鑑定評価書

令和8年1月14日　提出
杉並 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 5-4

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　岡田　久志

TEL.

鑑定評価額

342,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	2,170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区阿佐谷南３丁目７７４番３｢阿佐谷南３－３７－１４｣				②地積　(㎡)	109 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1.5:1	店舗、事務所兼共同住宅等ＳＲＣ8	中高層商業ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域	東（駅前広場）道路	水道、ガス、下水	阿佐ケ谷駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 8.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場

交通

施設

阿佐ケ谷駅南口駅前広
場接面

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ線阿佐ケ谷駅の駅前広場に面し、高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で成熟しており、地域要因
に特段の変化はなく、今後も同様の商況、繁華性が続くと思料する。地価は強含み傾向が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,240,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,850,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は杉並区及び隣接市区の内、ＪＲ中央線のほか各鉄道駅に比較的近い商業地域一帯である。駅利便性、商業
繁華性ともに高く、需要層は個人・法人投資家、不動産業者、事業主等と多岐に渡る。特にＪＲ線駅の駅前商業地域で
は、その希少性から投資需要は極めて高く、地価は上昇基調が続いている。駅前商業地での取引は乏しく、各取引の個
別性も強いが、土地単価は平米３００万円台程度、総額は規模により幅があり３～５億円程度と把握した。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

ＪＲ中央線の駅前広場に面する画地で、取引は投資需要、賃貸運用目的のものが主流となる。比準価格はこれらの取引
の多様性を踏まえた市場の実態を反映している点で説得力が高い。一方、駅前商業地の高い賃料水準を背景に、需要者
は物件の収益性を考慮の上、購買行動を決める傾向も強い。従って、より市場実態を反映した比準価格を標準とし、収
益価格を比較考量し、他の標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,630,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　杉並 5-11                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  2,810,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区人口は微増、土地取引価格は上昇。物価
上昇基調が継続し消費支出はやや停滞。長期
金利は上昇傾向にあり、不動産市況への影響
が懸念される。

ＪＲ線の駅前広場に面し希少性が高い商業地
域。常に需要が先行、主として投資需要が地
価を底上げしており、強い地価上昇基調が続
いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+19.4 ％

+11.7 ％

３　試算価格算定内訳

杉並 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８０１１６ -40	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西11m区道、北7.3m、角地		商業 (100,500)
b	８０８０３ -3	中野区		更地	（　）	ほぼ整形	東11m区道、中間画地		近商 (100,400)
c	８０８０６ -2	杉並区		貸家建付地	（　）	台形	東18.4m区道、南4m、角地		商業 (100,500)
d	８０１０９ -49	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西20m都道、東4.2m、二方路		商業 (100,500)
e	８０８０６ -7	杉並区		貸家建付地	（　）	不整形	東10.9m区道、南東3.7m、角地		近商高度地区2種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,227,583	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	2,187,081	100 [ 77.5]	2,822,040	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,820,000
b	(　 ) 2,463,560	100 [ 100.0]	[ 113.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,805,995	100 [ 73.0]	3,843,829		3,840,000
c	(　 ) 2,423,457	100 [ 100.0]	[ 115.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,670,419	100 [ 84.9]	3,145,370		3,150,000
d	(　 ) 2,984,885	100 [ 100.0]	[ 109.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	3,158,762	100 [ 85.1]	3,711,824		3,710,000
e	(　 ) 1,508,460	100 [ 100.0]	[ 115.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	1,818,009	100 [ 60.3]	3,014,940		3,010,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.99	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.99	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.98	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.98	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.98	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.98	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,240,000 円／㎡]

杉並 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,085,871	9,663,930	23,421,941	13,750,000	9,671,941	（　0.9652） 9,335,357	（ 3.3 - 0.3 ） 3.0％
	⑧収益価格	311,178,567 円　　　　（　 2,850,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	76.42	Ｓ9	687.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	109 ㎡	13.0 m x 9.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は店舗でフロア貸し、３階以上は事務所でフロア貸し。

⑦有効率　 93.4 ％
の理由

エントランス、共用部分の面積を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	76.42	80.2	61.30	7,900	484,270	8.0	3,874,160
							0.0	0
2～ 2	店舗	76.42	95.1	72.64	5,000	363,200	6.0	2,179,200
							0.0	0
3～ 9	事務所	76.42	95.1	72.64	3,580	260,051	3.0	780,153
							0.0	0
～

～

計		687.78	93.4	642.42		2,667,827		11,514,431
								0

⑨年額支払賃料	2,667,827 円　×　12ヶ月　＝　 32,013,924 円
⑩a共益費（管理費）	350 円／㎡　×　 642.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,698,164 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣類似建物の徴収状況を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,712,088 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,735,604 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,976,484 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,514,431 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 109,387 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,085,871 円　　　　（　 303,540 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,590 円/㎡　月額支払賃料（　 3,580 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

杉並 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,500,000 円	250,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,818,330 円	34,712,088　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,720,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,125,000 円	250,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	250,000 円	250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	250,000 円	250,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,663,930 円　（　　　　　　 88,660 円／㎡）　　（経費率　　 29.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9652

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	250,000,000 円	設計監理料率　 353,000 円／㎡　×　 687.78 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0550	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0511 × 30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,750,000 円（　　　　　 126,147 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,085,871 円
②総費用	9,663,930 円
③純収益　①－②	23,421,941 円
④建物等に帰属する純収益	13,750,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,671,941 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,335,357 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,645 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 311,178,567 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,850,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

杉並 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	杉並区阿佐谷南三丁目７７４番３	0113000025968-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月13日　提出
杉並 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 5-4

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　森本　有応

TEL.

