別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
杉並 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-7 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　達哉   TEL.
鑑定評価額 198,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,980,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区西荻北２丁目１０９番３
｢西荻北２－３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:3		 事務所、店舗兼共同
住宅
ＲＣ7F1B		 小売店舗、銀行等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 西11m区道 水道、ガス、下水 西荻窪

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ区道 交通

施設		 西荻窪駅北方

140m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 西荻窪駅から近い、画地規模が小さい成熟した商業地域である。都市計画道路事業が進行中の為、今後は投資用
不動産需要等を取り込み、地価は上昇すると予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,080,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は杉並区内の普通商業地域、近隣商業地域、路線商業地域、住商混在地域等であり、周辺市区に及ぶ。需要
の中心は、自社使用の法人のほか投資家や不動産業者も考えられる。杉並区の土地取引件数、取引面積は勢いが失速し
つつあるが、立地条件に優れた商業地需要は依然旺盛である。需要の中心の価格帯は立地、用途、購入目的により様々
であるが、７０００万～３億円程度の取引が多いと見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 西荻窪駅に近い店舗兼共同住宅等の事業用ないしは投資用不動産が多い地域であり、同一需給圏内の類似地域等から多
数の信頼性ある取引事例等が収集できた。また、標準地の需要目的は自己使用と共に投資用も多い。従って、取引市場
の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,630,000 円／㎡		 [119.4]
100		 100
[100.0]		 100
[158.6]		 [100.0]
100		 1,980,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,640,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 杉並区は人口、世帯数共増加傾向となってい
る。金利上昇等が懸念されるが、経済状況は
良好で、商業地需要にも及んでいる。


駅前商業地域として成熟化していたが、都市
計画道路事業が進行中のため、全般的に不動
産需要も上向きである。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.5
交通・接近　　　  +1.8
環境　　　　　　 +33.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８０８１６

-12		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.4m区道、
中間画地
商業

(100,324)
b ８０１１６

-24		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東7.2m区道
、南東4m、
北西4m、
三方路
近商
高度地区2種
(100,300)
c ８０１１５

-35		 杉並区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10.7m区道、
北5.3m、角地
近商
高度地区3種
(100,300)
d ８０８０８

-18		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25m都道、
南東4m、角地
商業
高度地区3種
(96,382)
e ８０１１５

-33		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東25m都道、
南4m、角地
近商
高度3種最低7m
地区計画等
(100,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,522,551  		 100
[ 100.0]		 [ 112.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,637,105 		 100
[  91.8]
1,783,339 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,780,000 
b (　           ) 
1,532,271  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,634,422 		 100
[  64.4]
2,537,922 
2,540,000 
c (　           ) 
1,578,094  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
1,638,790 		 100
[  73.9]
2,217,578 
2,220,000 
d (　           ) 
2,072,660  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.5]
1,991,907 		 100
[  89.2]
2,233,080 
2,230,000 
e (　           ) 
1,550,364  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,639,808 		 100
[  78.8]
2,080,975 
2,080,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.99 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.1 交通・接近　  -0.1 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +5.0 行政　　　　 -17.6 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.3 交通・接近　  -6.6 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.2 交通・接近　  -5.5 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.5 交通・接近　  -3.1 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +10.0 行政　　　　 -11.8 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.5 交通・接近　  -7.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,080,000 円／㎡]  



杉並 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,276,780 
5,440,956 
14,835,824 
9,685,500 
5,150,324 		 （　0.9606）
4,947,401 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    149,921,242 円　　　　（　  1,500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 60.92 ＲＣ7F1B 493.36
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   100 ㎡      5.9 m x   17.3 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階及び地下１階店舗フロア貸、２階以上を住宅（１Ｋ平均専有面積２６．４６㎡１２戸）を想定 ⑦有効率　  81.0 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
60.92 
47.9 
29.16 
6,779 
197,676 		 5.0  988,380 
1.0  197,676 

 2～ 3		 住宅
60.92 
86.9 
52.92 
3,766 
199,297 		 1.0  199,297 
1.0  199,297 

 4～ 5		 住宅
60.92 
86.9 
52.92 
3,841 
203,266 		 1.0  203,266 
1.0  203,266 

 6～ 7		 住宅
60.92 
86.9 
52.92 
3,917 
207,288 		 1.0  207,288 
1.0  207,288 
地下
 1～ 1		 店舗
66.92 
79.1 
52.92 
4,143 
219,248 		 3.0  657,744 
1.0  219,248 

計
493.36 
81.0 
399.60 

1,636,626 		 2,865,826 
1,636,626 
⑨年額支払賃料      1,636,626 円　×　12ヶ月　＝　      19,639,512 円 
⑩a共益費（管理費）             262 円／㎡　×　     399.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,256,342 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準、店舗及び住宅賃貸面積割合を基に算出
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,895,854 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,044,793 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,851,061 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,865,826 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,225 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,636,626 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         398,494 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,276,780 円　　　　（　       202,768 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,850 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,766 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
杉並 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 990,000 円  　　　　    165,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,235,856 円  　　　       20,895,854　×　　　　  10.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      482,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,402,500 円  　　　　    165,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       165,000 円  　　　　    165,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       165,000 円  　　　　    165,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にないと査定した。
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,440,956 円　（　　　　　　        54,410 円／㎡）　　（経費率　　  26.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 165,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 325,000 円／㎡　×　     493.36 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0587     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 35 ％　＋　0.0531 ×  35 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,685,500 円  
（　　　　　        96,855 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,276,780 円      
②総費用 5,440,956 円      
③純収益　①－② 14,835,824 円      
④建物等に帰属する純収益 9,685,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,150,324 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,947,401 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       49,474 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    149,921,242 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区西荻北二丁目１０９番３
 0113000237518-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
杉並 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-7 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　齊藤　滋   TEL.
鑑定評価額 197,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,970,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区西荻北２丁目１０９番３
｢西荻北２－３－９｣		 ②地積
　(㎡)		 100  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:3		 事務所、店舗兼共同
住宅
ＲＣ7F1B		 小売店舗、銀行等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 西11m区道 水道、ガス、下水 西荻窪

