別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
杉並 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-3 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　樫野　匡彦   TEL.
鑑定評価額 256,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,940,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,050,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月30日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区荻窪５丁目１２６番３
｢荻窪５－２７－７｣		 ②地積
　(㎡)		 87  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
台形
1:2.5		 店舗

ＲＣ4F1B		 中高層の店舗、事務
所が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 北16.6m区道 水道、ガス、下水 荻窪

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６．６ｍ区道 交通

施設		 荻窪駅南方

90m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 荻窪駅南口駅前の成熟した商業地域を形成しており、地域要因に特段の変化は見られない。当面は現状のまま推
移と推察した。旺盛な投資需要を背景に、地価は引き続き上昇基調と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,030,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,790,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として杉並区、及び隣接・周辺市区にあって、店舗兼事務所ビルが連たんする繁華性に優れた商業地
域である。需要者は、自用または収益目的の法人、不動産事業者等が主体となっている。都心への接近性が良好で、利
便性の高い商業地域に対する需要が旺盛な一方、供給は少ないため、需給関係がひっ迫し、地価は上昇基調にある。市
場の中心価格帯は対象標準地と同規模程度の土地のみで２．５億円前後、建物付で４．５億円前後とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、代替性を有する複数の取引成約事例を適切に補修正のうえ求められた不動産市場を反映した実証的な試算
価格である。一方、適切な収支、建築費用、還元利回りに基づき、投資採算性の観点から試算した収益価格は、典型的
需要者が取引の意思決定をする際の指標となるため、一定の説得力を有すると判断した。したがって、本件では比準価
格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,630,000 円／㎡		 [119.4]
100		 100
[100.0]		 100
[107.1]		 [100.0]
100		 2,930,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,460,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気が緩やかに回復する一方、物価上昇や金
融資本市場の変動リスクが高まる中、当区生
産年齢人口、及び新設住宅着工戸数は共に微
増推移にある。

荻窪駅南口の駅前商業地域で、地域要因に特
段の変動はない。投資需要も値ごろ感から引
続き活発で地価は上昇基調にある。


台形状画地であるが、個別的要因に特段の変
動はない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８０１１６

-40		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m区道、
北7.3m、角地
商業

(100,500)
b ８０８０６

-2		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 東18.4m区道、
南4m、角地
商業

(100,500)
c ８０８０５

-3		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南15m都道、
西3.2m、角地
商業

(100,600)
d １５公０８

-4		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m都道、
北2.9m、
二方路
商業
高度地区最高40m
特別用途地区
(100,500)
e １５－８公
Ｙ
-1		 北区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南8m区道、
西12m、角地
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,227,583  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
2,187,081 		 100
[  73.3]
2,983,739 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,980,000 
b (　           ) 
2,423,457  		 100
[ 100.0]		 [ 115.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,670,419 		 100
[  88.2]
3,027,686 
3,030,000 
c (　           ) 
3,754,048  		 100
[ 100.0]		 [ 117.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
4,290,341 		 100
[ 141.6]
3,029,902 
3,030,000 
d (　           ) 
3,975,155  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
4,013,749 		 100
[ 131.2]
3,059,260 
3,060,000 
e (　           ) 
2,346,543  		 100
[ 100.0]		 [ 123.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
2,742,799 		 100
[  89.7]
3,057,747 
3,060,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +46.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +46.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,030,000 円／㎡]  



杉並 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,221,132 
6,976,329 
18,244,803 
10,159,800 
8,085,003 		 （　0.9613）
7,772,113 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    242,878,531 円　　　　（　  2,790,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 53.04 ＲＣ9 477.36
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   87 ㎡      6.2 m x   15.9 m  前面道路：区道     　  16.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗、３階以上は事務所（各階ともフロア貸し）を想定。 ⑦有効率　  92.9 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
53.04 
92.9 
49.27 
6,500 
320,255 		 6.0  1,921,530 
2.0  640,510 

 2～ 2		 店舗
53.04 
92.9 
49.27 
4,700 
231,569 		 4.0  926,276 
2.0  463,138 

 3～ 9		 事務所
53.04 
92.9 
49.27 
4,300 
211,861 		 4.0  847,444 
1.0  211,861 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
477.36 
92.9 
443.43 

