別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
足立 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-2 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　岸　裕一   TEL.
鑑定評価額 293,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区千住旭町４５番２外
｢千住旭町４０－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 122  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)
台形
1.5:1		 店舗、事務所兼住宅
等
Ｓ3		 中小規模の小売店舗
等が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 南7.2m区道 水道、ガス、下水 北千住

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 千住旭町地区地区計画 街

路		 ７．２ｍ区道 交通

施設		 北千住駅東方

210m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗や飲食店などが集中する非常に繁華性の高い商業地域である。今後は一層の賑わいが見込まれ、それに
伴って地価も強含みの傾向で推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,490,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,980,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、千住地域の中でも繁華性の高い商業地域に加え、同様に高い繁華性を有する周辺区の商業地域が該当す
る。想定される需要者は、区内の店舗経営者や地元の貸ビル業者にとどまらず、チェーン展開を行う飲食・物販事業者
、さらには規模によってはマンションデベロッパー等も含まれる。供給が限られていることから需要は逼迫している。
なお、商業系不動産としての性格上、中心となる価格帯の把握は容易ではない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場において実際に成立した取引事例を基に算定しており、実証性が高く説得力のある価格である。一方
、収益価格は算定過程において一定の想定要素を含むものの、収益性が重視される商業地域においては考慮すべき価格
といえる。また、近年では収益性が取引判断の指標として重視される傾向が強まっている。以上を踏まえ、本件では比
準価格を重視し、収益価格を比較考量したうえで、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,010,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　足立 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,120,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融市場の動きや米国の通商政策の影響、さ
らには物価上昇の継続といった要因が不動産
市場に与える影響について、今後も注視して
いく必要がある。

地域要因に大きな変動は認められない。




特に個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.4 ％ +13.2 ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８（公
）７７９９
-54		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南18m区道、
東7.1m、
北1.8m、
三方路
商業

(100,600)
b Ｒ０８（公
）４６４５
-25		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東35m国道、
北4m、二方路
商業

(100,600)
c Ｒ０８（公
）８５０４
-28		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東9.1m区道
、中間画地
商業
高度地区最低7m
地区計画等
(100,500)
d Ｒ０８（公
）７７９９
-38		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東7.2m区道
、中間画地
近商

(100,374)
e Ｒ０８（公
）７７９９
-40		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北9m区道、
西6.2m、角地
近商
高度地区2種
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,345,187  		 100
[ 100.0]		 [ 145.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.5]
4,874,896 		 100
[ 190.6]
2,557,658 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,560,000 
b (　           ) 
2,683,827  		 100
[ 100.0]		 [ 116.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,123,975 		 100
[ 111.9]
2,791,756 
2,790,000 
c (　           ) 
2,605,042  		 100
[ 150.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,875,630 		 100
[  75.5]
2,484,278 
2,480,000 
d (　           ) 
1,625,839  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
1,951,007 		 100
[  92.2]
2,116,060 
2,120,000 
e (　           ) 
1,578,959  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,729,336 		 100
[  67.6]
2,558,189 
2,560,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　  -0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 限定価格

 ％／月  
+0.73 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,490,000 円／㎡]  



足立 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,031,261 
4,384,916 
17,646,345 
8,894,800 
8,751,545 		 （　0.9381）
8,209,824 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    241,465,412 円　　　　（　  1,980,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 75.50 Ｓ7 442.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   122 ㎡     13.0 m x   10.0 m  前面道路：区道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階を店舗、３階～７階を事務所。いずれもフロア貸し。 ⑦有効率　  80.3 ％
の理由		 この種の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
66.40 
65.5 
43.49 
8,700 
378,363 		 10.0  3,783,630 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
62.70 
82.9 
51.98 
6,000 
311,880 		 6.0  1,871,280 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
62.70 
82.9 
51.98 
4,750 
246,905 		 3.0  740,715 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
442.60 
80.3 
355.37 

1,924,768 		 9,358,485 
0 
⑨年額支払賃料      1,924,768 円　×　12ヶ月　＝　      23,097,216 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     355.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上なし  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        23,097,216 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,154,861 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,942,355 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,358,485 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          88,906 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,031,261 円　　　　（　       180,584 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,963 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,750 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 888,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 692,916 円  　　　       23,097,216　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,250,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,258,000 円  　　　　    148,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       148,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       148,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,384,916 円　（　　　　　　        35,942 円／㎡）　　（経費率　　  19.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9381    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 148,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 321,000 円／㎡　×　     442.60 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0601     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0438 ×　 35 ％　＋　0.0538 ×  35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,894,800 円  
（　　　　　        72,908 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,031,261 円      
②総費用 4,384,916 円      
③純収益　①－② 17,646,345 円      
④建物等に帰属する純収益 8,894,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,751,545 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,209,824 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       67,294 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    241,465,412 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,980,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区千住旭町４５番２
 0118000145716-0000
2 　足立区千住旭町４５番８
 0118001434874-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月9日　提出
足立 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 5-2 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　上野　正和   TEL.
鑑定評価額 293,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区千住旭町４５番２外
｢千住旭町４０－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 122  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)
台形
1.5:1		 店舗、事務所兼住宅
等
Ｓ3		 中小規模の小売店舗
等が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 南7.2m区道 水道、ガス、下水 北千住

