鑑定評価書

令和8年1月10日　提出
足立 -34　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 -34

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　岡村　淑子

TEL.

鑑定評価額

42,900,000 円

１㎡当たりの価格

390,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月5日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区西新井１丁目３２番８外｢西新井１－３２－３｣				②地積　(㎡)	110 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域	南6m区道	水道、ガス、下水	大師前 430m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 15 ｍ、南 20 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ区道

交通

施設

大師前駅北方

430m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅を中心とする既成住宅地域で、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。需要は堅調で、地価
水準は安定して推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 392,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 220,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として東武伊勢崎線、大師線、日暮里・舎人ライナー沿線の住宅地域である。需要者の中心は一次取得
者又は地縁的選好性を有する買替需要者、地元不動産業者等である。戸建住宅を中心とする住宅地域で、生活利便性は
良好で需要は堅調である。取引の中心価格帯は土地は３，０００～４，０００万円程度、新築建売住宅で５，０００万
円台である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

信頼性のある取引事例を収集し、市場性を反映した実証的な比準価格を得た。周辺地域にはアパート等の賃貸物件も見
られるが、地域の取引の大半は自用目的であり、収益性よりも居住の利便性・快適性を重視する住宅地であることから
収益価格の信頼性は相対的に劣るものと思料する。従って比準価格を重視して収益価格を参酌し、一般的要因や区内住
宅地の需給動向等も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    370,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　足立 -25                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    378,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産取引は活発で、地価は上昇しているも
のの、物価上昇、金融市場の変動等による不
動産市場への影響が懸念される。

大師前駅から徒歩圏内の戸建住宅を中心とす
る住宅地域で、地域要因に特別の変動はない
。

南向き道路の画地であり、近隣地域内での競
争力は優れる。個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.4 ％

+3.2 ％

３　試算価格算定内訳

足立 -34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０８（公）７２２２ -29	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
b	Ｒ０８（公）７４２１ -7	足立区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東8.9m区道、北西6m、角地		１住居高度地区2種 (80,200)
c	Ｒ０８（公）８４５１ -3	足立区		建付地	（　）	長方形	北4m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
d	Ｒ０８（公）８５０４ -18	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.3m区道、中間画地		１低専高度2種最高12m 地区計画等 (60,150)
e	Ｒ８（公）１０１５６ -1	足立区		建付地	（　）	ほぼ整形	南4m道路、中間画地		２中専高度地区2種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 308,048	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	313,083	100 [ 85.6]	365,751	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	384,000
b	(　 ) 342,134	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.1]	327,259	100 [ 87.0]	376,160		395,000
c	(　 ) 308,113	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	340,546	100 [ 89.4]	380,924		400,000
d	(　 ) 336,348	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	339,316	100 [ 91.9]	369,223		388,000
e	(　 ) 299,004	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	300,143	100 [ 80.9]	371,005		390,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.55	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.55	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -14.0
e	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 392,000 円／㎡]

足立 -34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難であるから
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,897,395	506,214	2,391,181	1,523,240	867,941	（　0.9738） 845,201	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	24,148,600 円　　　　（　 220,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 -34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	Ｗ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	110 ㎡	10.5 m x 10.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建、２ＬＤＫタイプ、平均専有面積約５５㎡共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段・外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	55.00	100.0	55.00	2,200	121,000	1.0	121,000
							1.0	121,000
2～ 2	住宅	55.00	100.0	55.00	2,230	122,650	1.0	122,650
							1.0	122,650
～

～

～

計		110.00	100.0	110.00		243,650		243,650
								243,650

⑨年額支払賃料	243,650 円　×　12ヶ月　＝　 2,923,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,923,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 146,190 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,777,610 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	243,650 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,315 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 243,650 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 117,470 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,897,395 円　　　　（　 26,340 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,326 円/㎡　月額支払賃料（　 2,230 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

足立 -34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	113,000 円	22,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	87,714 円	2,923,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 192,100 円	22,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	22,600 円	22,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,600 円	22,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 506,214 円　（　　　　　　 4,602 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,600,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0545 ×　 45 ％　＋　0.0760 × 45 ％　＋ 0.0870 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,523,240 円（　　　　　 13,848 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,897,395 円
②総費用	506,214 円
③純収益　①－②	2,391,181 円
④建物等に帰属する純収益	1,523,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	867,941 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	845,201 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,684 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,148,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 220,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

足立 -34　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	足立区西新井一丁目３２番８	0118000232325-0000
2	足立区西新井一丁目３２番１８	0118000232335-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月11日　提出
足立 -34　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 -34

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　古家　一郎

TEL.