2,034,851 		 8,779,914 
2,586,675 
⑨年額支払賃料      2,034,851 円　×　12ヶ月　＝　      24,418,212 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     443.43 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,596,348 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共用部分に係る光熱費・清掃費・消耗品費等を考慮した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,014,560 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,300,728 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,713,832 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,779,914 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          83,409 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,586,675 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　         423,891 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,221,132 円　　　　（　       289,898 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,376 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,300 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
杉並 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,062,000 円  　　　　    177,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,731,529 円  　　　       26,014,560　×　　　　  10.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,324,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,504,500 円  　　　　    177,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       177,000 円  　　　　    177,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       177,000 円  　　　　    177,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特に計上する費用なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,976,329 円　（　　　　　　        80,188 円／㎡）　　（経費率　　  27.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9613    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 177,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 359,000 円／㎡　×　     477.36 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,159,800 円  
（　　　　　       116,779 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,221,132 円      
②総費用 6,976,329 円      
③純収益　①－② 18,244,803 円      
④建物等に帰属する純収益 10,159,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,085,003 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,772,113 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       89,335 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    242,878,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,790,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区荻窪五丁目１２６番３
 0113000109793-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月13日　提出
杉並 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-3 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　矢﨑　憲一   TEL.
鑑定評価額 255,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,930,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,050,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区荻窪５丁目１２６番３
｢荻窪５－２７－７｣		 ②地積
　(㎡)		 87  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
台形
1:2.5		 店舗

ＲＣ4F1B		 中高層の店舗、事務
所が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 北16.6m区道 水道、ガス、下水 荻窪

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６．６ｍ区道 交通

施設		 荻窪駅南方

90m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域として成熟しており、地域要因に特段の変化はなく、今後も
現状のまま推移していくものと予測する。地価は上昇傾向と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,020,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,450,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として杉並区及び隣接市区に存する中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。主たる需
要者は、自用目的のほか、店舗兼事務所ビル、店舗兼共同住宅等の投資物件を求める法人、個人投資家等である。投資
物件に対する需要は堅調に推移しており、立地の優れた商業地を中心に地価は上昇している。商業地は個別性が強く価
格は諸条件により様々で、中心となる価格帯を見出すのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似性を有する取引事例から比準して試算した価格で、客観的・実証的であり、補修正も
適切である。収益価格は、収益性を反映した理論的な価格で、商業地においては重視すべき価格であるが、想定事項を
多く含んでおり、やや低位に求められたものと思料する。以上の検討を踏まえ、当該地域の特性等をも考慮して、比準
価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,630,000 円／㎡		 [119.4]
100		 100
[100.0]		 100
[107.1]		 [100.0]
100		 2,930,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,460,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国際情勢や物価上昇など先行きの懸念もある
なか、区内の人口は微増が続いており、不動
産に対する需要は堅調である。


店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地
域として成熟しており、地域要因に大きな変
動は見られず、地価は上昇している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８０８１３

-11		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.5m区道、
中間画地
商業

(100,270)
b ８０８０８

-18		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西25m都道、
南東4m、角地
商業
高度地区3種
(96,382)
c ８０１０９

-49		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西20m都道、
東4.2m、
二方路
商業

(100,500)
d ８０８０８

-9		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m都道、
中間画地
商業
高度地区3種
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,169,055  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,414,158 		 100
[  79.1]
3,052,033 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,050,000 
b (　           ) 
2,072,660  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,191,098 		 100
[  73.3]
2,989,220 
2,990,000 
c (　           ) 
2,984,885  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
3,164,558 		 100
[  99.9]
3,167,726 
3,170,000 
d (　           ) 
1,838,603  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,059,235 		 100
[  70.5]
2,920,901 
2,920,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +31.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -33.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -22.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,020,000 円／㎡]  



杉並 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,186,228 
6,509,303 
16,676,925 
9,585,800 
7,091,125 		 （　0.9613）
6,816,698 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    213,021,813 円　　　　（　  2,450,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 53.04 ＲＣ9 477.36
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   87 ㎡      6.2 m x   15.9 m  前面道路：区道     　  16.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階を店舗（フロアー貸し）、３階以上を事務所（フロアー貸し）と想定 ⑦有効率　  92.9 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
53.04 
92.9 
49.26 
6,000 
295,560 		 10.0  2,955,600 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
53.04 
92.9 
49.26 
4,400 
216,744 		 6.0  1,300,464 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
53.04 
92.9 
49.26 
4,000 
197,040 		 5.0  985,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
477.36 
92.9 
443.34 

1,891,584 		 11,152,464 
0 
⑨年額支払賃料      1,891,584 円　×　12ヶ月　＝　      22,699,008 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     443.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,596,024 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,295,032 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,214,752 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,080,280 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        11,152,464 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         105,948 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,186,228 円　　　　（　       266,508 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,017 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
杉並 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,002,000 円  　　　　    167,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,429,503 円  　　　       24,295,032　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,324,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,419,500 円  　　　　    167,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       167,000 円  　　　　    167,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       167,000 円  　　　　    167,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,509,303 円　（　　　　　　        74,820 円／㎡）　　（経費率　　  28.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9613    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 167,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　     477.36 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,585,800 円  
（　　　　　       110,182 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,186,228 円      
②総費用 6,509,303 円      
③純収益　①－② 16,676,925 円      
④建物等に帰属する純収益 9,585,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,091,125 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,816,698 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       78,353 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    213,021,813 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,450,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区荻窪五丁目１２６番３
 0113000109793-0000
2 　
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備考