令和8年1月15日　提出 足立 -72　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   足立 -72 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　萩原　岳   TEL.

鑑定評価額 4,940,000,000 円  １㎡当たりの価格 670,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 510,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足立区千住緑町１丁目１番８ ｢千住緑町１－２－１｣ ②地積 　(㎡) 7,367   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,300) 防火 （その他） 地区計画等 1:1.2 共同住宅 ＲＣ15 再開発による大規模 共同住宅が建ち並ぶ 住宅地域 北東16m区道、四方路 水道、ガス、下水 千住大橋 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     8,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ区道 交通 施設 千住大橋駅西方 300m 法令 規制 １住居 (60,300) 防火  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は大規模共同住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域内に格別の変動要因はなく、現状を維持していくものと 予測する。需給は堅調であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    676,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              657,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は足立区及び隣接する周辺区のうち交通・接近条件が良好で画地規模が大きいマンション素地が存する地域 である。需要者の中心は大手・中堅のマンション開発業者である。マンション需要は依然として旺盛であり、また、マ ンション適地の供給が少ないことから根強い需要が認められる。素地の価格は画地規模により様々である。ファミリ－ タイプのマンションの価格帯は６，０００万円台後半が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似性のある事例を採用しており、要因比較も適切であり、実証的な価格といえる。また、分譲マンション の販売を想定した開発法による価格も説得力を有し、信頼性が高いといえる。従って、両試算価格は等しく妥当性があ るものと判断し、両者を関連付け、さらに代表標準地との均衡も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　足立 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  1,080,000 円／㎡ [116.7] 100 100 [101.0] 100 [187.7] [105.0] 100 698,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    602,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気は一部に足踏みが残るものの、緩や かに回復しており、不動産市場も堅調である 。ただし、金利の動向や海外情勢に十分注意 する必要がある。 大規模共同住宅が建ち並ぶ住宅地域でマンシ ョン需要は旺盛である。地域要因に特段の変 動はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +72.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +11.3 ％  ％