別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
足立 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-9 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　有沢　範芳   TEL.
鑑定評価額 64,900,000 円  １㎡当たりの価格 636,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区竹の塚１丁目２９番１５外
｢竹の塚１－２９－４｣		 ②地積
　(㎡)		 102  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)
台形
1:1.2		 店舗

Ｓ7		 中高層ビル、小売店
舗等が建ち並ぶ普通
商業地域		 南西15.3m区道 水道、ガス、下水 竹ノ塚

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５．３ｍ区道 交通

施設		 竹ノ塚駅南方

200m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 ソシアルビルが多い歓楽街的な色彩のある商業地域であるが、将来的にはこの色彩は薄れて行くと予測する。地
価は上昇基調で推移して行くと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    656,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    545,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は足立区内及び周辺区の商業地域である。需要者は地元開発業者や個人・法人の自己使用目的、又は収益目
的の事業者が中心である。ソシアルビル等が見られる商業地域で、歓楽街的な店舗需要は減少しているが、一般的な店
舗需要は増加している。飲食店舗ビル用地としての需要は少ないが、他の用途での土地需要が増加している。商業地域
であるため、中心となる価格帯は特にない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域より信頼性のある取引事例を収集し、市場性を反映した比準価格が求められた。標準地は竹ノ
塚駅からの交通接近条件に優れ、駅高架下商業施設の開業の影響もあり、最近では店舗ビル用地としての需要よりも自
用目的やマンション用地としての需要が強まっている。よって本件では実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づ
け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    492,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.8]		 [100.0]
100		 633,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    594,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復している下で、これまで
続いていた緩和的な金融政策等から、区部の
不動産市況は堅調で、地価は上昇傾向で推移
している。

飲食店ビルが多い商業地域で、地域要因に変
動は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　 -12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８（公
）７７９９
-26		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南22m区道、
東11.2m、
北6m、
三方路
近商

(94,274)
b Ｒ０８（公
）７７９９
-48		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西15m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
c Ｒ０８（公
）７７９９
-45		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南8m区道、
西7.5m、角地
商業

(100,480)
d Ｒ０８（公
）７９３５
-22		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
地区計画等
(90,300)
e Ｒ０８（公
）８５０４
-23		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
470,642  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
450,409 		 100
[  72.8]
618,694 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
619,000 
b (　           ) 
527,859  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
570,088 		 100
[  84.4]
675,460 
675,000 
c (　           ) 
702,267  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
805,563 		 100
[ 122.3]
658,678 
659,000 
d (　           ) 
476,867  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
507,863 		 100
[  75.4]
673,558 
674,000 
e (　           ) 
454,628  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
484,633 		 100
[  74.0]
654,909 
655,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.59 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    656,000 円／㎡]  



足立 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,856,828 
4,401,127 
14,455,701 
12,440,700 
2,015,001 		 （　0.9381）
1,890,272 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     55,596,235 円　　　　（　    545,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 78.92 Ｓ8 545.86
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   102 ㎡      9.5 m x   11.0 m  前面道路：区道     　  15.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 全階フロアー貸し店舗を想定した。 ⑦有効率　  92.5 ％
の理由		 この種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
78.92 
75.4 
59.51 
3,600 
214,236 		 5.0  1,071,180 
1.0  214,236 

 2～ 2		 店舗
69.69 
95.6 
66.62 
3,200 
213,184 		 3.0  639,552 
1.0  213,184 

 3～ 7		 店舗
69.69 
95.6 
66.62 
3,050 
203,191 		 3.0  609,573 
1.0  203,191 

 8～ 8		 店舗
48.80 
93.7 
45.73 
3,050 
139,477 		 3.0  418,431 
1.0  139,477 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
545.86 
92.5 
504.96 

1,582,852 		 5,177,028 
1,582,852 
⑨年額支払賃料      1,582,852 円　×　12ヶ月　＝　      18,994,224 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     504.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,994,224 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       949,711 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,044,513 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,177,028 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          49,182 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,582,852 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         763,133 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,856,828 円　　　　（　       184,871 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,343 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,242,000 円  　　　　    207,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 569,827 円  　　　       18,994,224　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      415,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,759,500 円  　　　　    207,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       207,000 円  　　　　    207,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       207,000 円  　　　　    207,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,401,127 円　（　　　　　　        43,148 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9381    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 207,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 365,000 円／㎡　×　     545.86 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0601     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0438 ×　 35 ％　＋　0.0538 ×  35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,440,700 円  
（　　　　　       121,968 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,856,828 円      
②総費用 4,401,127 円      
③純収益　①－② 14,455,701 円      
④建物等に帰属する純収益 12,440,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,015,001 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,890,272 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,532 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,596,235 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     545,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区竹の塚一丁目２９番１５
 0118000194638-0000
2 　足立区竹の塚一丁目２９番１７
 0118000194640-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
足立 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-9 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　岸　裕一   TEL.
鑑定評価額 64,800,000 円  １㎡当たりの価格 635,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区竹の塚１丁目２９番１５外
｢竹の塚１－２９－４｣		 ②地積
　(㎡)		 102  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)
台形
1:1.2		 店舗

