別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
北 -26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 -26 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　長岡　正明   TEL.
鑑定評価額 39,600,000 円  １㎡当たりの価格 591,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区赤羽３丁目２１２番１８
｢赤羽３－１１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 67  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 南東3.9m区道 水道、ガス、下水 赤羽岩淵

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　        72 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北、　３
．９ｍ区道		 交通

施設		 赤羽岩淵駅北西方

350m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域的変化に乏しく、現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    609,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    377,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は北区北部とこれに隣接する周辺区で、主に荒川流域低地エリアにある住宅地域と判定した。主たる需要者
は当該地域の地縁者及び周辺の居住者並びに、埼玉方面からの転入者と思われる。住宅実需は旺盛な反面、水害リスク
の高い河川近くの低地はやや人気が落ちている。中心価格帯は、土地値で３～４千万円台、新築戸建住宅で５千万円台
が主流である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 ＪＲ赤羽駅と地下鉄赤羽岩淵駅が利用でき、交通至便な立地で、アパート等の収益物件も見られる。画地条件によって
は収益目的にも合理性が認められるが、対象標準地の規模では、自用目的の取引が主流であり、市場性を反映した比準
価格を重視し、収益価格も比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 -28                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    648,000 円／㎡		 [111.0]
100		 100
[102.0]		 100
[124.1]		 [104.0]
100		 591,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    535,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口、世帯数は微増、取引件数は横ば
いの状況で推移している。住宅地価には上昇
の傾向がみられる。


地域要因に特段の変動はない。




個別的要因に特段の変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 -26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １５－８公
Ｙ
-2		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北19.7m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
b １９－８公

-1		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.6m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
c １９－８公
Ｙ
-5		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南3.5m道路、
中間画地
１中専
高度地区2種
地区計画等
(70,160)
d １９－８公

-18		 北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
e １９－８公

-33		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m道路、
中間画地
準工
特別用途地区
高度地区
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
430,944  		 100
[ 100.0]		 [ 113.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
490,414 		 100
[ 110.0]
445,831 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
464,000 
b (　           ) 
532,937  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
545,626 		 100
[ 102.0]
534,927 
556,000 
c (　           ) 
540,144  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
579,240 		 100
[  96.0]
603,375 
628,000 
d (　           ) 
605,887  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
654,358 		 100
[ 101.0]
647,879 
674,000 
e (　           ) 
549,475  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
560,249 		 100
[ 101.0]
554,702 
577,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    609,000 円／㎡]  



北 -26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,330,759 
380,460 
1,950,299 
1,046,650 
903,649 		 （　0.9773）
883,136 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     25,232,457 円　　　　（　    377,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 -26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 40.00 ＬＳ2 70.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   160 ％   67 ㎡      7.7 m x    8.8 m  前面道路：区道     　   3.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階１戸の１ＤＫを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
35.00 
100.0 
35.00 
2,750 
96,250 		 1.0  96,250 
1.0  96,250 

 2～ 2		 住宅
35.00 
100.0 
35.00 
2,850 
99,750 		 1.0  99,750 
1.0  99,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
70.00 
100.0 
70.00 

196,000 		 196,000 
196,000 
⑨年額支払賃料        196,000 円　×　12ヶ月　＝　       2,352,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      70.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,352,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       117,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,234,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           196,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,862 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          196,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          94,497 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,330,759 円　　　　（　        34,787 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,973 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,850 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北 -26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 69,200 円  　　　　     17,300,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 70,560 円  　　　        2,352,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       59,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      147,000 円  　　　　     17,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        17,300 円  　　　　     17,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,300 円  　　　　     17,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         380,460 円　（　　　　　　         5,679 円／㎡）　　（経費率　　  16.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9773    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 17,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 240,000 円／㎡　×　      70.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,046,650 円  
（　　　　　        15,622 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,330,759 円      
②総費用 380,460 円      
③純収益　①－② 1,950,299 円      
④建物等に帰属する純収益 1,046,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 903,649 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 883,136 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,181 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,232,457 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     377,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 -26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区赤羽三丁目２１２番１８
 0115000137687-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
北 -26　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北 -26 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　菱村　千枝   TEL.
鑑定評価額 39,300,000 円  １㎡当たりの価格 587,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北区赤羽３丁目２１２番１８
｢赤羽３－１１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 67  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,160)

