令和8年1月15日　提出 足立 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   足立 -29 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　供田　茂彰   TEL.

鑑定評価額 62,900,000 円  １㎡当たりの価格 533,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 400,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 足立区千住緑町２丁目１３番１３外 ｢千住緑町２－１３－１３｣ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,300) 準防 （その他） 高度地区3種 地区計画等 (70,300) 1:1.5 住宅 ＲＣ3 事業所、一般住宅、 共同住宅が混在する 住宅地域 北7.3m区道 水道、ガス、下水 千住大橋 590m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ．３ｍ区道 交通 施設 千住大橋駅北西方 590m 法令 規制 準工 (70,300) 準防  高度地区3種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 千住大橋駅北西方に広がる住宅地域として成熟しており、当面は現状のままで推移するものと予測される。千住 大橋駅前の整備、成熟に伴い、住宅地需要も堅調で、引続き地価は上昇している。 (3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    535,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    443,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、足立区南部に存し、主として京成本線「千住大橋」駅を最寄とする住宅地域。需要者の中心は、足立区 内の居住者で３０代～５０代の一次取得者層である。このほか隣接市区からの流入もみられる。戸建住宅用地が取引の 中心であるが、需給ともに大きな変動要因はなく、安定的な需給動向で推移している。土地は４，０００万円～５，５ ００万円程度、新築戸建住宅は５，０００万円～６，５００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の戸建住宅地が取引の中心で、京成本線「千住大橋」駅を最寄とする住宅地域を中心に同種の取引事例を 収集・採用した。一方、アパート・マンション等の賃貸用物件もみられ、賃貸事例の収集も可能であるが、収益用地と しての取引は僅少である。したがって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    501,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産取引は引き続き活発で、地価は上昇し ているものの、今後の物価上昇や金利変動、 不動産取引に関する制度見直しについて注視 が必要である。 千住大橋駅北西方に広がる中低層住宅地域で あり、地域要因に特段の変動はみられない。 北道路であるが、個別的要因について変動は なく、標準的な画地である。同一需給圏内で の市場競争力は概ね中位程度。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.4 ％  ％