別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
豊島 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-12 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　森永　愼一   TEL.
鑑定評価額 2,610,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,570,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区南池袋１丁目３５番７外
｢南池袋１－１１－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 732  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)
台形
1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 大規模な高層ビルが
建ち並ぶ都道沿いの
商業地域		 東22m都道、北側道 水道、ガス、下水 池袋

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       670 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ都道 交通

施設		 池袋駅南方

550m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の店舗事務所ビルや店舗付マンションの他に専門学校等も見受けられる明治通り沿いの商業地域。池袋駅か
らやや距離があり事務所需要が弱いので今後は上層階の住宅用途への転用が進んでいくものと思われる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,780,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,930,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、池袋駅周辺を始めとする豊島区及び隣接区の幹線道路、又は準幹線道路沿いの商業地域である。需要者
の中心は収益物件やマンション用地を求める投資法人や不動産業者であり、事務所ビル及びその用地、並びにマンショ
ン用地に係る取引が多い。取引価格は立地や規模、法規制等により大きく異なり、市場の中心となる価格帯を見出すこ
とは非常に困難であるが、画地規模６００～８００㎡程度の土地で総額２０億～３０億円程度と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 豊島区内の幹線道路沿いに所在する規範性の高い事例を採用し、補修正及び要因比較ともに適正に行なわれているので
、比準価格は対象標準地の属する市場の特性を的確に反映した価格である。他方、対象標準地はやや距離があるとは言
え、池袋駅徒歩圏内の商業地であり収益価格は投資採算性の指標として重要である。従って、市場性を反映した比準価
格を重視し収益性を反映した収益価格を関連付け、更には代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,880,000 円／㎡		 [114.1]
100		 100
[100.0]		 100
[159.2]		 [102.0]
100		 3,570,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,070,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築コストの高騰や金利上昇リスク等の不安
要素はあるが、池袋駅周辺を中心に区内の商
業地に対する需要は堅調で地価は上昇基調に
て推移している。

池袋駅よりやや距離があり繁華性に劣る。今
後はオフィス需要より立地を活かしたマンシ
ョン需要が期待され、上層階の住宅化が進む
ものと思われる。

明治通り沿いに存し、画地規模が比較的大き
く、用途の多様性の他に希少性もあるので、
市場における競争力は優る。個別的要因に特
段の変動はない。		 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  +5.4
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　 +13.3
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６９３１公
０８
-2		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西20m都道、
中間画地
商業

(100,502)
b ６９３１公
０８
-13		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東40m国道、
中間画地
商業

(100,700)
c ６９３１公
０８
-27		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東25m国道、
南東4m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
d ６９３１公
０８
-48		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東40m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e ８８８９公
０８
-12		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西27m区道、
中間画地
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,680,711  		 100
[ 100.0]		 [ 112.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,010,438 		 100
[  80.3]
3,748,989 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
3,820,000 
b (　           ) 
3,479,404  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,813,427 		 100
[ 102.6]
3,716,790 
3,790,000 
c (　           ) 
2,496,879  		 100
[ 100.0]		 [ 115.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,790,202 		 100
[  77.8]
3,586,378 
3,660,000 
d (　           ) 
2,671,724  		 100
[ 100.0]		 [ 120.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,230,114 		 100
[  86.1]
3,751,584 
3,830,000 
e (　           ) 
2,124,645  		 100
[ 100.0]		 [ 113.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
2,684,135 		 100
[  72.2]
3,717,639 
3,790,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +1.6 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.3 交通・接近　  +4.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  -3.6 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.3 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.3 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.2 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,780,000 円／㎡]  



豊島 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象地は既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

244,974,901 
78,055,402 
166,919,499 
98,736,000 
68,183,499 		 （　0.9446）
64,406,133 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　  2,146,871,100 円　　　　（　  2,930,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 580.10 ＲＣ8F1B 4,822.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   732 ㎡     25.0 m x   28.0 m  前面道路：都道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階～８階事務所のフロア貸し。地下１階に駐車場設置。駐車場等の容積率不算入を考慮した想定。 ⑦有効率　  66.3 ％
の理由		 同種同程度の規模の建物としては標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
210.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
552.20 
31.6 
174.30 
8,000 
1,394,400 		 10.0  13,944,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
580.10 
74.5 
432.17 
5,600 
2,420,152 		 6.0  14,520,912 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
580.10 
74.5 
432.17 
5,600 
2,420,152 		 6.0  14,520,912 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,822.90 
66.3 
3,199.49 

18,335,464 		 115,590,384 
0 
⑨年額支払賃料     18,335,464 円　×　12ヶ月　＝　     220,025,568 円 
⑩a共益費（管理費）             700 円／㎡　×　   3,199.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　      26,875,716 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣周辺の同等規模の店舗事務所ビルの共益費の水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により十分担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       246,901,284 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       7,200,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    10,236,051 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 243,865,233 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       115,590,384 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,109,668 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     244,974,901 円　　　　（　       334,665 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,628 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,600 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,280,000 円  　　　　  1,760,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 39,893,902 円  　　　      254,101,284　×　　　　  15.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   14,401,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,960,000 円  　　　　  1,760,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,760,000 円  　　　　  1,760,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,760,000 円  　　　　  1,760,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      78,055,402 円　（　　　　　　       106,633 円／㎡）　　（経費率　　  31.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,760,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   4,822.90 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0561     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 98,736,000 円  
（　　　　　       134,885 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 244,974,901 円      
②総費用 78,055,402 円      
③純収益　①－② 166,919,499 円      
④建物等に帰属する純収益 98,736,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 68,183,499 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 64,406,133 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       87,987 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,146,871,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,930,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区南池袋一丁目３５番７
 0133000046607-0000
2 　豊島区南池袋一丁目３５番８
 0133000046608-0000
3 　豊島区南池袋一丁目３５番９
 0133000046609-0000
4 　豊島区南池袋一丁目３５番１０
 0133000046610-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
豊島 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-12 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　千葉　健一   TEL.
鑑定評価額 2,590,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,540,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,430,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区南池袋１丁目３５番７外
｢南池袋１－１１－２２｣		 ②地積
　(㎡)		 732  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)
台形
1:1.2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 大規模な高層ビルが
建ち並ぶ都道沿いの
商業地域		 東22m都道、北側道 水道、ガス、下水 池袋

