令和8年1月13日　提出 足立 -71　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   足立 -71 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　曉人   TEL.

鑑定評価額 1,600,000,000 円  １㎡当たりの価格 446,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 330,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足立区中央本町１丁目２５１２番１ ｢中央本町１－１８－１４｣ ②地積 　(㎡) 3,594   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,300) 防火 （その他） 高度地区3種 地区計画等 (80,300) 1:1 共同住宅 ＳＲＣ12 共同住宅の他、一般 住宅等も見られる住 宅地域 東7.2m区道、北側道 水道、ガス、下水 梅島 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ７．２ｍ区道 交通 施設 梅島駅北東方 1.0km 法令 規制 準工 (70,300) 防火  高度地区3種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 一戸建住宅及び共同住宅が見られる住宅地域で、今後当分の間は現状を維持するものと予測する。地価は、マン ション用地の需要の高さが継続しており上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    460,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              431,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、足立区及びその周辺市区のマンション用地としての利用が可能な地域で、需要者の中心はマンションデ ベロッパ－である。マンション用地の需要の高さは継続しており、購入不動産の選別はあるもののマンションデベロッ パ－による積極的な用地取得の傾向が見られる。なお、市場での土地取引の中心となる価格帯は、規模等により差があ るため一律に把握することは困難であるが、４３０千円／㎡～４６０千円／㎡程度が目安になると思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、周辺の類似地域内に存する一定の規模を有する規範性の高い取引事例から試算しており、市場性を反映し た価格で信頼性は高い。開発法による価格は、開発業者が投資採算性に着目して分譲マンションの建築・販売を想定し て試算した価格で、対象不動産のようなマンション適地においては重視すべき価格である。本件では、比準価格及び開 発法による価格を関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    419,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 米国の通商政策、物価上昇の継続等による個 人消費への影響や金融資本市場の変動等が、 不動産市場に与える影響について注視すべき である。 住宅地域として成熟しており、地域要因に大 きな変動はない。 個別的要因の変化はない。地域における標準 的な画地であり、競合不動産と比較して相応 の市場競争力を有している。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.4 ％  ％