別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
足立 -47　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 -47 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　安藤　実   TEL.
鑑定評価額 815,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,330,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 930,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区千住寿町５６番８
｢千住寿町５－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 613  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)
不整形
1.5:1		 共同住宅

ＳＲＣ14		 高層共同住宅、店舗
等が混在する住宅地
域		 南東35m国道、北側道 水道、ガス、下水 北千住

590m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３５ｍ国道 交通

施設		 北千住駅北西方

590m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に大きな変動はなく、国道４号線沿いの高層共同住宅が建ち並ぶ地域として成熟している。近隣及び周
辺地域における開発用地供給は限定的であることから、地価水準は上昇傾向が継続するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,350,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            1,260,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、足立区及び周辺区内の駅徒歩圏のマンション適地が存する圏域である。近隣地域は「北千住」駅から徒
歩圏かつ国道４号線沿いに位置し、豊富な容積率と敷地規模を有するため、主たる需要者はマンションデベロッパーを
中心に複合施設を企図する開発業者や法人投資家も考えられ、需要競合が想定される。取引価格は規模や個別事情によ
り様々であることから、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 マンション用地需要者は、代替競争関係にある土地取引価格と併せて投資採算性に着目して意思決定を行う。比準価格
は、代替競争関係にある類似性の高いマンション適地より試算されており、市場性を反映した価格である。また開発法
による価格は、想定要素が多いものの投資採算性に着目した需要者が重視する価格である。よって本件では、比準価格
と開発法による価格を関連付け、代表標準地との比較検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 -21                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,080,000 円／㎡		 [116.7]
100		 100
[101.0]		 100
[ 94.1]		 [ 99.9]
100		 1,320,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇の継続が景気下振れリスクとしてあ
るものの、雇用・所得環境が改善する中で、
区内の不動産市況は堅調であり、地価は上昇
傾向である。

高層共同住宅地として成熟しており、大きな
地域要因の変動も見られないことから、現在
の様相が継続するものと予測される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 -47　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８（公
）７７９９
-39		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北12.6m区道、
西2.6m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
b Ｒ０８（公
）７７９９
-45		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南8m区道、
西7.5m、角地
商業

(100,480)
c Ｒ０８（公
）９１５９
-11		 足立区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北11m区道、
中間画地
１住居
高度地区
(70,300)
d Ｒ０８（公
）４６４５
-29		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西33.5m都道、
北11m、角地
商業
地区計画等
(100,400)
e Ｒ０８（公
）９０２４
-24		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西24m都道、
北7.2m、東4m、
三方路
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,165,790  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.8]
1,362,928 		 100
[  96.0]
1,419,717 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
1,420,000 
b (　           ) 
702,267  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.5]
805,563 		 100
[  61.6]
1,307,732 
1,310,000 
c (　           ) 
779,220  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
825,194 		 100
[  66.3]
1,244,637 
1,240,000 
d (　           ) 
695,652  		 100
[ 100.0]		 [ 119.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
773,669 		 100
[  67.5]
1,146,176 
1,150,000 
e (　           ) 
1,543,210  		 100
[ 100.0]		 [ 112.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.2]
2,092,237 		 100
[ 132.6]
1,577,856 
1,580,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,350,000 円／㎡]  



足立 -47　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲マンションが最有効使用と判断し、開発法適用のため
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンションが最有効使用と判定したため
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,709,416,262 
1,936,374,269 
10 
960,000 
3,539.30 
450,000 
4,272.10 
⑧開発法による価格 　　          773,041,993 円　　　　（　            1,260,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 -47　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
613 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  613.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
387.50 ㎡  4,272.10 ㎡  3,674.70 ㎡  597.40 ㎡  3,539.30 ㎡  ＲＣ・15F
 (    54 戸)
 66㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      63.2 ％）  （     696.9 ％）  （     599.5 ％）  （      97.5 ％）  （     82.85 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
100 ％ 
600 ％ 
600 ％ 		 間口