鑑定評価額

342,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	2,170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区阿佐谷南３丁目７７４番３｢阿佐谷南３－３７－１４｣				②地積　(㎡)	109 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1.5:1	店舗、事務所兼共同住宅等ＳＲＣ8	中高層商業ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域	東（駅前広場）道路	水道、ガス、下水	阿佐ケ谷駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 8.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場

交通

施設

阿佐ケ谷駅南口駅前広
場接面

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅前ロータリーに面して高層店舗事務所ビル等が建ち並ぶ繁華性の高い熟成した商業地域であるが、現時点では
特段の変動は見られず、当面は現状を維持していくものと予測される。地価はやや強めの上昇傾向にある。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,240,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,860,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね杉並区及び周辺市区の駅前又は駅に近接する中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ繁華性の高い商業
地域。主な需要者は不動産業者、開発業者、及び収益物件所有を目的とする個人投資家や投資会社等がある。駅前商業
地は取引件数も少なく、また規模や容積率により価格は大きく異なり、需要の中心となる価格帯の把握は困難であるが
、土地単価は３００万／㎡程度が中心価格帯と思料される。駅前商業地は稀少性が高く、地価水準は上昇傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅前広場のロータリーに面する商業地であり、市場参加者は賃貸収入を目的とする投資家等が想定されるため収益性が
重視されるが、想定事項を含むために収益価格はやや低位に求められた。規範性を有する取引事例より求められた比準
価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。また駅前広場に面する商業地としての稀少性や資産性も重視され
ているため、これらを踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格も比較考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

杉並区内の土地取引価格は依然として上昇傾
向にある。景気は穏やかな回復傾向にあるが
、物価上昇の継続が景気を下押しするリスク
となっている。

駅前ロータリーに面する繁華性の高い商業地
域。地域要因の変動は特段には見られないが
、地価はやや強めの上昇傾向で推移している
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+19.4 ％

+11.7 ％

３　試算価格算定内訳

杉並 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	８０８０６ -2	杉並区		貸家建付地	（　）	台形	東18.4m区道、南4m、角地		商業 (100,500)
b	８０１１６ -40	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西11m区道、北7.3m、角地		商業 (100,500)
c	ＡＴ（公）８ -7	武蔵野市		更地	（　）	長方形	南東22m都道、中間画地		商業高度地区最高40m (100,600)
d	ＴＴ（公）８ -107	三鷹市		貸家建付地	（　）	長方形	東12m都道、中間画地		商業特別用途地区 (93,432)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,423,457	100 [ 100.0]	[ 115.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,670,419	100 [ 83.2]	3,209,638	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,210,000
b	(　 ) 2,227,583	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	2,187,081	100 [ 77.5]	2,822,040		2,820,000
c	(　 ) 2,783,044	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,894,366	100 [ 91.7]	3,156,342		3,160,000
d	(　 ) 2,615,604	100 [ 100.0]	[ 109.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	2,983,423	100 [ 74.2]	4,020,786		4,020,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.98	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.98	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.68	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.68	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,240,000 円／㎡]

杉並 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,202,110	9,693,855	23,508,255	13,805,000	9,703,255	（　0.9652） 9,365,582	（ 3.3 - 0.3 ） 3.0％
	⑧収益価格	312,186,067 円　　　　（　 2,860,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	76.42	Ｓ9	687.78
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	109 ㎡	13.0 m x 9.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階から２階がフロアー貸しの店舗、３階から９階がフロアー貸しの事務所

⑦有効率　 93.4 ％
の理由

同種の建物として標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	76.42	80.2	61.30	7,900	484,270	8.0	3,874,160
							0.0	0
2～ 2	店舗	76.42	95.1	72.64	5,000	363,200	6.0	2,179,200
							0.0	0
3～ 9	事務所	76.42	95.1	72.64	3,600	261,504	3.0	784,512
							0.0	0
～

～

計		687.78	93.4	642.42		2,677,998		11,544,944
								0

⑨年額支払賃料	2,677,998 円　×　12ヶ月　＝　 32,135,976 円
⑩a共益費（管理費）	350 円／㎡　×　 642.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,698,164 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の標準的な共益費等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,834,140 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,741,707 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,092,433 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,544,944 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 109,677 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,202,110 円　　　　（　 304,607 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 3,609 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

杉並 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,506,000 円	251,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,831,755 円	34,834,140　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,720,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,133,500 円	251,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	251,000 円	251,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	251,000 円	251,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,693,855 円　（　　　　　　 88,934 円／㎡）　　（経費率　　 29.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9652

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	251,000,000 円	設計監理料率　 355,000 円／㎡　×　 687.78 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0550	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0362 ×　 40 ％　＋　0.0511 × 30 ％　＋ 0.0840 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,805,000 円（　　　　　 126,651 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,202,110 円
②総費用	9,693,855 円
③純収益　①－②	23,508,255 円
④建物等に帰属する純収益	13,805,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,703,255 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,365,582 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,923 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 312,186,067 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,860,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

杉並 5-4　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	杉並区阿佐谷南三丁目７７４番３	0113000025968-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考