別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月14日　提出
豊島 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-4 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　大樹   TEL.
鑑定評価額 274,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,750,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,610,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区西池袋１丁目３７番２
｢西池袋１－３７－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 73  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,645)

1:2.5		 店舗

Ｓ4F1B		 中高層の飲食店が建
ち並ぶ商業地域
 東10m区道 水道、ガス、下水 池袋

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ区道 交通

施設		 池袋駅北西方

180m		 法令

規制		 商業
(100,645)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 池袋駅西口に所在するロマンス通り沿いの商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維
持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊島区及び周辺区の最寄り駅に近接した都心部の商業地域であり、特に池袋駅に近接する繁華街と代替性
が強い。当該地域における典型的な需要者層は店舗ビルの開発・賃貸経営を企図する不動産業者又は法人等である。中
心となる価格帯は標準的な規模を有する土地で３億円程度と思料する。建築費高騰に伴う投資採算悪化も懸念されるが
、人流の回復、投資適格性の高い物件の枯渇感、金融機関の積極的な融資姿勢等から需要は旺盛である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎とした実証的な価格であり、収益価格は対象不動産において中層店
舗ビルを建築して賃貸することを想定した投資採算性をに基づく価格である。市場参加者は投資採算性を踏まえつつ、
その市場における取引の実態を十分勘案のうえ取引を行うと思料する。以上より、両試算価格に説得力の優劣はないと
判断して関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,880,000 円／㎡		 [114.1]
100		 100
[100.0]		 100
[149.0]		 [100.0]
100		 3,740,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費高騰、都心回帰現象、インバウンドに
よるホテル需要増等によりアセット間で強弱
がみられるが、地価は総じて上昇傾向にある
。

中高層の飲食店が建ち並ぶ商業地域であり、
地域要因に格別の変動要因はない。



個別的要因に変動要因はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　 +10.3
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０９（公）
８
-28		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m区道、
南2.6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,652)
b ６９３１公
０８
-3		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東8.2m都道
、南西6.2m、
角地
商業

(100,492)
c ５１５０公
０８
-26		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.6m区道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
(100,600)
d ８８８９公
０８
-58		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西10.2m区
道、中間画地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,378,461  		 100
[ 100.0]		 [ 129.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.3]
4,232,070 		 100
[ 107.2]
3,947,826 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,950,000 
b (　           ) 
3,099,573  		 100
[ 100.0]		 [ 112.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
3,379,437 		 100
[  78.6]
4,299,538 
4,300,000 
c (　           ) 
3,030,816  		 100
[ 100.0]		 [ 119.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,612,733 		 100
[  91.9]
3,931,157 
3,930,000 
d (　           ) 
2,820,616  		 100
[ 100.0]		 [ 132.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,728,854 		 100
[  92.3]
4,039,928 
4,040,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  -3.4 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.6 交通・接近　  -4.4 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.2 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.8 交通・接近　  -7.2 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  -5.2 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,000,000 円／㎡]  



豊島 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,720,588 
4,590,273 
15,130,315 
6,741,000 
8,389,315 		 （　0.9436）
7,916,158 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    255,359,935 円　　　　（　  3,500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 54.60 Ｓ5F1B 321.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   645 ％   73 ㎡      5.3 m x   13.7 m  前面道路：区道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：   43.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗ビルとして一棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定しているため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
  ～  		 店舗
321.20 
100.0 
321.20 
5,350 
1,718,420 		 8.0  13,747,360 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
321.20 
100.0 
321.20 

1,718,420 		 13,747,360 
0 
⑨年額支払賃料      1,718,420 円　×　12ヶ月　＝　      20,621,040 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     321.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 一棟貸しを想定し、計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,621,040 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,031,052 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,589,988 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,747,360 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         130,600 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,720,588 円　　　　（　       270,145 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,395 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,350 円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 630,000 円  　　　　    126,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,443,473 円  　　　       20,621,040　×　　　　   7.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,193,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,071,000 円  　　　　    126,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       126,000 円  　　　　    126,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       126,000 円  　　　　    126,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,590,273 円　（　　　　　　        62,880 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 126,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 380,000 円／㎡　×　     321.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0535     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  40 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,741,000 円  
（　　　　　        92,342 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,720,588 円      
②総費用 4,590,273 円      
③純収益　①－② 15,130,315 円      
④建物等に帰属する純収益 6,741,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,389,315 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,916,158 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      108,441 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    255,359,935 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区西池袋一丁目３７番２
 0133000023167-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
豊島 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊島 5-4 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　真美   TEL.
鑑定評価額 275,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,770,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,610,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊島区西池袋１丁目３７番２
｢西池袋１－３７－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 73  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,645)

