別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
荒川 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 5-2 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　小林　利美   TEL.
鑑定評価額 235,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,850,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区荒川６丁目５番５
｢荒川６－５－２｣		 ②地積
　(㎡)		 127  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最低7m
地区計画等

(100,500)

1.2:1		 店舗兼住宅

ＲＣ7		 各種小売店舗、マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 南東15m都道 水道、ガス、下水 町屋

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    10 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ都道 交通

施設		 町屋駅南西方

100m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前商業地域として成熟しており、地域要因に特段の変動要因は認められないので、当面は現状のまま推移する
ものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,940,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,670,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、荒川区を中心とする商業地域と判定した。市場参加者は自用目的の法人、賃料収入目的の投資家
等であり、規模によっては開発目的の不動産業者等である。商業地の供給は希少であり、特に高容積率地域において、
需要は競合している。商業地は個別性が強く、市場で中心となる価格帯の把握は困難であるが、土地については平米あ
たり１００万円台から２００万円台が念頭におかれるものと思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、駅に近い商業地域に存し、地域の幹線道路に接している。市場参加者は、自用または収益目的の法人等
であり、収益性を念頭に置きつつ、市場の動向に着目して取引意思を決定する。需要が競合する対象標準地について、
市場の特性に適合した手法は取引事例比較法である。本件では実証的な比準価格を重視し、理論的な収益価格を比較考
量して、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,090,000 円／㎡		 [118.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 69.8]		 [100.0]
100		 1,850,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,570,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業地一般に引き合いは強いが供給は少ない
。新規賃料は上昇傾向にある。



高容積率の商業地域においては、多様な市場
参加者の存在が需要に与える影響に留意する
必要がある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.1
交通・接近　　　  -2.8
環境　　　　　　 -29.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 荒川 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８－８公

-34		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西14.5m都
道、南3m、
二方路
商業
最低敷地６０㎡
(100,500)
b ８－８公

-16		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西22m都道、
北4.5m、
二方路
商業
地区計画等
(100,600)
c ８－８公

-33		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東19m都道、
西4.9m、
二方路
商業
高度地区最低7m
最低敷地６０㎡
(100,500)
d １６－８公
Ｙ
-2		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m都道、
南4m、角地
商業
地区計画等
(100,500)
e ８－８公

-32		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西15m都道、
南4m、二方路
近商
高度地区最低7m
最低敷地６０㎡
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,362,392  		 100
[ 100.0]		 [ 122.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
1,659,445 		 100
[  89.1]
1,862,452 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,860,000 
b (　           ) 
1,814,723  		 100
[ 100.0]		 [ 116.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
2,107,186 		 100
[  99.3]
2,122,040 
2,120,000 
c (　           ) 
1,510,904  		 100
[ 100.0]		 [ 114.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
1,767,094 		 100
[  97.2]
1,817,998 
1,820,000 
d (　           ) 
1,593,308  		 100
[ 100.0]		 [ 117.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,779,953 		 100
[  91.1]
1,953,845 
1,950,000 
e (　           ) 
953,735  		 100
[ 100.0]		 [ 118.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
1,130,353 		 100
[  61.5]
1,837,972 
1,840,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.1 交通・接近　 -10.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.8 交通・接近　  -8.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.4 交通・接近　  -5.4 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,940,000 円／㎡]  



荒川 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,531,335 
6,492,373 
24,038,962 
16,550,900 
7,488,062 		 （　0.9612）
7,197,525 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    211,691,912 円　　　　（　  1,670,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 79.17 ＲＣ10 643.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最低7m
地区計画等		 100 ％   500 ％   500 ％   127 ㎡     13.1 m x   10.2 m  前面道路：都道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階２階は店舗、各階フロア貸し、３階から８階は１Ｋおよび１ＬＤＫ住戸で各階２戸、９階１０階は２ＬＤＫ住戸で各階１戸 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由		 同種建物において標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
64.32 
67.3 
43.30 
7,000 
303,100 		 10.0  3,031,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
64.32 
79.0 
50.84 
5,000 
254,200 		 6.0  1,525,200 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
64.32 
91.4 
58.82 
4,200 
247,044 		 1.0  247,044 
1.0  247,044 

 4～ 8		 住宅
64.32 
91.4 
58.82 
4,250 
249,985 		 1.0  249,985 
1.0  249,985 

 9～10		 住宅
64.32 
91.4 
58.82 
4,300 
252,926 		 1.0  252,926 
1.0  252,926 

計
643.20 
87.8 
564.70 

2,560,121 		 6,559,021 
2,002,821 
⑨年額支払賃料      2,560,121 円　×　12ヶ月　＝　      30,721,452 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     564.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,721,452 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,228,858 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,492,594 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,559,021 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          62,967 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,002,821 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         975,774 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,531,335 円　　　　（　       240,404 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,381 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
荒川 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,686,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,536,073 円  　　　       30,721,452　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      319,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,388,500 円  　　　　    281,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       281,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       281,000 円  　　　　    281,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,492,373 円　（　　　　　　        51,121 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9612    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 281,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 420,000 円／㎡　×　     643.20 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0589     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0405 ×　 35 ％　＋　0.0538 ×  35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,550,900 円  
（　　　　　       130,322 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,531,335 円      
②総費用 6,492,373 円      
③純収益　①－② 24,038,962 円      
④建物等に帰属する純収益 16,550,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,488,062 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,197,525 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       56,673 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    211,691,912 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,670,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 荒川 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　荒川区荒川六丁目５番５
 0115000244846-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
荒川 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
荒川 5-2 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　青山　弘平   TEL.
鑑定評価額 236,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,860,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,280,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 荒川区荒川６丁目５番５
｢荒川６－５－２｣		 ②地積
　(㎡)		 127  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最低7m
地区計画等