奥行		   32.2 ｍ

  19.0 ｍ		 前面道路： 国道

特定道路までの距離：		   35.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 960,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    960,000 円／㎡　　×　　     3,539.30 ㎡　　＝　　　　       3,397,728,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         3,397,728,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   450,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   463,500 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    463,500 円／㎡　　×　　　   4,272.10 ㎡　　＝　　　　       1,980,118,350 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         3,397,728,000 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         373,750,080 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,353,868,430 円 
(4)-4　投下資本収益率     10 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 11 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 11 ヶ月  販売管理費(2期目) 20 ヶ月 
建築工事(2期目) 18 ヶ月  販売収入(2期目) 20 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 30 ヶ月  販売収入(3期目) 32 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 339,772,800 円  (     10 ％) ×　　0.9163  （     11 ヶ月） ＝　　          311,333,817 円 
販売総額(2期) 339,772,800 円  (     10 ％) ×　　0.8531  （     20 ヶ月） ＝　　          289,860,176 円 
販売総額(3期) 2,718,182,400 円  (     80 ％) ×　　0.7756  （     32 ヶ月） ＝　　        2,108,222,269 円 
収入合計 － － － － 2,709,416,262 円 
支出 建築工事費(1期) 198,011,835 円  (     10 ％) ×　　0.9384  （      8 ヶ月） ＝　　          185,814,306 円 
建築工事費(2期) 198,011,835 円  (     10 ％) ×　　0.8668  （     18 ヶ月） ＝　　          171,636,659 円 
建築工事費(3期) 1,584,094,680 円  (     80 ％) ×　　0.7880  （     30 ヶ月） ＝　　        1,248,266,608 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 186,875,040 円  (     50 ％) ×　　0.9163  （     11 ヶ月） ＝　　          171,233,599 円 
販売管理費(2期) 186,875,040 円  (     50 ％) ×　　0.8531  （     20 ヶ月） ＝　　          159,423,097 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,936,374,269 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,709,416,262 円　　－　　　　　　        1,936,374,269 円　　＝　　　　　           773,041,993 円 

            1,260,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 足立 -47　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区千住寿町５６番８
 0118000157220-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
足立 -47　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 -47 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　供田　茂彰   TEL.
鑑定評価額 797,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 930,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区千住寿町５６番８
｢千住寿町５－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 613  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等


(100,600)
不整形
1.5:1		 共同住宅

ＳＲＣ14		 高層共同住宅、店舗
等が混在する住宅地
域		 南東35m国道、北側道 水道、ガス、下水 北千住

590m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３５ｍ国道 交通

施設		 北千住駅北西方

590m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 日光街道（国道４号）沿いに存する混在住宅地域として成熟しており、今後も現状のままで推移するものと予測
される。豊富な容積率を有する希少な共同住宅用地であることから、当面地価は上昇すると予測される。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,320,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            1,240,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、足立区内外を問わず、東京メトロ千代田線「北千住」駅と同等の規模を有する駅徒歩圏の住商混在地域
。需要者の中心は、マンション開発業者を中心に、豊富な容積を確保できることから、複合施設等を目的とした投資家
や開発業者等との競合が想定される。敷地規模が大きく、収益性・投資採算性も見込めることから、需要が競合するも
のと予測される。取引には個別事情が反映されるため、中心価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 マンション用地の需給関係は、景気によるマンション販売状況や地域ごとの希少性の程度等の影響を受けやすく、比準
価格はこのような市況を反映した価格である。一方、分譲マンション用地の需要者は、投資採算性から意思決定を行う
分譲マンション業者や投資法人等で、開発法による価格はこれらの需要者が重視する価格である。以上より、比準価格
及び開発法による価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 -21                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,080,000 円／㎡		 [116.7]
100		 100
[101.0]		 100
[ 96.2]		 [ 99.9]
100		 1,300,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産取引は引き続き活発で、地価は上昇し
ているものの、今後の物価上昇や金利変動、
不動産取引に関する制度見直しについて注視
が必要である。

日光街道（国道４号）沿いに高層マンション
等が建ち並ぶ地域であり、地域要因に特段の
変動はみられない。


個別的要因について変動はなく、地域におけ
る標準的な画地である。同一需給圏内での市
場競争力は概ね中位程度。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 -47　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８（公
）７７９９
-54		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南18m区道、
東7.1m、
北1.8m、
三方路
商業