1:2.5		 店舗

Ｓ4F1B		 中高層の飲食店が建
ち並ぶ商業地域
 東10m区道 水道、ガス、下水 池袋

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ区道 交通

施設		 池袋駅北西方

180m		 法令

規制		 商業
(100,645)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 池袋駅西口の飲食店を中心とする繁華街。老朽化したビルが多く徐々に更新していくことが見込まれるが、当面
の地域要因に特段の変動はなく当分の間現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,150,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,350,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊島区及び隣接区におけるＪＲ駅周辺の商業地域である。典型的需要者は収益目的の投資家等が中心で、
広域的エリアからの参入が想定される。集客力が強い立地であり、店舗家賃が強含みで推移したこと等から投資需要は
引き続き堅調で、直近１年間の地価は上昇傾向で推移した。対象標準地と同規模の土地の中心価格帯は２億円台後半で
ある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 典型的需要者は、収益性を主要な取引指標とする。比準価格は実際の市場において投資家等が取得した事例から求めて
おり、投資家目線の収益性を反映した価格である。収益価格は対象標準地上に最有効使用建物を建築し賃貸することを
想定し求めており、収益性を直接反映した価格である。２価格は概ね均衡し相互に妥当性を検証し得た。よって、２価
格共に説得力を認めて相互に関連付け、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,880,000 円／㎡		 [114.1]
100		 100
[100.0]		 100
[147.8]		 [100.0]
100		 3,770,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 資金調達環境に大きな変化はなく海外投資家
を含め投資需要は引き続き堅調。池袋駅周辺
で計画中または進捗中の再開発事業の動向に
は注視を要する。

池袋駅西口の歓楽街。周辺の再開発事業が延
期となったが現在のところ直接の影響は認め
らず、地域要因に格別の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +29.0
行政　　　　　　 +10.3
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+15.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊島 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６９３１公
０８
-26		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東25m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
b ６９３１公
０８
-13		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東40m国道、
中間画地
商業

(100,700)
c ８８８９公
０８
-12		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西27m区道、
中間画地
商業

(100,500)
d ６９３１公
０８
-48		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東40m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,457,218  		 100
[ 100.0]		 [ 115.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,828,258 		 100
[  69.3]
4,081,180 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
4,080,000 
b (　           ) 
3,479,404  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,813,427 		 100
[  82.1]
4,644,856 
4,640,000 
c (　           ) 
2,124,645  		 100
[ 100.0]		 [ 113.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
2,684,135 		 100
[  64.4]
4,167,911 
4,170,000 
d (　           ) 
2,671,724  		 100
[ 100.0]		 [ 120.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,230,114 		 100
[  76.9]
4,200,408 
4,200,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.3 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.8 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.5 交通・接近　  -5.2 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.16 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.8 交通・接近　  -8.4 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.3 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,150,000 円／㎡]  



豊島 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,970,880 
4,293,628 
14,677,252 
6,634,000 
8,043,252 		 （　0.9436）
7,589,613 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    244,826,226 円　　　　（　  3,350,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊島 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 54.60 Ｓ5F1B 321.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   800 ％   645 ％   73 ㎡      5.3 m x   13.7 m  前面道路：区道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：   43.0 ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～５階まで一棟貸しの店舗を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しを想定したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
  ～  		 店舗
321.20 
100.0 
321.20 
5,093 
1,635,872 		 8.0  13,086,976 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
321.20 
100.0 
321.20 

1,635,872 		 13,086,976 
0 
⑨年額支払賃料      1,635,872 円　×　12ヶ月　＝　      19,630,464 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     321.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 一棟貸しなので計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,630,464 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       785,219 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,845,245 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        13,086,976 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         125,635 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,970,880 円　　　　（　       259,875 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,200 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,093 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊島 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 620,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,177,828 円  　　　       19,630,464　×　　　　   6.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,193,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,054,000 円  　　　　    124,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       124,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       124,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,293,628 円　（　　　　　　        58,817 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 124,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 374,000 円／㎡　×　     321.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0535     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  40 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,634,000 円  
（　　　　　        90,877 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,970,880 円      
②総費用 4,293,628 円      
③純収益　①－② 14,677,252 円      
④建物等に帰属する純収益 6,634,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,043,252 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,589,613 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      103,967 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    244,826,226 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,350,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊島 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊島区西池袋一丁目３７番２
 0133000023167-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考