別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
北 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-16 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　神道　和弘   TEL.
鑑定評価額 1,760,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,020,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,060,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区赤羽西１丁目５１０番１３外
 ②地積
　(㎡)		 584  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)
不整形
1.2:1		 建築中

 中高層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ駅前
商業地域		 南東（駅前広場）都道、背面道 水道、ガス、下水 赤羽駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 赤羽駅西口駅前広場
接面		 交通

施設		 赤羽駅西方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗、事務所等が建ち並ぶ駅前商業地域で、一部に低層店舗等も見られたが敷地の集約化により高層ビ
ルへの建替が進行中であり、駅前商業地域として熟成度を高めていくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,040,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,000,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京浜東北線・埼京線等の駅前又はそれに準ずる繁華性の高い商業地域。主たる需要者は店舗ビル等の
建設を目的とする不動産開発業者、駅前を選好する事業法人、賃貸収益を目的とした個人・法人投資家等である。駅前
立地で希少性が高く、需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は立地、利用目的、画地規模等により様々
であるが、標準的画地（５００㎡）程度の土地で１５億円前後と推察される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は赤羽駅西口駅前広場に接面する繁華性の高い商業地域で、需要者は不動産開発業者、事業法人のほか収益目
的の個人・法人投資家等も想定され、取引に当たっては市場性に加えて収益性も重視され意思決定が行われているもの
と思料する。したがって、市場の実勢を反映した比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 5-1                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,700,000 円／㎡		 [121.3]
100		 100
[105.0]		 100
[180.3]		 [100.0]
100		 3,010,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,520,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数は増加。商業地の
不動産の取引件数はほぼ横ばいであるものの
、取引価格は上昇傾向で推移。


赤羽駅西口駅前広場に接面する商業地域で、
敷地の集約化による高層ビル建替が進行中で
、一層の繁華性向上等が期待される。


敷地の集約化による高層ビルへの建替に伴い
、背面道の道路敷地後退も行っている。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +69.0
行政　　　　　　  +6.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １５－８公
Ｙ
-1		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南8m区道、
西12m、角地
商業

(100,500)
b １２－８公
Ｙ
-1		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東12m区道、
中間画地
商業
地区計画等
高度地区
(100,600)
c ８－８公

-16		 荒川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西22m都道、
北4.5m、
二方路
商業
地区計画等
(100,600)
d ６９３１公
０８
-2		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西20m都道、
中間画地
商業

(100,502)
e １１（公）
８
-23		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南21.9m都道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,346,543  		 100
[ 100.0]		 [ 123.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
2,742,799 		 100
[  88.5]
3,099,208 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,100,000 
b (　           ) 
1,959,893  		 100
[ 100.0]		 [ 120.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,363,631 		 100
[  83.7]
2,823,932 
2,820,000 
c (　           ) 
1,814,723  		 100
[ 100.0]		 [ 116.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
2,107,186 		 100
[  68.7]
3,067,229 
3,070,000 
d (　           ) 
2,680,711  		 100
[ 100.0]		 [ 112.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,010,438 		 100
[  96.9]
3,106,747 
3,110,000 
e (　           ) 
3,035,903  		 100
[ 100.0]		 [ 126.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.7]
4,584,685 		 100
[ 147.4]
3,110,370 
3,110,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  -1.2 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.8 交通・接近　  -9.6 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.3 交通・接近　  -4.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.1 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.7 交通・接近　  -1.6 環境　　　　 +38.0
画地　　　　 -16.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.7 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,040,000 円／㎡]  



北 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

226,251,664 
72,781,106 
153,470,558 
88,939,000 
64,531,558 		 （　0.9242）
59,640,066 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　  1,754,119,588 円　　　　（　  3,000,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 380.83 ＲＣ8F1B 3,545.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   584 ㎡     27.2 m x   22.3 m  前面道路：都道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 賃貸需要等を勘案し、各階フロアー貸店舗を想定 ⑦有効率　  63.6 ％
の理由		 同種建物のレンタブル比を考慮して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
596.45 
33.0 
196.80 
8,500 
1,672,800 		 8.0  13,382,400 
1.0  1,672,800 

 1～ 1		 店舗
367.85 
28.4 
104.60 
14,000 
1,464,400 		 10.0  14,644,000 
1.0  1,464,400 

