別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
北 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-12 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　山下　寛樹   TEL.
鑑定評価額 103,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,050,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 710,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区田端４丁目１０６番４
｢田端４－６－３｣		 ②地積
　(㎡)		 98  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,372)

1:1.5		 事務所兼住宅

ＲＣ5		 店舗兼住宅、共同住
宅等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 南西6.2m区道 水道、ガス、下水 駒込

430m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．２ｍ区道 交通

施設		 駒込駅南東方

430m		 法令

規制		 近商
(100,372)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、駒込駅から続く近隣商業地域として熟成しており、特段の価格変動要因も認められないため、当分
の間は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    968,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、北区及び周辺区内のＪＲ山手線・京浜東北線、東京メトロ南北線沿線各駅から徒歩圏内の近隣商業地域
である。典型的な需要者層は、当該地域内において店舗・事務所営業を目的とする事業者の他、不動産の資産運用を目
的とする投資家等になる。需給動向については、需要は堅調なものの供給は少なく推移している。市場での中心となる
価格帯は、取引総額の幅が大きい地域ではあるが、土地取引で８、０００～１０，０００万円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例より試算し、市場性を反映した客観性の高い価格を求めた。収
益価格は、最有効使用の店舗兼共同住宅を想定して、収益用不動産への投資判断の指標となる理論的な価格を求めた。
いずれの価格も商業地の価格判断に説得力を有するが、より実証的な比準価格を重視し収益性を考慮した収益価格を関
連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    652,000 円／㎡		 [113.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.7]		 [100.0]
100		 1,040,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    882,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数は増加傾向にある
。商業地の取引件数はほぼ横ばい、地価は引
き続き上昇傾向にある。


ＪＲ山手線駒込駅から徒歩圏内の近隣商業地
域である。商業繁華性はやや劣る。地域要因
に特別な変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.6
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　  -4.8
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １４－８公

-28		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東7m区道、
南5.9m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
b ２２－８公

-1		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東18m都道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
(100,400)
c ６－８公Ｙ

-8		 北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西13m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(86,300)
d ６－８公

-22		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.4m区道、
西6m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
e １７－８公
Ｙ
-15		 北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西8m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,132,232  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,175,365 		 100
[  99.6]
1,180,085 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,180,000 
b (　           ) 
1,117,198  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,234,504 		 100
[ 117.9]
1,047,077 
1,050,000 
c (　           ) 
786,322  		 100
[ 100.0]		 [ 114.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
911,022 		 100
[  95.8]
950,962 
951,000 
d (　           ) 
1,125,043  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,196,041 		 100
[  99.3]
1,204,472 
1,200,000 
e (　           ) 
919,484  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,048,212 		 100
[  95.4]
1,098,755 
1,100,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  -0.2 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.8 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.3 交通・接近　  -3.7 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.9 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.1 交通・接近　  +0.9 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.8 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　  -4.6 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.8 交通・接近　  +1.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.8 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,100,000 円／㎡]  



北 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,807,484 
3,264,439 
12,543,045 
9,008,000 
3,535,045 		 （　0.9395）
3,321,175 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     94,890,714 円　　　　（　    968,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 80.25 ＲＣ6 433.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   372 ％   98 ㎡      8.1 m x   11.9 m  前面道路：区道     　   6.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階フロア貸しの店舗、２階～６階まで約３３～４０㎡前後の１ＬＤＫタイプを想定 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 地域における同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
81.45 
65.5 
53.34 
4,250 
226,695 		 6.0  1,360,170 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
76.25 
88.7 
67.62 
3,550 
240,051 		 1.0  240,051 
1.0  240,051 

 4～ 5		 住宅
76.25 
88.7 
67.62 
3,600 
243,432 		 1.0  243,432 
1.0  243,432 

 6～ 6		 住宅
46.86 
84.1 
39.43 
3,650 
143,920 		 1.0  143,920 
1.0  143,920 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
433.31 
83.8 
363.25 

1,337,581 		 2,471,056 
1,110,886 
⑨年額支払賃料      1,337,581 円　×　12ヶ月　＝　      16,050,972 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     363.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,050,972 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       802,549 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 15,248,423 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,471,056 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,475 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,110,886 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         535,586 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,807,484 円　　　　（　       161,301 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,703 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 800,000 円  　　　　    160,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 642,039 円  　　　       16,050,972　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      142,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,360,000 円  　　　　    160,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       160,000 円  　　　　    160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       160,000 円  　　　　    160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,264,439 円　（　　　　　　        33,311 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 160,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 355,000 円／㎡　×　     433.31 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,008,000 円  
（　　　　　        91,918 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,807,484 円      
②総費用 3,264,439 円      
③純収益　①－② 12,543,045 円      
④建物等に帰属する純収益 9,008,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,535,045 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,321,175 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       33,890 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     94,890,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     968,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区田端四丁目１０６番４
 0115000066020-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
北 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 5-12 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　須藤　雅章   TEL.
鑑定評価額 102,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,040,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 710,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区田端４丁目１０６番４
｢田端４－６－３｣		 ②地積
　(㎡)		 98  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）