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 千住旭町地区地区計画 街

路		 ７．２ｍ区道 交通

施設		 北千住駅東方

210m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 北千住駅に近い商業地として成熟しつつあり、今後熟成度が高まると予測する。地価水準は、上昇傾向で推移す
るものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,480,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,910,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は足立区及び周辺区を含む都内城北及び城東地区を中心とする商業地域。需要者は駅至近の商業地のため資
本力を有する法人及び不動産業者が中心となる。駅至近の商業地で交通利便性に優れ、また都心接近性に優れるため近
年特にマンション及びホテル開発業者の需要は旺盛である。市場の中心となる価格帯は、需要面積が多様であるためそ
の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実態を反映した価格で代替競争関係にある多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方収益価格
は収益性に着目した価格であり商業地においては重視すべき価格であるが標準地周辺は純粋に投資採算性のみで判断さ
れる地域ではないこと等によりやや収益価格が低位に求められた。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量して
、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,010,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　足立 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,120,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の不動産市況は総じて堅調に推移してい
るが、急激な為替変動、物価上昇、金利動向
等に注意を要する。


駅至近の商業地で供給も限られている。




代替競争関係にある他の不動産と比較した優
劣、競争力の程度については特段の変動はな
い。
 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.4 ％ +13.2 ％
３　試算価格算定内訳 足立 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８（公
）６２１７
-26		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南8m区道、
中間画地
商業

(100,400)
b Ｒ０８（公
）７７９９
-54		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南18m区道、
東7.1m、
北1.8m、
三方路
商業

(100,600)
c Ｒ０８（公
）７７９９
-38		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東7.2m区道
、中間画地
近商

(100,374)
d Ｒ０８（公
）９０２４
-19		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6.5m区道、
北4m、二方路
商業
地区計画等
(100,390)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,275,472  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,413,223 		 100
[  55.6]
2,541,768 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,540,000 
b (　           ) 
3,345,187  		 100
[ 100.0]		 [ 145.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.5]
4,874,896 		 100
[ 196.4]
2,482,126 
2,480,000 
c (　           ) 
1,625,839  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
1,951,007 		 100
[  79.2]
2,463,393 
2,460,000 
d (　           ) 
1,305,895  		 100
[ 100.0]		 [ 122.2]
100		 100
[  90.0]		 100
[  91.8]
1,931,498 		 100
[  78.4]
2,463,645 
2,460,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +70.0
画地　　　　  -0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,480,000 円／㎡]  



足立 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,457,793 
4,434,334 
17,023,459 
8,594,300 
8,429,159 		 （　0.9381）
7,907,394 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    232,570,412 円　　　　（　  1,910,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 75.50 Ｓ7 442.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   122 ㎡     13.0 m x   10.0 m  前面道路：区道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階店舗フロア貸、３～７階事務所フロア貸。 ⑦有効率　  80.3 ％
の理由		 周辺における平均的建物の状況を勘案。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
66.40 
65.5 
43.49 
8,800 
382,712 		 10.0  3,827,120 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
62.70 
82.9 
51.98 
6,200 
322,276 		 6.0  1,933,656 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
62.70 
82.9 
51.98 
4,500 
233,910 		 3.0  701,730 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
442.60 
80.3 
355.37 

1,874,538 		 9,269,426 
0 
⑨年額支払賃料      1,874,538 円　×　12ヶ月　＝　      22,494,456 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     355.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,494,456 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,124,723 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,369,733 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,269,426 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          88,060 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,457,793 円　　　　（　       175,884 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,873 円/㎡

　月額支払賃料
（　    8,800 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 858,000 円  　　　　    143,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 674,834 円  　　　       22,494,456　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,400,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,215,500 円  　　　　    143,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       143,000 円  　　　　    143,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       143,000 円  　　　　    143,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,434,334 円　（　　　　　　        36,347 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9381    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 143,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     442.60 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0601     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0438 ×　 35 ％　＋　0.0538 ×  35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,594,300 円  
（　　　　　        70,445 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,457,793 円      
②総費用 4,434,334 円      
③純収益　①－② 17,023,459 円      
④建物等に帰属する純収益 8,594,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,429,159 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,907,394 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       64,815 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    232,570,412 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,910,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区千住旭町４５番２
 0118000145716-0000
2 　足立区千住旭町４５番８
 0118001434874-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
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備考