 2～ 4		 店舗
361.20 
77.3 
279.20 
8,400 
2,345,280 		 8.0  18,762,240 
1.0  2,345,280 

 5～ 8		 店舗
361.20 
77.3 
279.20 
6,300 
1,758,960 		 8.0  14,071,680 
1.0  1,758,960 
塔屋
  ～  
52.50 
 
 
 
 		    
   

計
3,545.20 
63.6 
2,255.80 

17,208,880 		 140,599,840 
17,208,880 
⑨年額支払賃料     17,208,880 円　×　12ヶ月　＝　     206,506,560 円 
⑩a共益費（管理費）             650 円／㎡　×　   2,255.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　      17,595,240 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域の不動産賃貸市場の実態を分析し想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       224,101,800 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       4,320,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     9,136,872 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 219,284,928 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       140,599,840 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,349,758 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       17,208,880 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       5,616,978 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     226,251,664 円　　　　（　       387,417 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,694 円/㎡

　月額支払賃料
（　    8,400 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 9,060,000 円  　　　　  1,510,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 38,831,706 円  　　　      228,421,800　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    9,034,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,835,000 円  　　　　  1,510,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,510,000 円  　　　　  1,510,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,510,000 円  　　　　  1,510,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      72,781,106 円　（　　　　　　       124,625 円／㎡）　　（経費率　　  32.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9242    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,510,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 410,000 円／㎡　×　   3,545.20 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0589     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0405 ×　 35 ％　＋　0.0538 ×  35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 88,939,000 円  
（　　　　　       152,293 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 226,251,664 円      
②総費用 72,781,106 円      
③純収益　①－② 153,470,558 円      
④建物等に帰属する純収益 88,939,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 64,531,558 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 59,640,066 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      102,123 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,754,119,588 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,000,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区赤羽西一丁目５１０番１３
 0115000146704-0000
2 　北区赤羽西一丁目５１８番２
 0115000146713-0000
3 　北区赤羽西一丁目５１９番３
 0115000146714-0000
4 　北区赤羽西一丁目５２１番１
 0115000146718-0000
5 　北区赤羽西一丁目５２１番４
 0115001299278-0000
6 　北区赤羽西一丁目５２３番４
 0115000146721-0000
7 　北区赤羽西一丁目５２４番８
 0115000146723-0000
8 　北区赤羽西一丁目５２４番１０
 0115000146724-0000
9 　北区赤羽西一丁目５２４番１１
 0115000146725-0000
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
北 5-16　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-16 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　矢﨑　美和子   TEL.
鑑定評価額 1,760,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,020,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,060,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区赤羽西１丁目５１０番１３外
 ②地積
　(㎡)		 584  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)
不整形
1.2:1		 建築中

 中高層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ駅前
商業地域		 南東（駅前広場）都道、背面道 水道、ガス、下水 赤羽駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 赤羽駅西口駅前広場
接面		 交通

施設		 赤羽駅西方駅前広場接
面
 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域は赤羽駅西口広場に面し中高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ繁華な商業地域で、徐々に建物の高層化が進ん
でいるほか、赤羽台ゲートウェイ計画の進展に伴い更に発展傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,030,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,010,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主として、北区及び周辺区内の繁華性の高い商業地域。需要者の中心は、自己利用目的又はホテル経営等
を企図する事業会社、不動産開発業者、投資家等と考えられる。地域は、都市基盤整備の進展に伴い繁華性の高まりが
見込まれる赤羽駅に近接し、その立地の希少性から需要は旺盛である。近隣地域周辺においては、標準的画地規模の土
地については１５億円以上の取引となるものと考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する繁華性の高い商業地域から査定されており、市場性を反映した実証的で
軽視し得ない価格である。一方、投資家等の需要者は収益性に着目するものと考えられ、その収益性を直接的に試算し
た収益価格は説得力を持つ。したがって、両価格を相互に関連付け、且つ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を
上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 5-1                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,700,000 円／㎡		 [121.3]
100		 100
[105.0]		 100
[179.8]		 [100.0]
100		 3,020,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,520,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北区においては、人口は微増、世帯数は増加
傾向。区内商業地の取引件数は横ばいである
が、取引価格は上昇傾向にある。


地域の建物の高層化、及び周辺の都市基盤整
備が進んでいる。



敷地規模を大きくして建物新築中で、背面道
の道路敷地後退を行っている。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +68.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-16　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １５－８公
Ｙ
-1		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南8m区道、
西12m、角地
商業