(100,372)

1:1.5		 事務所兼住宅

ＲＣ5		 店舗兼住宅、共同住
宅等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 南西6.2m区道 水道、ガス、下水 駒込

430m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．２ｍ区道 交通

施設		 駒込駅南東方

430m		 法令

規制		 近商
(100,372)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗兼住宅、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域で、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状と同様に
推移していくものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,090,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    984,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、北区を主として隣接区に存する近隣商業地域又は商住混在地域。需要者の中心は、北区及び同一需給圏
内に地縁性を有する個人又は法人事業者等のほか、同一需給圏外からの転入も見られる。古くからの商店街であるが、
新規の出店は少なく繁華性に変化は見られない。近隣地域周辺では住宅系用途への転換も見られており、需給は概ね安
定的である。需要の中心は、土地で１億円前後であるが、規模が纏まると高値での取引となる可能性もある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺は、中低層の店舗兼共同住宅等が多く見られる商店街である。価格形成においては、需要者は収益性
を重視して市場参入を行っているが、そのような収益性を考慮した上で成立した実際の取引事例から求めた比準価格は
、更に規範性が高いものと認められる。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　荒川 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    652,000 円／㎡		 [113.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 70.8]		 [100.0]
100		 1,040,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    882,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増で高齢化率は高い。商業地
の取引は少ないが、前年比では概ね横這い程
度。取引価格は前年比で上昇、店舗等の新規
賃料は上昇。

店舗兼住宅等が建ち並ぶ古くからの商店街で
あるが、新規出店は少なく繁華性に大きな変
動は見られない。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２２－８公

-1		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東18m都道、
中間画地
近商
高度地区最低7m
(100,400)
b １４－８公

-7		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西8.1m区道
、南西3.8m、
角地
近商

(100,400)
c ５－８公Ｙ

-14		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南9.2m区道、
北東2m、
二方路
近商
高度地区3種
(88,300)
d ５－８公Ｙ

-4		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東12m区道、
北東6.1m、
北西4.2m、
三方路
近商
高度地区3種
(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,117,198  		 100
[ 100.0]		 [ 110.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,234,504 		 100
[ 106.9]
1,154,821 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,150,000 
b (　           ) 
727,815  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.2]
769,724 		 100
[  94.9]
811,090 
811,000 
c (　           ) 
635,914  		 100
[ 100.0]		 [ 120.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  72.6]
1,055,477 		 100
[ 102.8]
1,026,729 
1,030,000 
d (　           ) 
1,285,501  		 100
[ 100.0]		 [ 128.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
1,500,530 		 100
[ 113.1]
1,326,729 
1,330,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -18.4 行政　　　　   0.0 その他　　　 -11.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,090,000 円／㎡]  



北 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,344,740 
3,137,214 
12,207,526 
8,613,900 
3,593,626 		 （　0.9395）
3,376,212 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     96,463,200 円　　　　（　    984,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 80.25 ＲＣ6 433.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火

 100 ％   400 ％   372 ％   98 ㎡      8.1 m x   11.9 m  前面道路：区道     　   6.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２～５階は各階２戸の単身者向け、６階は１戸の小家族向け住宅を想定。 ⑦有効率　  83.8 ％
の理由		 地域における同種の建物として概ね標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
81.45 
65.5 
53.34 
4,200 
224,028 		 6.0  1,344,168 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
76.25 
88.7 
67.62 
3,450 
233,289 		 1.0  233,289 
1.0  233,289 

 5～ 5		 住宅
76.25 
88.7 
67.62 
3,500 
236,670 		 1.0  236,670 
1.0  236,670 

 6～ 6		 住宅
46.86 
84.1 
39.43 
3,500 
138,005 		 1.0  138,005 
1.0  138,005 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
433.31 
83.8 
363.25 

1,298,570 		 2,418,710 
1,074,542 
⑨年額支払賃料      1,298,570 円　×　12ヶ月　＝　      15,582,840 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     363.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,582,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       779,142 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,803,698 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,418,710 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,978 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,074,542 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         518,064 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,344,740 円　　　　（　       156,579 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,599 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,450 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 765,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 623,314 円  　　　       15,582,840　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      142,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,300,500 円  　　　　    153,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       153,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       153,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,137,214 円　（　　　　　　        32,012 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9395    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 153,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　     433.31 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,613,900 円  
（　　　　　        87,897 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,344,740 円      
②総費用 3,137,214 円      
③純収益　①－② 12,207,526 円      
④建物等に帰属する純収益 8,613,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,593,626 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,376,212 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       34,451 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     96,463,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     984,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区田端四丁目１０６番４
 0115000066020-0000
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