別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
杉並 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-1 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　齊藤　滋   TEL.
鑑定評価額 473,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,980,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 3,240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区上荻１丁目７番４外
｢上荻１－８－９｣		 ②地積
　(㎡)		 95  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
不整形
1:1.2		 店舗

Ｓ8		 中高層の店舗ビルが
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 南東（駅前広場）道路、北東側道 水道、ガス、下水 荻窪駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        99 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 荻窪駅　　　　　　　
　　　北口駅前広場接
面		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ繁華性を有する駅前商業地域として熟成している。地域要因
に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,470,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね杉並区及び周辺隣接区内の繁華性に優れる商業地域である。需要者の中心は、マンション開発業者
、投資用不動産開発購入目的の法人・個人投資家等である。雇用・所得環境の改善の下で、利便性・収益性に優れる商
業地に対する旺盛な需要を反映し、地価は強含みである。駅至近の商業地で取引規模は供給により様々だが、土地１㎡
あたり概ね５００万円台が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の商業地の取引事例の収集に努めたが取引価格には幅がみられる。一方、収益価格は収益性を反映した理
論的な価格である。価格形成要因が類似する取引事例から求めた比準価格は市場性・収益性を反映した価格であり実証
的である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記
の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,630,000 円／㎡		 [119.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 65.0]		 [102.7]
100		 4,960,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,170,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の先行きについては、雇用・所得環境が
改善する下で、各種政策効果等により、緩や
かな回復が続くことが期待される。


荻窪駅北口駅前広場と青梅街道に接面する繁
華性の高い商業地である。店舗兼事務所ビル
等が建ち並んでいる。


角地で不整形地であるほかは個別的要因に特
に変動は見られない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８０１０９

-49		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西20m都道、
東4.2m、
二方路
商業

(100,500)
b ８０８０７

-24		 中野区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m区道、
北20m、南11m、
三方路
商業
地区計画等
再開発促進地区
(100,560)
c ８０８１２

-4		 中野区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.4m区道、
中間画地
商業

(100,384)
d １１公０８

-3		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南40m国道、
中間画地
商業
高度地区最高50m
特別用途地区
(100,700)
e ０１公０８

-9		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西8.2m区道
、東4.3m、
角地
商業
高度地区最高60m
(100,491)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,984,885  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
3,164,558 		 100
[  70.7]
4,476,037 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.7

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.7]
　　　　 100
4,600,000 
b (　           ) 
5,725,391  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 132.0]
4,779,834 		 100
[  92.2]
5,184,202 
5,320,000 
c (　           ) 
3,025,210  		 100
[ 100.0]		 [ 117.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,557,647 		 100
[  69.5]
5,118,917 
5,260,000 
d (　           ) 
5,556,906  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
6,475,004 		 100
[ 126.5]
5,118,580 
5,260,000 
e (　           ) 
5,046,250  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
5,501,323 		 100
[ 109.5]
5,024,039 
5,160,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +20.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.98 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.5 交通・接近　  -1.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -22.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,120,000 円／㎡]  



杉並 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,697,166 
9,921,899 
25,775,267 
12,126,000 
13,649,267 		 （　0.9645）
13,164,718 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    424,668,323 円　　　　（　  4,470,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 64.44 Ｓ9 579.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   95 ㎡      8.5 m x   11.0 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階は店舗、３～９階は事務所、各階ともフロア貸を想定した ⑦有効率　  93.4 ％
の理由		 階段、廊下、エントランス等。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
64.44 
88.1 
56.77 
9,000 
510,930 		 8.0  4,087,440 
1.0  510,930 

 2～ 2		 店舗
64.44 
94.1 
60.64 
6,500 
394,160 		 8.0  3,153,280 
1.0  394,160 

 3～ 9		 事務所
64.44 
94.1 
60.64 
4,600 
278,944 		 6.0  1,673,664 
1.0  278,944 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
579.96 
93.4 
541.89 

2,857,698 		 18,956,368 
2,857,698 
⑨年額支払賃料      2,857,698 円　×　12ヶ月　＝　      34,292,376 円 
⑩a共益費（管理費）             400 円／㎡　×　     541.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,601,072 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域における標準的な共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,893,448 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,844,672 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 35,048,776 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        18,956,368 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         180,085 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     6 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,857,698 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　         468,305 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,697,166 円　　　　（　       375,760 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,689 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
杉並 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,290,000 円  　　　　    215,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 3,947,599 円  　　　       36,893,448　×　　　　  10.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,426,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,827,500 円  　　　　    215,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       215,000 円  　　　　    215,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       215,000 円  　　　　    215,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,921,899 円　（　　　　　　       104,441 円／㎡）　　（経費率　　  27.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9645    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 215,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　     579.96 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0564     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0369 ×　 35 ％　＋　0.0518 ×  35 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,126,000 円  
（　　　　　       127,642 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,697,166 円      
②総費用 9,921,899 円      
③純収益　①－② 25,775,267 円      
④建物等に帰属する純収益 12,126,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,649,267 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,164,718 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      138,576 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    424,668,323 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,470,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区上荻一丁目７番４
 0113000112786-0000
2 　杉並区上荻一丁目８番１
 0113000112788-0000
3 　杉並区上荻一丁目８番２
 0113000112789-0000
4 　杉並区上荻一丁目８番４
 0113000112791-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
杉並 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
杉並 5-1 東京都 区部第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　達哉   TEL.
鑑定評価額 473,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,980,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 3,240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 杉並区上荻１丁目７番４外
｢上荻１－８－９｣		 ②地積
　(㎡)		 95  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）



