別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
練馬 -80　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 -80 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　塩田　研太郎   TEL.
鑑定評価額 121,000,000 円  １㎡当たりの価格 673,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区豊玉北５丁目１１番１６
｢豊玉北５－１１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 180  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅に共
同住宅が見られる住
宅地域		 西6m区道 水道、ガス、下水 練馬

580m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北６ｍ区道 交通

施設		 練馬駅南方

580m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅や共同住宅等が建ち並ぶ練馬駅徒歩圏の低層住宅地域として成熟している。格別の変動要因も見
当たらないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    694,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    466,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西武池袋線、都営大江戸線沿線等で練馬区南東部に存する最寄駅から徒歩圏の低層住宅地域である。典型
的需要者は区内を中心に周辺市区に居住する買換取得者層が中心である。中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり
、練馬駅前商業地域や行政機関集積地域に近く、複数路線が利用可能な利便性の高い住宅地域であることから需要は底
堅い。土地総額の中心価格帯は細分化により１００㎡程度で６～７千万円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は練馬駅まで徒歩圏であり、周辺には共同住宅等も見られるが、需要の中心は収益目的よりも自己利用目的
の一般住宅が中心であり、賃料収入による収益性よりも居住の快適性、利便性が重視される地域である。また、比準価
格は同一需給圏内の類似地域において個人が取得した住宅地の取引事例を採用していることから信頼性が高い。従って
、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 -60                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    526,000 円／㎡		 [107.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 [102.0]
100		 673,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    623,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 練馬区内の新設住宅着工戸数は、概ね減少傾
向にあり、土地取引件数は、概ね増加傾向で
推移している。


複数路線利用可能な区内中心部近郊の利便性
が高い住宅地域であり、地域要因に特段の変
動はない。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 -80　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ８公１６

-30		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,200)
b Ｒ８公９

-19		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
c Ｒ８公１４

-16		 練馬区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 東8m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,200)
d Ｒ８公１４

-104		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西6m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
e Ｒ８公１０

-2		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北6m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
677,693  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
679,022 		 100
[  99.8]
680,383 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
694,000 
b (　           ) 
636,264  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
644,997 		 100
[  94.6]
681,815 
695,000 
c (　           ) 
548,352  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.0]
660,515 		 100
[  97.0]
680,943 
695,000 
d (　           ) 
559,254  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
579,541 		 100
[  85.1]
681,012 
695,000 
e (　           ) 
628,887  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
671,022 		 100
[  99.4]
675,072 
689,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 -12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    694,000 円／㎡]  



練馬 -80　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,926,419 
1,634,990 
7,291,429 
4,282,740 
3,008,689 		 （　0.9758）
2,935,879 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     83,882,257 円　　　　（　    466,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 -80　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 102.00 ＬＳ3 306.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   180 ㎡     11.0 m x   16.5 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＬＤＫタイプ（平均約４５㎡）、各階２戸、合計６戸、内廊下想定 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 類似不動産の標準的なレンタブル比を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
102.00 
85.0 
86.70 
2,800 
242,760 		 1.0  242,760 
1.0  242,760 

 2～ 2		 住宅
102.00 
90.0 
91.80 
2,850 
261,630 		 1.0  261,630 
1.0  261,630 

 3～ 3		 住宅
102.00 
90.0 
91.80 
2,850 
261,630 		 1.0  261,630 
1.0  261,630 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
306.00 
88.3 
270.30 

766,020 		 766,020 
766,020 
⑨年額支払賃料        766,020 円　×　12ヶ月　＝　       9,192,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されるものと判断し計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,192,240 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       459,612 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,732,628 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           766,020 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,277 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          766,020 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         186,514 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,926,419 円　　　　（　        49,591 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,913 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
練馬 -80　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 346,500 円  　　　　     69,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 367,690 円  　　　        9,192,240　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      193,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      589,000 円  　　　　     69,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        69,300 円  　　　　     69,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        69,300 円  　　　　     69,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,634,990 円　（　　　　　　         9,083 円／㎡）　　（経費率　　  18.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9758    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 69,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     306.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0618     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0501 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,282,740 円  
（　　　　　        23,793 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,926,419 円      
②総費用 1,634,990 円      
③純収益　①－② 7,291,429 円      
④建物等に帰属する純収益 4,282,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,008,689 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,935,879 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,310 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     83,882,257 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     466,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 -80　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区豊玉北五丁目１１番１６
 0116000106354-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
練馬 -80　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
練馬 -80 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　田中　眞由美   TEL.
鑑定評価額 121,000,000 円  １㎡当たりの価格 674,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 500,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 練馬区豊玉北５丁目１１番１６
｢豊玉北５－１１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 180  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高20m