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       670 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ都道 交通

施設		 池袋駅南方

550m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の店舗兼事務所ビルやマンション等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域であるが、相対的な住宅需要の強さ
を背景に、今後は上層階を共同住宅として活用する建物が増加すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,630,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,560,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊島区とその周辺区の幹線道路沿いに形成された商業地域である。想定される需要者は、資力のある不
動産業者及び機関投資家であるが、条件次第ではマンション開発業者の参入も考えられる。最寄り駅から至近といえる
立地ではないものの相応に繁華性があり、土地に対する需要は引き続き堅調に推移している。需要の中心となる価格帯
は、標準的画地の規模を前提とした場合、土地総額で２５億円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内において成立した取引事例から試算された比準価格は、市場性を反映しており実証的である。一方、店舗
兼事務所が最有効使用となる状況を踏まえれば、収益面からの検討も尊重すべきであるが、収益価格は想定要素が多く
やや安定性に欠ける。したがって、実証的な比準価格を標準として、これに理論的な収益価格を関連付け、代表標準地
との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,880,000 円／㎡		 [114.1]
100		 100
[100.0]		 100
[160.4]		 [102.0]
100		 3,540,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,070,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場の需給状態に大きな変化はないが
、金利や建築費の上昇を注視すべき局面にな
りつつある。


高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地
域であるが、不動産需要が堅調で地価が上昇
している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  +5.4
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　 +13.3
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６９３１公
０８
-26		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東25m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
b ８８８９公
０８
-12		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西27m区道、
中間画地
商業

(100,500)
c ６９３１公
０８
-2		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西20m都道、
中間画地
商業

(100,502)
d ６９３１公
０８
-24		 豊島区

 底地


   
（　          ） 		 長方形 北西15m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,457,218  		 100
[ 100.0]		 [ 115.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,828,258 		 100
[  77.8]
3,635,293 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
3,710,000 
b (　           ) 
2,124,645  		 100
[ 100.0]		 [ 113.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
2,684,135 		 100
[  77.0]
3,485,890 
3,560,000 
c (　           ) 
2,680,711  		 100
[ 100.0]		 [ 112.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,010,438 		 100
[  85.1]
3,537,530 
3,610,000 
d (　    734,945) 
3,674,725  		 100
[ 100.0]		 [ 116.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
4,270,030 		 100
[ 121.5]
3,514,428 
3,580,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  -3.6 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.2 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +1.6 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,630,000 円／㎡]  



豊島 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

231,468,089 
72,093,268 
159,374,821 
99,792,000 
59,582,821 		 （　0.9446）
56,281,933 		 （  3.3 -  0.3 ）
3.0％  
⑧収益価格 　  1,876,064,433 円　　　　（　  2,560,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 580.10 ＲＣ8F1B 4,822.90
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   732 ㎡     25.0 m x   28.0 m  前面道路：都道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～８階は事務所、地下１階は駐車場。エレベーター昇降路や駐車場の容積率不算入を考慮した。 ⑦有効率　  66.3 ％
の理由		 同種の建物と比較して標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
210.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
552.20 
31.6 
174.30 
7,383 
1,286,857 		 10.0  12,868,570 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
580.10 
74.5 
432.17 
5,350 
2,312,110 		 6.0  13,872,660 
0.0  0 

 3～ 8		 事務所
580.10 
74.5 
432.17 
5,350 
2,312,110 		 6.0  13,872,660 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,822.90 
66.3 
3,199.49 

17,471,627 		 109,977,190 
0 
⑨年額支払賃料     17,471,627 円　×　12ヶ月　＝　     209,659,524 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　   3,199.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　      23,228,297 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　  15 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       232,887,821 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　       7,200,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     9,675,513 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 230,412,308 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       109,977,190 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,055,781 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     231,468,089 円　　　　（　       316,213 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,377 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,040,000 円  　　　　  1,760,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 32,171,768 円  　　　      240,087,821　×　　　　  13.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   14,401,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   14,960,000 円  　　　　  1,760,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,760,000 円  　　　　  1,760,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,760,000 円  　　　　  1,760,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      72,093,268 円　（　　　　　　        98,488 円／㎡）　　（経費率　　  31.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9446    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,760,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   4,822.90 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0567     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 35 ％　＋　0.0511 ×  35 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 99,792,000 円  
（　　　　　       136,328 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 231,468,089 円      
②総費用 72,093,268 円      
③純収益　①－② 159,374,821 円      
④建物等に帰属する純収益 99,792,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 59,582,821 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 56,281,933 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       76,888 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,876,064,433 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,560,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区南池袋一丁目３５番７
 0133000046607-0000
2 　豊島区南池袋一丁目３５番８
 0133000046608-0000
3 　豊島区南池袋一丁目３５番９
 0133000046609-0000
4 　豊島区南池袋一丁目３５番１０
 0133000046610-0000
5 　
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7 　
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備考