(100,500)
b １８－８公
Ｙ
-2		 板橋区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 西8m区道、
南6m、角地
商業
高度地区
地区計画等
(100,480)
c １６（公）
８
-5		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m区道、
北6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
d ５－８公

-4		 北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東30m国道、
中間画地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,346,543  		 100
[ 100.0]		 [ 123.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
2,742,799 		 100
[  85.6]
3,204,204 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,200,000 
b (　           ) 
1,881,750  		 100
[ 100.0]		 [ 119.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,136,234 		 100
[  73.7]
2,898,554 
2,900,000 
c (　           ) 
3,999,902  		 100
[ 100.0]		 [ 117.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
4,460,843 		 100
[ 149.6]
2,981,847 
2,980,000 
d (　           ) 
4,115,710  		 100
[ 100.0]		 [ 123.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
5,091,133 		 100
[  95.5]
5,331,029 
5,330,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +15.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,030,000 円／㎡]  



北 5-16　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に在って再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

231,004,353 
73,168,924 
157,835,429 
93,062,000 
64,773,429 		 （　0.9242）
59,863,603 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　  1,760,694,206 円　　　　（　  3,010,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-16　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 380.83 ＲＣ8F1B 3,545.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   584 ㎡     27.2 m x   22.3 m  前面道路：都道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階ともフロア貸し店舗 ⑦有効率　  63.6 ％
の理由		 地域の同種建物において標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
596.45 
33.0 
196.80 
9,000 
1,771,200 		 8.0  14,169,600 
1.0  1,771,200 

 1～ 1		 店舗
367.85 
28.4 
104.60 
15,000 
1,569,000 		 10.0  15,690,000 
1.0  1,569,000 

 2～ 4		 店舗
361.20 
77.3 
279.20 
8,500 
2,373,200 		 8.0  18,985,600 
1.0  2,373,200 

 5～ 8		 店舗
361.20 
77.3 
279.20 
6,400 
1,786,880 		 8.0  14,295,040 
1.0  1,786,880 
塔屋
  ～  
52.50 
 
 
 
 		    
   

計
3,545.20 
63.6 
2,255.80 

17,607,320 		 143,996,560 
17,607,320 
⑨年額支払賃料     17,607,320 円　×　12ヶ月　＝　     211,287,840 円 
⑩a共益費（管理費）             650 円／㎡　×　   2,255.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　      17,595,240 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の不動産賃貸市場実態より想定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,320,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       228,883,080 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       4,320,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     9,328,123 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 223,874,957 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       143,996,560 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,382,367 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       17,607,320 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       5,747,029 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     231,004,353 円　　　　（　       395,555 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,812 円/㎡

　月額支払賃料
（　    8,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北 5-16　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,900,000 円  　　　　  1,580,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 39,644,524 円  　　　      233,203,080　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    9,034,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   13,430,000 円  　　　　  1,580,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,580,000 円  　　　　  1,580,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,580,000 円  　　　　  1,580,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      73,168,924 円　（　　　　　　       125,289 円／㎡）　　（経費率　　  31.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9242    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,580,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 428,000 円／㎡　×　   3,545.20 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0589     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0405 ×　 35 ％　＋　0.0538 ×  35 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 93,062,000 円  
（　　　　　       159,353 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 231,004,353 円      
②総費用 73,168,924 円      
③純収益　①－② 157,835,429 円      
④建物等に帰属する純収益 93,062,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 64,773,429 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 59,863,603 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      102,506 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,760,694,206 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,010,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-16　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区赤羽西一丁目５１０番１３
 0115000146704-0000
2 　北区赤羽西一丁目５１８番２
 0115000146713-0000
3 　北区赤羽西一丁目５１９番３
 0115000146714-0000
4 　北区赤羽西一丁目５２１番１
 0115000146718-0000
5 　北区赤羽西一丁目５２１番４
 0115001299278-0000
6 　北区赤羽西一丁目５２３番４
 0115000146721-0000
7 　北区赤羽西一丁目５２４番８
 0115000146723-0000
8 　北区赤羽西一丁目５２４番１０
 0115000146724-0000
9 　北区赤羽西一丁目５２４番１１
 0115000146725-0000
10 　
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備考