(70,200)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅に共
同住宅が見られる住
宅地域		 西6m区道 水道、ガス、下水 練馬

580m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 基準方位：北６ｍ区
道		 交通

施設		 練馬駅南方

580m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模の戸建住宅を中心に共同住宅も多く見られる住宅地域である。最寄り駅及び練馬区中心部から徒歩圏にあ
り、利便性も良いことから住宅地域として熟成しており、当分の間は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    696,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    473,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西武池袋線沿線を中心とした練馬区南東部の駅徒歩圏に位置する住宅地域である。中心となる需要者は
、練馬区及びその周辺市区の高所得の買い換え取得者で、不動産投資目的の個人、法人等も少なくない。練馬区の中心
部から徒歩圏内で区役所等各種施設が揃い、複数路線利用可能なことから人気は高く、供給が限定的であることから立
地条件の良い物件の高額な取引も多い。需要の中心となる価格帯は、土地で総額１億円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は練馬区南東部の住環境の良好な住宅地の取引事例を収集して比準を行っており、需要者による市場の実態を
反映している。当該地域には賃貸共同住宅も多く見られるものの主たる需要者は自己使用目的の個人であり、収益性よ
りも市場性を重視して購入の意思決定を行うことから比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地からの検
討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　練馬 -60                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    526,000 円／㎡		 [107.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 [102.0]
100		 673,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    623,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 令和７年の練馬区の人口は微増傾向、土地取
引件数は第２四半期まで増加傾向、新設住宅
着工戸数は対前年で第２四半期まで減少傾向
である。

地域要因に大きな変化はない。練馬区内でも
特に利便性の良い地域で人気は高く、供給は
限定的なことから地価は上昇傾向で推移。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 練馬 -80　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ８公９

-20		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西8m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,200)
b Ｒ８公１４

-104		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西6m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高20m
(70,200)
c Ｒ８公９

-19		 練馬区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西4m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高20m
(70,160)
d Ｒ８公２

-24		 練馬区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
538,584  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
642,710 		 100
[  96.0]
669,490 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
683,000 
b (　           ) 
559,254  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
573,914 		 100
[  85.1]
674,400 
688,000 
c (　           ) 
636,264  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
644,997 		 100
[  90.8]
710,349 
725,000 
d (　           ) 
616,920  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
627,304 		 100
[  87.5]
716,919 
731,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -2.5
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    696,000 円／㎡]  



練馬 -80　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,743,677 
1,508,022 
7,235,655 
4,165,320 
3,070,335 		 （　0.9711）
2,981,602 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     85,188,629 円　　　　（　    473,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
練馬 -80　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 102.00 ＬＳ3 306.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   180 ㎡     11.0 m x   16.5 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ（４５㎡程度）６戸 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 同種建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
102.00 
85.0 
86.70 
2,725 
236,258 		 1.0  236,258 
1.0  236,258 

 2～ 2		 住宅
102.00 
90.0 
91.80 
2,775 
254,745 		 1.0  254,745 
1.0  254,745 

 3～ 3		 住宅
102.00 
90.0 
91.80 
2,825 
259,335 		 1.0  259,335 
1.0  259,335 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
306.00 
88.3 
270.30 

750,338 		 750,338 
750,338 
⑨年額支払賃料        750,338 円　×　12ヶ月　＝　       9,004,056 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,004,056 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       450,203 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,553,853 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           750,338 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,128 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          750,338 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         182,696 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,743,677 円　　　　（　        48,576 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,837 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,775 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
練馬 -80　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 337,000 円  　　　　     67,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 270,122 円  　　　        9,004,056　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      193,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      572,900 円  　　　　     67,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        67,400 円  　　　　     67,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        67,400 円  　　　　     67,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,508,022 円　（　　　　　　         8,378 円／㎡）　　（経費率　　  17.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.6 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 67,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 214,000 円／㎡　×　     306.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0618     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0501 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,165,320 円  
（　　　　　        23,141 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,743,677 円      
②総費用 1,508,022 円      
③純収益　①－② 7,235,655 円      
④建物等に帰属する純収益 4,165,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,070,335 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,981,602 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,564 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     85,188,629 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     473,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 練馬 -80　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　練馬区豊玉北五丁目１１番１６
 0116000106354-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
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備考