Ｓ7		 中高層ビル、小売店
舗等が建ち並ぶ普通
商業地域		 南西15.3m区道 水道、ガス、下水 竹ノ塚

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       105 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５．３ｍ区道 交通

施設		 竹ノ塚駅　南方

200m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、飲食業を主体としたテナントビルが集積する商業地域である。現時点において地域内に特筆すべき
変動要因は認められないことから、当面は現況が維持されるものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    650,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    543,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、足立区内における駅徒歩圏の商業地である。想定される需要者は、地縁的な選好性を有する個人事業者
や法人が中心となっている。駅に近く、飲食店を主体とした歓楽街が形成されており、交通利便性は高い。需要動向は
増加傾向で推移しており、市場の中心価格帯の把握は容易ではないものの、規模や街路条件、利用形態によっては、相
場水準を大きく上回る取引が見受けられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域における類似性の高い取引事例を基に算定されていることから、実証性は高いと
判断される。一方、収益価格については、地域における標準的な店舗ビルを想定し試算しているが、試算過程において
想定条件が多く含まれるため、規範性の面では比準価格に比して劣る。よって、本件では市場性をより反映する比準価
格を重視し、収益価格との比較考量を行い、代表標準地との検討結果を加味し、鑑定評価額を前記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    492,000 円／㎡		 [105.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.9]		 [100.0]
100		 633,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    594,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融市場の動きや米国の通商政策の影響、さ
らには物価上昇の継続といった要因が不動産
市場に与える影響について、今後も注視して
いく必要がある。

地域要因に大きな変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　 -12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８（公
）７７９９
-45		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南8m区道、
西7.5m、角地
商業

(100,480)
b Ｒ０８（公
）６２１７
-13		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m区道、
中間画地
近商
地区計画等
高度地区
(100,240)
c Ｒ８（公）
１０６１８
-5		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東4.5m区道
、南1.9m、
二方路
商業
地区計画等
(100,270)
d Ｒ０８（公
）７７９９
-37		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南20m区道、
中間画地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
702,267  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
805,563 		 100
[ 130.4]
617,763 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
618,000 
b (　           ) 
632,221  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
668,890 		 100
[  98.5]
679,076 
679,000 
c (　           ) 
684,638  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
811,172 		 100
[ 125.3]
647,384 
647,000 
d (　           ) 
604,261  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
652,602 		 100
[  98.9]
659,860 
660,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    650,000 円／㎡]  



足立 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,770,868 
4,382,035 
14,388,833 
12,380,600 
2,008,233 		 （　0.9381）
1,883,923 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     55,409,500 円　　　　（　    543,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 78.92 Ｓ8 545.86
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   102 ㎡      9.5 m x   11.0 m  前面道路：区道     　  15.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロアー貸し、スケルトン ⑦有効率　  92.5 ％
の理由		 同種建物における標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
78.92 
75.4 
59.51 
3,400 
202,334 		 5.0  1,011,670 
1.0  202,334 

 2～ 2		 店舗
69.69 
95.6 
66.62 
3,100 
206,522 		 3.0  619,566 
1.0  206,522 

 3～ 7		 店舗
69.69 
95.6 
66.62 
3,080 
205,190 		 3.0  615,570 
1.0  205,190 

 8～ 8		 店舗
48.80 
93.7 
45.73 
3,080 
140,848 		 3.0  422,544 
1.0  140,848 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
545.86 
92.5 
504.96 

1,575,654 		 5,131,630 
1,575,654 
⑨年額支払賃料      1,575,654 円　×　12ヶ月　＝　      18,907,848 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     504.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上なし  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,907,848 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       945,392 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,962,456 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,131,630 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,750 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,575,654 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         759,662 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,770,868 円　　　　（　       184,028 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,239 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,100 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,236,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 567,235 円  　　　       18,907,848　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      415,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,751,000 円  　　　　    206,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       206,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       206,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,382,035 円　（　　　　　　        42,961 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9381    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 206,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 363,000 円／㎡　×　     545.86 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0601     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0438 ×　 35 ％　＋　0.0538 ×  35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,380,600 円  
（　　　　　       121,378 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,770,868 円      
②総費用 4,382,035 円      
③純収益　①－② 14,388,833 円      
④建物等に帰属する純収益 12,380,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,008,233 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,883,923 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,470 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,409,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     543,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区竹の塚一丁目２９番１５
 0118000194638-0000
2 　足立区竹の塚一丁目２９番１７
 0118000194640-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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備考