別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
足立 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 -3 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　有沢　範芳   TEL.
鑑定評価額 65,000,000 円  １㎡当たりの価格 613,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区綾瀬２丁目４３番５
｢綾瀬２－４３－８｣		 ②地積
　(㎡)		 106  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,300)

1:1		 住宅

Ｗ3		 中小規模一般住宅の
建ち並ぶ住宅地域
 東10.5m区道 水道、ガス、下水 綾瀬

690m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 なし 街

路		 基準方位北　　　１
０．５ｍ区道		 交通

施設		 綾瀬駅南東方

690m		 法令

規制		 １中専
(70,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 綾瀬から徒歩圏の住環境良好な住宅地域である。マンションも見られるが戸建住宅が多い地域で、将来的にも現
状のままで推移すると予測する。土地需要は多く地価は強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    615,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    481,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は足立区及び隣接区の駅から徒歩圏の住宅地域である。需要者は区内が中心であるが、区外からの転入者も
多い。綾瀬駅から比較的近い環境良好な住宅地域で、土地の需要は多いが、供給が少ない地域である。市場での中心と
なる価格帯は、小規模な建売住宅では５０００～６５００万円であるが、規模により７０００万円を超えても需要があ
り、纏まった場合にはマンション用地等としての需要がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の試算では類似地域において規範性の高い多数の取引事例が収集でき、得られた比準価格の信頼性は高い。土
地取引は戸建住宅等の自用目的のものが中心であるが、投資用不動産の取引も見られる。近隣地域及び周辺地域には共
同住宅等も多く見られ、綾瀬駅から徒歩圏にあるため、賃貸需要は多い地域である。よって本件では比準価格を重視す
るが収益価格も参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    750,000 円／㎡		 [112.9]
100		 100
[100.0]		 100
[140.6]		 [102.0]
100		 614,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復している下で、これまで
続いていた緩和的な金融政策等から、区部の
不動産市況は堅調で、地価は上昇傾向で推移
している。

綾瀬駅から徒歩圏の住環境が良好な住宅地域
で、地域要因に特段の変動要因は認められな
い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８（公
）６２１７
-6		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m区道、
中間画地
１中専
高度地区3種
(70,240)
b Ｒ０８（公
）７４２１
-20		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m道路、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
c Ｒ０８（公
）８４５１
-18		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東5m私道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,300)
d Ｒ０８（公
）９１５９
-16		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
準住居
高度地区
(70,160)
e Ｒ８（公）
１０１５６
-23		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 東4m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(83,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
603,097  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
623,200 		 100
[  97.9]
636,568 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
649,000 
b (　           ) 
458,184  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
480,413 		 100
[  83.6]
574,657 
586,000 
c (　           ) 
370,876  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.4]
483,849 		 100
[  89.8]
538,807 
550,000 
d (　           ) 
549,212  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
577,771 		 100
[  91.1]
634,216 
647,000 
e (　           ) 
482,857  		 100
[ 100.0]		 [ 110.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
532,591 		 100
[  93.8]
567,794 
579,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    615,000 円／㎡]  



足立 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,360,745 
995,488 
4,365,257 
2,556,020 
1,809,237 		 （　0.9582）
1,733,611 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     50,988,559 円　　　　（　    481,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 63.00 Ｓ3 168.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   300 ％   106 ㎡     10.6 m x   10.0 m  前面道路：区道     　  10.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積２８㎡、１ＤＫタイプを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
56.00 
100.0 
56.00 
2,600 
145,600 		 1.0  145,600 
1.0  145,600 

 2～ 2		 住宅
56.00 
100.0 
56.00 
2,700 
151,200 		 1.0  151,200 
1.0  151,200 

 3～ 3		 住宅
56.00 
100.0 
56.00 
2,750 
154,000 		 1.0  154,000 
1.0  154,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
168.00 
100.0 
168.00 

450,800 		 450,800 
450,800 
⑨年額支払賃料        450,800 円　×　12ヶ月　＝　       5,409,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,409,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       270,480 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,139,120 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           450,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,283 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          450,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         217,342 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,360,745 円　　　　（　        50,573 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,816 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 227,000 円  　　　　     45,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 162,288 円  　　　        5,409,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      106,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      385,900 円  　　　　     45,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        68,100 円  　　　　     45,400,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        45,400 円  　　　　     45,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         995,488 円　（　　　　　　         9,391 円／㎡）　　（経費率　　  18.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9582    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 45,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,556,020 円  
（　　　　　        24,113 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,360,745 円      
②総費用 995,488 円      
③純収益　①－② 4,365,257 円      
④建物等に帰属する純収益 2,556,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,809,237 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,733,611 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,355 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     50,988,559 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     481,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区綾瀬二丁目４３番５
 0118000019623-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月11日　提出
足立 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
足立 -3 東京都 区部第１１ 氏名  不動産鑑定士　古家　一郎   TEL.
鑑定評価額 65,000,000 円  １㎡当たりの価格 613,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 480,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 足立区綾瀬２丁目４３番５
｢綾瀬２－４３－８｣		 ②地積
　(㎡)		 106  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,300)