鑑定評価額

42,900,000 円

１㎡当たりの価格

390,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月5日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	310,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区西新井１丁目３２番８外｢西新井１－３２－３｣				②地積　(㎡)	110 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域	南6m区道	水道、ガス、下水	大師前 430m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 15 ｍ、南 20 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ区道

交通

施設

大師前駅北方

430m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

大師前駅北方に広がる低層住宅地域として成熟しており、当面は現状のままで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 390,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 230,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、足立区内で、主として東武大師線「大師前」駅から徒歩圏の足立区中部に存する住宅地域。需要者の中
心は、足立区内の居住者で３０代～４０代の一次取得者層のほか、マンションからの買い替え需要もみられる。戸建住
宅用地が取引の中心であり、コロナ禍で一時下落した地価も底堅い需要により回復している。土地は４，０００万円程
度、新築戸建住宅は６，０００万円前後程度が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自己使用目的の戸建住宅地が取引の中心で、「大師前」駅及びその周辺駅を最寄とする住宅地域より同種の取引事例を
収集・採用した。一方、アパート・マンション等の賃貸用物件もみられ、賃貸事例の収集も可能であるが、収益用地と
しての取引は僅少である。したがって、本件では、比準価格を採用し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとお
り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中東情勢、中国経済の先行き懸念等がある一
方で、国内の不動産市場は、堅調に推移して
おり、東京区部の地価の上昇幅は拡大してい
る。

大師前駅北方に存する西新井大師背後の低層
住宅地域で、地域要因に特段の変動はみられ
ない。

南道路であるが、個別的要因について変動は
なく、標準的な画地である。同一需給圏内で
の市場競争力は概ね中位程度。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.4 ％

+3.2 ％

３　試算価格算定内訳

足立 -34　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０８（公）７２２２ -17	足立区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、西6m、角地		１住居高度地区2種 (80,200)
b	Ｒ０８（公）７２２２ -19	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m区道、西4m、角地		１中専高度地区2種 (80,200)
c	Ｒ０８（公）７７９９ -16	足立区		更地	（　）	台形	西7.3m区道、北5.7m、角地		１住居地区計画等 (64,221)
d	Ｒ０８（公）８５０４ -18	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東7.3m区道、中間画地		１低専高度2種最高12m 地区計画等 (60,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 332,784	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	332,784	100 [ 90.0]	369,760	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	388,000
b	(　 ) 349,789	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	337,504	100 [ 97.0]	347,942		365,000
c	(　 ) 339,796	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	335,265	100 [ 88.2]	380,119		399,000
d	(　 ) 336,348	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	339,316	100 [ 88.1]	385,149		404,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 390,000 円／㎡]

足立 -34　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,910,475	518,410	2,392,065	1,482,800	909,265	（　0.9738） 885,442	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	25,298,343 円　　　　（　 230,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 -34　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	65.00	Ｗ2	110.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	110 ㎡	10.5 m x 10.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ　平均専有面積５５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	55.00	100.0	55.00	2,200	121,000	1.0	121,000
							1.0	121,000
2～ 2	住宅	55.00	100.0	55.00	2,250	123,750	1.0	123,750
							1.0	123,750
～

～

～

計		110.00	100.0	110.00		244,750		244,750
								244,750

⑨年額支払賃料	244,750 円　×　12ヶ月　＝　 2,937,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,937,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 146,850 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,790,150 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	244,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,325 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 244,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 118,000 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,910,475 円　　　　（　 26,459 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,347 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

足立 -34　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	110,000 円	22,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	88,110 円	2,937,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 187,000 円	22,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	33,000 円	22,000,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,000 円	22,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 518,410 円　（　　　　　　 4,713 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 110.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0545 ×　 45 ％　＋　0.0760 × 45 ％　＋ 0.0870 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,482,800 円（　　　　　 13,480 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,910,475 円
②総費用	518,410 円
③純収益　①－②	2,392,065 円
④建物等に帰属する純収益	1,482,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	909,265 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	885,442 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,049 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,298,343 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 230,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

足立 -34　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	足立区西新井一丁目３２番８	0118000232325-0000
2	足立区西新井一丁目３２番１８	0118000232335-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考