鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
足立 -28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 -28

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　栗原　邦広

TEL.

鑑定評価額

46,800,000 円

１㎡当たりの価格

316,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月5日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区新田３丁目４番３８｢新田３－７－１８｣				②地積　(㎡)	148 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度地区3種地区計画等 (70,200)
	1.3:1	住宅Ｗ2	小工場、住宅、アパート等が混在する住宅地域	西4m区道	水道、ガス、下水	王子神谷 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 0 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北４ｍ区
道

交通

施設

王子神谷駅　北東方

1.2km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度地区3種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

小工場、住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、今後しばらくは現状の地域要因のまま推移していくもの
と予測する。地価水準についてはやや上昇傾向で推移するものと予側する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 319,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 217,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、新田・宮城・小台地区を中心とする住宅地域一帯と判断した。主たる需要者は、区内及び周辺市区に居
住する一次取得者が中心であり、地縁的選好性がやや強い地域である。取引の中心となる価格帯は土地は３，０００万
円台が多く、新築戸建住宅で５，０００万円程度が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

付近にはアパート、マンション等も多く見られるが、賃料水準が低いため、収益価格が比準価格に比して低位に試算さ
れた。中心的な需要者による取引は、自己使用目的の取引であり、収益性よりも市場性が重視され意思決定がなされる
。以上より、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    303,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界情勢の不安定や、自国主義への偏重はあ
るものの、海外投資家の不動産取得意欲は強
く、国内不動産の取引市場は活発さを維持し
ている。

小工場、住宅、アパート等が混在する住宅地
域であり、地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に特に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

足立 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０８（公）８５０４ -31	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		準工高度地区3種景観計画区域 (70,200)
b	Ｒ８（公）１０６１８ -8	足立区		建付地	（　）	長方形	西4m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,200)
c	Ｒ０８（公）７３６５ -10	足立区		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m私道、中間画地		準工高度地区3種 (70,200)
d	Ｒ８（公）１０６１８ -21	足立区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		準工高度地区3種地区計画等 (70,200)
e	Ｒ０８（公）７９３５ -8	足立区		建付地	（　）	長方形	南東3.3m道路、中間画地		１住居高度地区2種地区計画等 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 279,988	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	291,834	100 [ 94.1]	310,132	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	316,000
b	(　 ) 272,685	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	275,893	100 [ 98.9]	278,962		285,000
c	(　 ) 247,854	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	262,178	100 [ 84.5]	310,270		316,000
d	(　 ) 263,195	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ / ]	100 [ 87.2]	316,619	100 [ 99.0]	319,817		326,000
e	(　 ) 320,759	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 74.1]	448,457	100 [ 108.3]	414,088		422,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 319,000 円／㎡]

足立 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,790,455	662,600	3,127,855	1,974,820	1,153,035	（　0.9738） 1,122,825	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	32,080,714 円　　　　（　 217,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.00	Ｗ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	148 ㎡	13.9 m x 10.7 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者タイプ、平均専有面積３０㎡を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	75.00	100.0	75.00	2,100	157,500	1.0	157,500
							1.0	157,500
2～ 2	住宅	75.00	100.0	75.00	2,150	161,250	1.0	161,250
							1.0	161,250
～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		318,750		318,750
								318,750

⑨年額支払賃料	318,750 円　×　12ヶ月　＝　 3,825,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,825,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 191,250 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,633,750 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	318,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,028 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 318,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 153,677 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,790,455 円　　　　（　 25,611 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,243 円/㎡　月額支払賃料（　 2,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

足立 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	146,500 円	29,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	114,750 円	3,825,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 249,000 円	29,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,950 円	29,300,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,300 円	29,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 662,600 円　（　　　　　　 4,477 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,300,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0545 ×　 45 ％　＋　0.0760 × 45 ％　＋ 0.0870 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,974,820 円（　　　　　 13,343 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,790,455 円
②総費用	662,600 円
③純収益　①－②	3,127,855 円
④建物等に帰属する純収益	1,974,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,153,035 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,122,825 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,587 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,080,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 217,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

足立 -28　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	足立区新田三丁目４番３８	0118000605492-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月13日　提出
足立 -28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 -28

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　渡邉　曉人

TEL.