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 小規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
 南東3.9m区道 水道、ガス、下水 赤羽岩淵

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　        72 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、３．９
ｍ区道		 交通

施設		 赤羽岩淵駅北西方

350m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模な戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、特段の地域要因の変動なく、現状のまま推移すると思料する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    610,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    367,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、北区北部及び周辺隣接区の普通住宅地域である。主たる需要者は、当該エリアに地縁的な選好性のある
居住者や埼玉県からの転入者である。荒川沿いの水害危険性のあるエリアではあるが、赤羽駅から徒歩圏内にあり、利
便性に優れた住宅地として実需は概ね堅調である。中心価格帯は、土地で総額３～４千万円、新築戸建住宅で５～６千
万円台が主流である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の多数の取引事例を収集し、適宜に補修正を行って求められた価格で、市場に立脚した実証
的な性格を有する。一方で、収益価格は現実の利用状況を勘案し、対象地における最有効建物を想定して理論的に求め
た価格であり、対象地の収益性を反映している。戸建住宅の需要が主体の地域であるので市場性を反映した比準価格を
重視し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北 -28                     　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    648,000 円／㎡		 [111.0]
100		 100
[102.0]		 100
[124.8]		 [104.0]
100		 588,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    535,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口は微増、世帯数は増加傾向で、不
動産取引件数は横這い傾向にある。住宅賃料
はやや上昇傾向で、地価は上昇傾向を示して
いる。

特段の地域要因の変動はない。




個別的要因につき特別の変動は見られない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.4
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  +1.6
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北 -26　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １５－８公

-30		 北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,200)
b １９－８公
Ｙ
-13		 北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,150)
c １５－８公
Ｙ
-4		 北区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4m区道、
中間画地
準工
高度地区2種
(70,200)
d １９－８公

-5		 北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北3.3m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
578,351  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
599,147 		 100
[ 102.3]
585,676 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
609,000 
b (　           ) 
644,861  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
694,174 		 100
[ 117.2]
592,299 
616,000 
c (　           ) 
440,831  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
475,406 		 100
[  81.7]
581,892 
605,000 
d (　           ) 
521,355  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
557,850 		 100
[  95.5]
584,136 
608,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.4 交通・接近　  -4.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.6 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  -6.2 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  -2.3 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.6 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.87 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.4 交通・接近　  -2.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    610,000 円／㎡]  



北 -26　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,285,633 
389,430 
1,896,203 
1,016,400 
879,803 		 （　0.9773）
859,831 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　     24,566,600 円　　　　（　    367,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北 -26　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 40.00 ＬＳ2 70.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   160 ％   67 ㎡      7.7 m x    8.8 m  前面道路：区道     　   3.9 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ住戸を各階に想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段を想定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
35.00 
100.0 
35.00 
2,750 
96,250 		 1.0  96,250 
1.0  96,250 

 2～ 2		 住宅
35.00 
100.0 
35.00 
2,800 
98,000 		 1.0  98,000 
1.0  98,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
70.00 
100.0 
70.00 

194,250 		 194,250 
194,250 
⑨年額支払賃料        194,250 円　×　12ヶ月　＝　       2,331,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　      70.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,331,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       139,860 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,191,140 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           194,250 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,826 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          194,250 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　          92,667 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,285,633 円　　　　（　        34,114 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,921 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北 -26　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 84,000 円  　　　　     16,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 69,930 円  　　　        2,331,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       59,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      142,800 円  　　　　     16,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        16,800 円  　　　　     16,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        16,800 円  　　　　     16,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         389,430 円　（　　　　　　         5,812 円／㎡）　　（経費率　　  17.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9773    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 16,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 233,000 円／㎡　×　      70.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0605     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,016,400 円  
（　　　　　        15,170 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,285,633 円      
②総費用 389,430 円      
③純収益　①－② 1,896,203 円      
④建物等に帰属する純収益 1,016,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 879,803 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 859,831 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,833 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,566,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     367,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北 -26　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北区赤羽三丁目２１２番１８
 0115000137687-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考