別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月10日　提出
足立 -66　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 -66 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　金塚　麻実   TEL.
鑑定評価額 29,000,000 円  １㎡当たりの価格 308,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区西保木間１丁目２０４８番８
｢西保木間１－１８－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 94  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,200)

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 住宅、アパートの中
に事業所が見られる
住宅地域		 北6.1m区道 水道、ガス、下水 竹ノ塚

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　        94 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 基準方位　北６．１
ｍ区道		 交通

施設		 竹ノ塚駅北東方

1.2km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変動要因はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。住宅需要は堅調であり、地価は上昇
傾向が継続している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    309,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    220,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は足立区北部を中心として最寄駅からやや距離のある住宅地域と判断した。需要者の中心は区内の１次取
得者や地縁的選好性を有する買替需要者、地元不動産業者等である。最寄駅からの交通接近条件にやや劣り、徒歩圏内
住宅地域より競争力に劣るが値頃感があるため一定の需要がある。新築戸建住宅の取引は、土地規模７０～９０㎡程度
で、価格帯は４，０００万円台が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺地域にはアパート等の賃貸住宅もみられるが、地域的に賃料水準が低く収益価格が低位に試算された。中心的
な需要者による取引は、主に自己使用目的の取引が多く、収益性よりも利便性や快適性が反映された市場性が重視され
る。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上
記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 -35                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    302,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[102.0]		 100
[100.9]		 [100.0]
100		 308,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    293,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都区部の住宅需要は堅調であるが、今後は、
金利上昇や建築費の上昇による需給への影響
に留意する必要がある。


住宅地域として概ね成熟しており、地域要因
に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 -66　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８（公
）７２７７
-3		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.5m区道、
北4m、角地
準工
高度地区3種
(80,200)
b Ｒ０８（公
）６２０５
-8		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地
準工
高度地区最低7m
地区計画等
(70,240)
c Ｒ０８（公
）７２２２
-6		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.9m区道、
東4m、角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
d Ｒ０８（公
）７２２２
-7		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9.4m区道、
西7.4m、角地
１中専
高度地区2種
(80,200)
e Ｒ０８（公
）７２２２
-4		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
286,865  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
284,681 		 100
[  97.0]
293,486 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
293,000 
b (　           ) 
244,942  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
255,005 		 100
[  93.1]
273,904 
274,000 
c (　           ) 
317,195  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
320,275 		 100
[  96.0]
333,620 
334,000 
d (　           ) 
332,868  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
319,947 		 100
[ 103.8]
308,234 
308,000 
e (　           ) 
297,611  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
318,189 		 100
[  94.8]
335,642 
336,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    309,000 円／㎡]  



足立 -66　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,556,700 
445,600 
2,111,100 
1,348,000 
763,100 		 （　0.9485）
723,800 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     20,680,000 円　　　　（　    220,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 -66　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 55.00 Ｗ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
 70 ％   200 ％   200 ％   94 ㎡      6.3 m x   14.6 m  前面道路：区道     　   6.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 居宅形式：ファミリータイプ、平均専有面積：約５０㎡ ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
50.00 
100.0 
50.00 
2,100 
105,000 		 1.0  105,000 
1.0  105,000 

 2～ 2		 住宅
50.00 
100.0 
50.00 
2,200 
110,000 		 1.0  110,000 
1.0  110,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

215,000 		 215,000 
215,000 
⑨年額支払賃料        215,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,580,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,580,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       129,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,451,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           215,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,043 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          215,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         103,657 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,556,700 円　　　　（　        27,199 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,295 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 -66　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 100,000 円  　　　　     20,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 77,400 円  　　　        2,580,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       48,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      170,000 円  　　　　     20,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        30,000 円  　　　　     20,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,000 円  　　　　     20,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         445,600 円　（　　　　　　         4,740 円／㎡）　　（経費率　　  17.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9485    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0674     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0545 ×　 45 ％　＋　0.0760 ×  45 ％　＋ 0.0870 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,348,000 円  
（　　　　　        14,340 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,556,700 円      
②総費用 445,600 円      
③純収益　①－② 2,111,100 円      
④建物等に帰属する純収益 1,348,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 763,100 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 723,800 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,700 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,680,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     220,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 -66　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区西保木間一丁目２０４８番８
 0118001238161-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
足立 -66　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 -66 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　曉人   TEL.
鑑定評価額 28,900,000 円  １㎡当たりの価格 307,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 245,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区西保木間１丁目２０４８番８
｢西保木間１－１８－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 94  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,200)