1:1		 住宅

Ｗ3		 中小規模一般住宅の
建ち並ぶ住宅地域
 東10.5m区道 水道、ガス、下水 綾瀬

690m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 基準方位北　１０．
５ｍ区道		 交通

施設		 綾瀬駅　南東方

690m		 法令

規制		 １中専
(70,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 地域について特段の変化は予測されず、人気の高い綾瀬エリアに存することから、堅調な需要を維持して推移し
ていくものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    613,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    478,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 綾瀬駅及び北綾瀬駅徒歩圏の住宅地域が、同一需給圏に該当するものと判断した。需要者の中心は、地縁的選好性のあ
る１次及び２次取得者だけでなく、綾瀬エリアは人気が高いことから、都外及び区外からの転入者も想定される。規模
によっては、マンションデベロッパーの用地取得需要も見込まれる。中心となる価格帯は、土地取引の場合６００～６
５０千円／㎡程度、新築建売住宅市場においては８，０００万円前後が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似性の高い取引事例を、適切に補修正を行って試算しており、信頼度は高い。収益価格は、対象地上に
賃貸用の３階建共同住宅を建設し、賃貸することを想定して試算した価格である。収益価格は、試算の過程で想定要素
が介在することに加え、比準価格に比べて低い水準に留まっている。以上により、比準価格を採用し、収益価格は参考
に留めて、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　足立 -13                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    750,000 円／㎡		 [112.9]
100		 100
[100.0]		 100
[137.1]		 [102.0]
100		 630,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中東情勢、中国経済の先行き懸念等がある一
方で、国内の不動産市場は、堅調に推移して
おり、東京区部の地価の上昇幅は拡大してい
る。

交通アクセス、住環境に優れた住宅地域とし
て成熟しており、特段の変動はない。地価は
、上昇傾向を維持しており、その上昇幅は拡
大している。

画地条件等の個別的要因は標準的であり、代
替・競争等の関係にある不動産と比べた優劣
の程度に変化はない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 足立 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ０８（公
）７４２１
-15		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
b Ｒ０８（公
）７９３１
-7		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m区道、
東4m、角地
２中専
高度地区2種
(80,200)
c Ｒ０８（公
）７９３５
-13		 足立区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,240)
d Ｒ０８（公
）９１５９
-16		 足立区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
準住居
高度地区
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
480,435  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
508,200 		 100
[  90.2]
563,415 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
575,000 
b (　           ) 
450,552  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.2]
438,476 		 100
[  75.3]
582,305 
594,000 
c (　           ) 
495,459  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
507,256 		 100
[  80.8]
627,792 
640,000 
d (　           ) 
549,212  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
577,771 		 100
[  91.1]
634,216 
647,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.53 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    613,000 円／㎡]  



足立 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,460,634 
1,003,712 
4,456,922 
2,657,360 
1,799,562 		 （　0.9582）
1,724,340 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     50,715,882 円　　　　（　    478,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
足立 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 63.00 Ｓ3 168.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   300 ％   106 ㎡     10.6 m x   10.0 m  前面道路：区道     　  10.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積２８㎡の１ＤＫタイプを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
56.00 
100.0 
56.00 
2,650 
148,400 		 1.0  148,400 
1.0  148,400 

 2～ 2		 住宅
56.00 
100.0 
56.00 
2,750 
154,000 		 1.0  154,000 
1.0  154,000 

 3～ 3		 住宅
56.00 
100.0 
56.00 
2,800 
156,800 		 1.0  156,800 
1.0  156,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
168.00 
100.0 
168.00 

459,200 		 459,200 
459,200 
⑨年額支払賃料        459,200 円　×　12ヶ月　＝　       5,510,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,510,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       275,520 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,234,880 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           459,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,362 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          459,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         221,392 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,460,634 円　　　　（　        51,515 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,869 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,750 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
足立 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 236,000 円  　　　　     47,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 165,312 円  　　　        5,510,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      106,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      401,200 円  　　　　     47,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        47,200 円  　　　　     47,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        47,200 円  　　　　     47,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,003,712 円　（　　　　　　         9,469 円／㎡）　　（経費率　　  18.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9582    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 47,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　     168.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,657,360 円  
（　　　　　        25,069 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,460,634 円      
②総費用 1,003,712 円      
③純収益　①－② 4,456,922 円      
④建物等に帰属する純収益 2,657,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,799,562 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,724,340 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,267 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     50,715,882 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     478,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 足立 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　足立区綾瀬二丁目４３番５
 0118000019623-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
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備考