(100,500)

1.2:1		 店舗兼住宅

ＲＣ7		 各種小売店舗、マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 南東15m都道 水道、ガス、下水 町屋

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    10 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ都道 交通

施設		 町屋駅南西方

100m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最低7m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 大きな地域要因の変動はなく、当面は現状を維持して推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,920,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,710,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、荒川区及び周辺区のＪＲ線、地下鉄、私鉄沿線各駅周辺に形成された商業地域の存する圏域である。主
たる需要者は賃料収受を企図する不動産業者等や、自社ビル等、自らの利用に供するため不動産の取得を検討している
各種事業者等が中心となる。高容積率の商業地については供給不足感が強く、地価の上昇が継続している。市場におけ
る中心価格帯は、その立地、環境条件等により、かなりのばらつきが認められる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は街道沿いの商業地域に位置し、指定容積率との関連から、収益性及び投資採算性に着目しての取引も想定さ
れるが、これら収益性等を考慮したうえで成約に至った実際の取引価格から試算した比準価格は、商業地においても規
範性は高く、需要者の行動原理にも合致し、より説得力が高いと判断する。以上より、比準価格を標準に、収益価格を
比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,090,000 円／㎡		 [118.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 69.0]		 [100.0]
100		 1,870,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,570,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数は増加傾向で推移
。取引件数は概ね横這いで推移している。



成熟した商業地域であり、地域要因に大きな
変動は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -31.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+18.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 荒川 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １－８公Ｙ

-42		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西14.5m都
道、
南西4.3m、
角地
商業

(100,500)
b １６－８公

-16		 荒川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東12m都道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
地区計画等
(100,500)
c １６－８公
Ｙ
-4		 荒川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西15m都道、
北東4m、角地
商業
高度地区最低7m
地区計画等
(100,500)
d ３－８公Ｙ

-7		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西19m都道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
最低敷地６０㎡
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
890,225  		 100
[ 100.0]		 [ 115.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
1,048,447 		 100
[  54.5]
1,923,756 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,920,000 
b (　           ) 
1,015,871  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,158,093 		 100
[  59.3]
1,952,939 
1,950,000 
c (　           ) 
959,259  		 100
[ 100.0]		 [ 119.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,092,642 		 100
[  66.0]
1,655,518 
1,660,000 
d (　           ) 
1,113,014  		 100
[ 100.0]		 [ 115.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,285,531 		 100
[  68.0]
1,890,487 
1,890,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,920,000 円／㎡]  



荒川 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,477,825 
6,439,832 
24,037,993 
16,374,200 
7,663,793 		 （　0.9612）
7,366,438 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    216,659,941 円　　　　（　  1,710,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
荒川 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 79.17 ＲＣ10 643.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最低7m
地区計画等		 100 ％   500 ％   500 ％   127 ㎡     13.1 m x   10.2 m  前面道路：都道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階はフロアー貸店舗、３階以上は平均専有面積２９㎡程度の住戸を想定 ⑦有効率　  87.8 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
64.32 
67.3 
43.30 
6,000 
259,800 		 6.0  1,558,800 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
64.32 
79.0 
50.84 
5,000 
254,200 		 6.0  1,525,200 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
64.32 
91.4 
58.82 
4,250 
249,985 		 1.0  249,985 
1.0  249,985 

 4～10		 住宅
64.32 
91.4 
58.82 
4,350 
255,867 		 1.0  255,867 
1.0  255,867 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
643.20 
87.8 
564.70 

2,555,054 		 5,125,054 
2,041,054 
⑨年額支払賃料      2,555,054 円　×　12ヶ月　＝　      30,660,648 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     564.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,660,648 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,226,426 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,434,222 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,125,054 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          49,201 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,041,054 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         994,402 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,477,825 円　　　　（　       239,983 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,433 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,250 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
荒川 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,668,000 円  　　　　    278,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,533,032 円  　　　       30,660,648　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      319,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,363,000 円  　　　　    278,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       278,000 円  　　　　    278,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       278,000 円  　　　　    278,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,439,832 円　（　　　　　　        50,707 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9612    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 278,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 415,000 円／㎡　×　     643.20 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0589     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0405 ×　 35 ％　＋　0.0538 ×  35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,374,200 円  
（　　　　　       128,931 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,477,825 円      
②総費用 6,439,832 円      
③純収益　①－② 24,037,993 円      
④建物等に帰属する純収益 16,374,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,663,793 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,366,438 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       58,003 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    216,659,941 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,710,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 荒川 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　荒川区荒川六丁目５番５
 0115000244846-0000
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備考