鑑定評価額

46,800,000 円

１㎡当たりの価格

316,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月5日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	240,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区新田３丁目４番３８｢新田３－７－１８｣				②地積　(㎡)	148 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度地区3種地区計画等 (70,200)
	1.3:1	住宅Ｗ2	小工場、住宅、アパート等が混在する住宅地域	西4m区道	水道、ガス、下水	王子神谷 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 0 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位北４ｍ区道

交通

施設

王子神谷駅北東方

1.2km

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度地区3種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅及び共同住宅のほか、事業所、作業所等が見られる地域環境である。事業所や作業所が住宅利用される
ことにより、住宅地域として熟成していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 317,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 225,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、新田地区を中心に、小台・宮城地区も含めた住工混在地域である。主たる需要者として想定されるのは
、足立区内に居住する１次取得者、買い替え取得者及び周辺市区からの転入者並びに不動産業者である。駅から距離が
あるものの、割安感から需要、供給ともに比較的安定している。市場において中心となる価格帯は、その規模により異
なるが、戸建用地の場合で総額２５００万円前後、新築戸建住宅の場合で総額４５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、新田地区及びその周辺地区の信頼性ある取引事例を収集し、各要因を勘案のうえ求めており市場性を反映
する価格である。収益価格は、近隣地域が収益性よりも自用目的の土地取引が中心であり、また試算過程に想定部分を
含むためやや信頼性が劣る面があることを否定できない。従って比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

米国の通商政策、物価上昇の継続等による個
人消費への影響や金融資本市場の変動等が、
不動産市場に与える影響について注視すべき
である。

緩やかではあるが、周辺で宅地開発が進んで
おり、住環境は向上している。地価は上昇傾
向で推移している。

個別的要因に特に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

足立 -28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０８（公）８５０４ -31	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		準工高度地区3種景観計画区域 (70,200)
b	Ｒ８（公）１０６１８ -21	足立区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		準工高度地区3種地区計画等 (70,200)
c	Ｒ０８（公）７４２１ -21	足立区		更地	（　）	長方形	東11.8m区道、南4.2m、角地		工業高度地区3種 (80,200)
d	Ｒ０８（公）９０２４ -4	足立区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、北5.9m、角地		準工高度地区2種特別用途地区 (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 279,988	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	291,834	100 [ 97.0]	300,860	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	307,000
b	(　 ) 263,195	100 [ 100.0]	[ 104.9] 100	100 [ / ]	100 [ 87.2]	316,619	100 [ 99.0]	319,817		326,000
c	(　 ) 251,429	100 [ 110.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	228,354	100 [ 77.2]	295,795		302,000
d	(　 ) 265,299	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	258,611	100 [ 79.8]	324,074		331,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	限定価格	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -30.0
c	限定価格	％／月 +0.42	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.37	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 317,000 円／㎡]

足立 -28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,835,049	663,950	3,171,099	1,974,820	1,196,279	（　0.9738） 1,164,936	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	33,283,886 円　　　　（　 225,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 -28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.00	Ｗ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	148 ㎡	13.9 m x 10.7 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプを想定。平均専有面積約２５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	75.00	100.0	75.00	2,100	157,500	1.0	157,500
							1.0	157,500
2～ 2	住宅	75.00	100.0	75.00	2,200	165,000	1.0	165,000
							1.0	165,000
～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		322,500		322,500
								322,500

⑨年額支払賃料	322,500 円　×　12ヶ月　＝　 3,870,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,870,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 193,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,676,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	322,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,064 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 322,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 155,485 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,835,049 円　　　　（　 25,912 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 2,295 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

足立 -28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	146,500 円	29,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	116,100 円	3,870,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 249,000 円	29,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,950 円	29,300,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,300 円	29,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 663,950 円　（　　　　　　 4,486 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

45 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

10 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,300,000 円	設計監理料率　 195,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0674	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0545 ×　 45 ％　＋　0.0760 × 45 ％　＋ 0.0870 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,974,820 円（　　　　　 13,343 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,835,049 円
②総費用	663,950 円
③純収益　①－②	3,171,099 円
④建物等に帰属する純収益	1,974,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,196,279 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,164,936 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,871 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,283,886 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 225,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

足立 -28　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	足立区新田三丁目４番３８	0118000605492-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考