140m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ　区道 交通

施設		 西荻窪駅　北方

140m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は西荻窪駅に近接する中高層店舗付共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。前面道路の対面の西側では
都市計画道路の拡幅が事業中であり、地価は上昇していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,050,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,670,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね杉並区及び周辺隣接区内の駅至近の繁華性に優れる商業地域である。需要者の中心は、マンション
開発業者、投資用不動産開発購入目的の法人・個人投資家等である。雇用・所得環境の改善の下で、利便性・収益性に
優れる商業地に対する旺盛な需要を反映し、地価は強含みである。駅至近の商業地で取引規模は供給により様々だが、
土地１㎡あたり概ね２００万円前後が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の商業地の取引事例の収集に努めたが取引価格には幅がみられる。一方、収益価格は収益性を反映した理
論的な価格である。価格形成要因が類似する取引事例から求めた比準価格は市場性・収益性を反映した価格であり実証
的である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記
の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,630,000 円／㎡		 [119.4]
100		 100
[100.0]		 100
[159.8]		 [100.0]
100		 1,970,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,640,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の先行きについては、雇用・所得環境が
改善する下で、各種政策効果等により、緩や
かな回復が続くことが期待される。


西荻窪駅至近の繁華性の高い商業地である。
都市計画事業が進捗中の地域である。



個別的要因に特に変動は見られない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.5
交通・接近　　　  +1.8
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８０１１６

-40		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m区道、
北7.3m、角地
商業

(100,500)
b ８０８１６

-12		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.4m区道、
中間画地
商業

(100,324)
c ８０１１６

-24		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東7.2m区道
、南東4m、
北西4m、
三方路
近商
高度地区2種
(100,300)
d ８０８１６

-15		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7.2m区道
、北西5.4m、
二方路
近商
高度地区3種
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,227,583  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
2,187,081 		 100
[ 105.5]
2,073,063 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,070,000 
b (　           ) 
1,522,551  		 100
[ 100.0]		 [ 112.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,718,960 		 100
[  82.9]
2,073,534 
2,070,000 
c (　           ) 
1,532,271  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,634,422 		 100
[  67.9]
2,407,102 
2,410,000 
d (　           ) 
1,283,111  		 100
[ 100.0]		 [ 113.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,432,807 		 100
[  71.1]
2,015,200 
2,020,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.99 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.99 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,050,000 円／㎡]  



杉並 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,426,724 
5,178,987 
15,247,737 
9,537,000 
5,710,737 		 （　0.9630）
5,499,440 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    166,649,697 円　　　　（　  1,670,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 60.92 ＲＣ7F1B 493.36
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   100 ㎡      5.9 m x   17.3 m  前面道路：区道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・地下１階を店舗、２階以上を住宅（約３０㎡の１Ｋ）と想定した。 ⑦有効率　  81.0 ％
の理由		 階段、廊下、エントランス等。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
66.92 
79.1 
52.92 
4,200 
222,264 		 3.0  666,792 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
60.92 
47.9 
29.16 
7,000 
204,120 		 6.0  1,224,720 
1.0  204,120 

 2～ 3		 住宅
60.92 
86.9 
52.92 
3,800 
201,096 		 1.0  201,096 
1.0  201,096 

 4～ 5		 住宅
60.92 
86.9 
52.92 
3,850 
203,742 		 1.0  203,742 
1.0  203,742 

 6～ 7		 住宅
60.92 
86.9 
52.92 
3,900 
206,388 		 1.0  206,388 
1.0  206,388 

計
493.36 
81.0 
399.60 

1,648,836 		 3,113,964 
1,426,572 
⑨年額支払賃料      1,648,836 円　×　12ヶ月　＝　      19,786,032 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     399.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,438,560 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域における標準的な共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,224,592 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,061,230 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,163,362 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,113,964 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,583 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,426,572 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　         233,779 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,426,724 円　　　　（　       204,267 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,858 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,800 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
杉並 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 990,000 円  　　　　    165,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,973,887 円  　　　       21,224,592　×　　　　   9.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      482,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,402,500 円  　　　　    165,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       165,000 円  　　　　    165,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       165,000 円  　　　　    165,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,178,987 円　（　　　　　　        51,790 円／㎡）　　（経費率　　  25.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9630    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 165,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 325,000 円／㎡　×　     493.36 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 35 ％　＋　0.0531 ×  35 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,537,000 円  
（　　　　　        95,370 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,426,724 円      
②総費用 5,178,987 円      
③純収益　①－② 15,247,737 円      
④建物等に帰属する純収益 9,537,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,710,737 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,499,440 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       54,994 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    166,649,697 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,670,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区西荻北二丁目１０９番３
 0113000237518-0000
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備考