(100,600)
b Ｒ０８（公
）４６４５
-29		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西33.5m都道、
北11m、角地
商業
地区計画等
(100,400)
c Ｒ８（公）
１０１５６
-3		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西23m区道、
中間画地
準住居

(70,300)
d Ｒ０８（公
）７７９９
-48		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西15m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,345,187  		 100
[ 100.0]		 [ 145.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.5]
4,874,896 		 100
[ 183.8]
2,652,283 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
2,650,000 
b (　           ) 
695,652  		 100
[ 100.0]		 [ 119.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
773,669 		 100
[  65.4]
1,182,980 
1,180,000 
c (　           ) 
697,999  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
750,349 		 100
[  54.4]
1,379,318 
1,380,000 
d (　           ) 
527,859  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
570,088 		 100
[  53.9]
1,057,677 
1,060,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +75.0
画地　　　　  -0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,320,000 円／㎡]  



足立 -47　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 分譲マンションが最有効使用と判断し、開発法適用のため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンションが最有効使用のため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

2,662,145,548 
1,903,277,225 
10 
950,000 
3,539.30 
440,000 
4,272.10 
⑧開発法による価格 　　          758,868,323 円　　　　（　            1,240,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 -47　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
613 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  613.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
387.50 ㎡  4,272.10 ㎡  3,674.70 ㎡  597.40 ㎡  3,539.30 ㎡  ＲＣ・15F
 (    54 戸)
 66㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      63.2 ％）  （     696.9 ％）  （     599.5 ％）  （      97.5 ％）  （     82.85 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
100 ％ 
600 ％ 
600 ％ 		 間口

奥行		   32.2 ｍ

  19.0 ｍ		 前面道路： 国道

特定道路までの距離：		   35.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 950,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    950,000 円／㎡　　×　　     3,539.30 ㎡　　＝　　　　       3,362,335,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         3,362,335,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   440,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   453,200 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    453,200 円／㎡　　×　　　   4,272.10 ㎡　　＝　　　　       1,936,115,720 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         3,362,335,000 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         369,856,850 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,305,972,570 円 
(4)-4　投下資本収益率     10 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 10 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 11 ヶ月  販売管理費(2期目) 11 ヶ月 
建築工事(2期目) 20 ヶ月  販売収入(2期目) 21 ヶ月  販売管理費(3期目) 16 ヶ月 
建築工事(3期目) 30 ヶ月  販売収入(3期目) 31 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 168,116,750 円  (      5 ％) ×　　0.9163  （     11 ヶ月） ＝　　          154,045,378 円 
販売総額(2期) 168,116,750 円  (      5 ％) ×　　0.8464  （     21 ヶ月） ＝　　          142,294,017 円 
販売総額(3期) 3,026,101,500 円  (     90 ％) ×　　0.7818  （     31 ヶ月） ＝　　        2,365,806,153 円 
収入合計 － － － － 2,662,145,548 円 
支出 建築工事費(1期) 193,611,572 円  (     10 ％) ×　　0.9384  （      8 ヶ月） ＝　　          181,685,099 円 
建築工事費(2期) 193,611,572 円  (     10 ％) ×　　0.8531  （     20 ヶ月） ＝　　          165,170,032 円 
建築工事費(3期) 1,548,892,576 円  (     80 ％) ×　　0.7880  （     30 ヶ月） ＝　　        1,220,527,350 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 129,449,897 円  (     35 ％) ×　　0.9236  （     10 ヶ月） ＝　　          119,559,925 円 
販売管理費(2期) 129,449,897 円  (     35 ％) ×　　0.9163  （     11 ヶ月） ＝　　          118,614,941 円 
販売管理費(3期) 110,957,055 円  (     30 ％) ×　　0.8807  （     16 ヶ月） ＝　　           97,719,878 円 
支出合計 － － － － 1,903,277,225 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        2,662,145,548 円　　－　　　　　　        1,903,277,225 円　　＝　　　　　           758,868,323 円 

            1,240,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 足立 -47　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区千住寿町５６番８
 0118000157220-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考