令和8年1月15日　提出 板橋 5-17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   板橋 5-17 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　片岡　哲也   TEL.

鑑定評価額 52,100,000 円  １㎡当たりの価格 724,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月12日 (6) 路 線 価 [令和7年1月] 路線価又は倍率 530,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 板橋区弥生町２７番３ ｢弥生町２７－１４｣ ②地積 　(㎡) 72   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度3種最高35m 最低敷地６０㎡ (90,300) 1:2 店舗、住宅兼倉庫 ＳＲＣ5F1B 中低層の店舗兼住宅 の多い商業地域 北8m区道 水道、ガス、下水 中板橋 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗、事務所兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        72 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ区道 交通 施設 中板橋駅　南西方 200m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度3種最高35m 最低敷地６０㎡ ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中低層の店舗兼住宅の多い商業地域として熟成しており、当面は現状のまま推移するものと予測す る。 (3)最有効使用の判定 中低層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    762,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    684,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に板橋区及び隣接区内の各鉄道沿線の各駅から徒歩圏に位置する商業地域である。需要者は自己使用 目的の事業者の他、個人を含む投資家、不動産業者等も見られる。駅に近い商業地の供給は少ない為、稀少性から需要 は底堅く、地価は強含みで推移している。周辺の商業地では規模や利用目的によって価格帯に差が有る為、取引の中心 価格帯は判然としないが、取引単位では概ね１億円台以下のものが多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は業種・用途等が多岐にわたる地域であり、最有効建物の想定に困難な面がある。一方、取引事例比較法では 、地理的に離れた事例も採用しているが、いずれも近隣地域と同様の商業地域的色彩を帯びた地域の取引事例で、要因 比較も妥当な範囲で行い得ており、比準価格の規範性は高い。よって、要因比較が妥当な比準価格を標準とし、収益価 格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　板橋 5-16                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  1,120,000 円／㎡ [114.3] 100 100 [100.0] 100 [177.0] [100.0] 100 723,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    657,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の人口・世帯数は微増、商業地の取引件 数は横這い傾向で推移している。区内の商業 地の需要は底堅く、取引価格は上昇傾向にあ る。 中低層の店舗兼住宅の多い商業地域であり、 上記一般的要因を反映し、地価は強含み傾向 にある。その他、特に地域要因に変化はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +67.0 行政　　　　　　  +6.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.2 ％  ％