1:2.5		 住宅

Ｗ2		 住宅、アパートの中
に事業所が見られる
住宅地域		 北6.1m区道 水道、ガス、下水 竹ノ塚

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　        94 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 基準方位北６．１ｍ
区道		 交通

施設		 竹ノ塚駅北東方

1.2km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅、共同住宅のほか、事業所等も見られる地域環境である。事業所等の閉鎖により、跡地が住宅利用へと
変化しており、今後も同傾向で推移すると予測する。地価は緩やかな上昇傾向で推移すると思料される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    307,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    194,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東武伊勢崎線「竹ノ塚」駅及びその隣接駅を最寄り駅とする住宅地域と判断した。需要者の中心は、区
内及び周辺市区の１次取得者、買替需要者、不動産業者が中心である。駅からやや距離があるものの割安感があること
から、需要は底堅い。取引の中心価格帯は、その規模により異なるが、標準的な面積の戸建用地で総額２５００万円～
３０００万円程度、新築建売住宅で総額４５００万円～５０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は最寄り駅からやや距離があり、需要の中心は戸建住宅である。共同住宅も見られる地域であるが、収益を目
的とする不動産取引は少なく、自用目的の土地取引が中心である。したがって、本件では、収益性よりも市場性を重視
して土地取引がなされることを考慮して、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめて、鑑定評価
額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 -35                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    302,000 円／㎡		 [105.0]
100		 100
[102.0]		 100
[100.9]		 [100.0]
100		 308,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    293,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 米国の通商政策、物価上昇の継続等による個
人消費への影響や金融資本市場の変動等が、
不動産市場に与える影響について注視すべき
である。

事業所等の閉鎖により、跡地が戸建住宅等へ
移行していることから、居住環境が向上して
地価水準は上昇傾向で推移している。


個別的要因の変化はない。地域における標準
的な画地であり、競合不動産と比較して相応
の市場競争力を有している。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 -66　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８（公
）７４２１
-12		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,200)
b Ｒ０８（公
）６２０５
-8		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m私道、
中間画地
準工
高度地区最低7m
地区計画等
(70,240)
c Ｒ０８（公
）７２２２
-6		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.9m区道、
東4m、角地
１住居
高度地区2種
(80,200)
d Ｒ０８（公
）４６４５
-30		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
265,657  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
272,298 		 100
[  88.4]
308,029 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
308,000 
b (　           ) 
244,942  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
255,005 		 100
[  84.5]
301,781 
302,000 
c (　           ) 
317,195  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
320,275 		 100
[  99.8]
320,917 
321,000 
d (　           ) 
275,449  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
287,018 		 100
[  97.0]
295,895 
296,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    307,000 円／㎡]  



足立 -66　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,425,892 
437,440 
1,988,452 
1,334,520 
653,932 		 （　0.9738）
636,799 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     18,194,257 円　　　　（　    194,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 -66　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 55.00 Ｗ2 100.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
 70 ％   200 ％   200 ％   94 ㎡      6.3 m x   14.6 m  前面道路：区道     　   6.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリ－タイプを想定した。平均専有面積５０㎡。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
50.00 
100.0 
50.00 
2,030 
101,500 		 1.0  101,500 
1.0  101,500 

 2～ 2		 住宅
50.00 
100.0 
50.00 
2,050 
102,500 		 1.0  102,500 
1.0  102,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
100.00 
100.0 
100.00 

204,000 		 204,000 
204,000 
⑨年額支払賃料        204,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,448,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,448,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       122,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,325,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           204,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,938 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          204,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          98,354 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,425,892 円　　　　（　        25,807 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,138 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,050 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 -66　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 99,000 円  　　　　     19,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 73,440 円  　　　        2,448,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       47,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      168,300 円  　　　　     19,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        29,700 円  　　　　     19,800,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,800 円  　　　　     19,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         437,440 円　（　　　　　　         4,654 円／㎡）　　（経費率　　  18.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 45 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 18 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9738    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 198,000 円／㎡　×　     100.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0674     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0545 ×　 45 ％　＋　0.0760 ×  45 ％　＋ 0.0870 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,334,520 円  
（　　　　　        14,197 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,425,892 円      
②総費用 437,440 円      
③純収益　①－② 1,988,452 円      
④建物等に帰属する純収益 1,334,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 653,932 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 636,799 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,774 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,194,257 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     194,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 -66　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区西保木間一丁目２０４８番８
 0118001238161-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考