2.1km 法令 規制 ｢調区｣ 地森計 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動要因はないため、当面の間、現状が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 雑木林地としての使用 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       2,580 円／㎡  控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡  収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡  (6)市場の特性 同一需給圏は、都内多摩地域及び隣接県に所在する現況林地地域。本件地域は市街化調整区域内の雑木林地地域であり 、林業及び宅地転用を前提とした需要はほぼ見受けられない。よって、需要者としては森林保護を目的とする団体、社 会福祉法人、公共団体等が想定されるが、現在、現況林地に対する需要は限定的であり取引件数も非常に少ない。なお 、取引価格は目的や規模により様々で、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域の状況等を勘案すると、宅地転用は採算性等の観点から現実的でない。また、対象標準地は雑木林地であるため 、林業経営による収益価格を試算することも出来ない。よって、控除法及び収益還元法の適用は断念した。一方、比準 価格は、同一需給圏内の林地に係る取引事例より比準しており、現実の市場の実勢を反映した実証的な価格である。以 上により、比準価格を中心に代表標準地との均衡を考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[ 八王子 13-3                 ] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 交通・接近　　　　　　   0.0 自然　　　　　　　　　   0.0 宅地化　　　　　　　　   0.0 行政　　　　　　　　　   0.0 その他　　　　　　　　   0.0 [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　      1,700 円／㎡ [ 100.0] 100 100 [ 100.0] 100 [  65.9] [ 100.0] 100 　　2,580  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      2,600 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　  -0.8 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の現況林地については、造成の困難性等の理由 から、事業用地等への転用の可能性が認められない 土地が多いため、取引は少ない。 地域要因に特段の変動はないが、現況林地に係る需 要は限定的であり、地価も弱含み傾向が継続してい る。 個別的要因に変化はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　 -11.0 自然　　　　　　　　　  -5.0 宅地化　　　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　　　　   0.0 その他　　　　　　　　   0.0