令和8年1月9日　提出 足立 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   足立 -51 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　神山　大典   TEL.

鑑定評価額 1,690,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,010,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 420,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足立区綾瀬７丁目２０番１外 ｢綾瀬７－２０－１０｣ ②地積 　(㎡) 1,670   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準住居 (60,400) 防火 （その他） 高度地区最低7m (80,374) 不整形 1:1.5 共同住宅 ＲＣ15 高層共同住宅が多い 川の手通り沿いの住 宅地域 東15m都道、四方路 水道、ガス、下水 北綾瀬 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  33.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １５ｍ都道 交通 施設 北綾瀬駅南西方 450m 法令 規制 準住居 (70,400) 防火  高度地区最低7m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、高層共同住宅が多く見られる川の手通り沿いの住宅地域で、地域要因としては大きな変動は認めら れない。マンション需要を背景に、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0 容積率　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,030,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              982,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、足立区内のマンション等の共同住宅が見られる住宅地域である。主たる需要者は、マンション開発業者 、不動産業者等である。大規模画地の供給は限られるが、事業所等の跡地がマンション用地として取引されるケースが 見られ、マンション需要を背景とした需要は旺盛である。７０㎡前後のファミリータイプマンションで７千万円台が中 心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では同一需給圏内の類似地域等から大規模画地の取引事例を中心に収集し、比準価格の規範性は高い。開発法によ る価格は、主たる需要者であるマンション開発業者等の投資採算性に着目した価格であり、市場の特性に合致するが、 想定要素が大きいことからやや信頼性に劣る面がある。よって、比準価格を重視し、開発法による価格を比較考量して 、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    950,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界情勢には懸念があるものの、国内景気、 国内不動産市場は堅調に推移している。足立 区内の地価は、引き続き上昇を続けている。 川の手通り沿いに高層共同住宅等が見られる 住宅地域で、地価は堅調に推移している。 市場競争力は平均的であり、個別的要因に変 動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.3 ％  ％