(100,600)
不整形
1:1.2		 店舗

Ｓ8		 中高層の店舗ビルが
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 南東（駅前広場）道路、北東側道 水道、ガス、下水 荻窪駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        99 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 荻窪駅北口　駅前広場
接面
 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗ビル、高層店舗兼事務所が建ち並ぶ駅前商業地域であり、目立った再開発計画はないため、当面は現状の価
格形成要因を維持すると予測される。地価水準は上昇傾向で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  5,180,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,940,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は荻窪駅最寄の準高度商業地域、普通商業地域、路線商業地域等で、ＪＲ中央線沿線等の杉並区内の外、中
野区、新宿区、渋谷区等周辺市区に及ぶ。需要の中心は、事業会社の外、不動産投資ファンド等の投資法人も多い。杉
並区の土地取引件数、取引面積は勢いが失速しつつあるが、標準地は駅前広場に立地し、将来性に期待した需要も見込
まれる。需要の中心価格帯は、立地、用途、購入目的により様々であるが、４～１０億円程度の取引が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 店舗兼事務所等の事業用ないしは投資用不動産が多い地域であり、多数の信頼性ある取引事例等の資料が収集できた。
最寄駅の荻窪駅周辺では、中野駅等の周辺駅に比べ再開発は少ないが、標準地周辺は大型商業施設を核にした繁華街が
形成され、商業事業者等による需要は多い。従って、取引市場の動向を反映した比準価格を重視し、投資の指標となる
収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　杉並 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,630,000 円／㎡		 [119.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 65.0]		 [102.7]
100		 4,960,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,170,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 杉並区は人口、世帯数共増加傾向となってい
る。金利上昇等が懸念されるが、経済状況は
良好で、商業地需要にも及んでいる。


荻窪駅周辺では特に目立った再開発事業は乏
しいが、駅前の優れた立地条件に着目した潜
在的な需要があり、地価は上昇傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 杉並 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８０８１３

-11		 杉並区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.5m区道、
中間画地
商業

(100,270)
b ８０１１６

-40		 杉並区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西11m区道、
北7.3m、角地
商業

(100,500)
c ０８公０８

-1		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東18m都道、
南西7.2m、
二方路
商業

(100,600)
d ０１公０８

-9		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西8.2m区道
、東4.3m、
角地
商業
高度地区最高60m
(100,491)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,169,055  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,414,158 		 100
[  52.1]
4,633,701 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.7

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.7]
　　　　 100
4,760,000 
b (　           ) 
2,227,583  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 110.0]
2,733,852 		 100
[  60.8]
4,496,467 
4,620,000 
c (　           ) 
7,794,010  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
8,630,242 		 100
[ 156.3]
5,521,588 
5,670,000 
d (　           ) 
5,046,250  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
5,501,323 		 100
[  99.6]
5,523,417 
5,670,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.5 交通・接近　  -2.3 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -23.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　  -1.1 環境　　　　 -27.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.3 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.8 交通・接近　  -0.9 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.9 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  5,180,000 円／㎡]  



杉並 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

36,137,831 
11,395,713 
24,742,118 
12,685,400 
12,056,718 		 （　0.9620）
11,598,563 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    374,147,194 円　　　　（　  3,940,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
杉並 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 64.44 Ｓ9 579.96
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   600 ％   600 ％   95 ㎡      8.5 m x   11.0 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗フロア貸、３～９階事務所フロア貸。　下記②床面積は法定床面積を記載。 ⑦有効率　  93.4 ％
の理由		 屋外階段、バルコニー等容積対象外
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
64.44 
88.1 
56.77 
8,566 
486,292 		 5.0  2,431,460 
1.0  486,292 

 2～ 2		 店舗
64.44 
94.1 
60.64 
6,251 
379,061 		 3.0  1,137,183 
1.0  379,061 

 3～ 9		 事務所
64.44 
94.1 
60.64 
4,630 
280,763 		 3.0  842,289 
1.0  280,763 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
579.96 
93.4 
541.89 

2,830,694 		 9,464,666 
2,830,694 
⑨年額支払賃料      2,830,694 円　×　12ヶ月　＝　      33,968,328 円 
⑩a共益費（管理費）             500 円／㎡　×　     541.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,251,340 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準を基に算定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,219,668 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,860,983 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 35,358,685 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,464,666 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          89,914 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,830,694 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         689,232 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      36,137,831 円　　　　（　       380,398 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,740 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,630 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
杉並 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,326,000 円  　　　　    221,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 5,322,413 円  　　　       37,219,668　×　　　　  14.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,426,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,878,500 円  　　　　    221,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       221,000 円  　　　　    221,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       221,000 円  　　　　    221,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になしと査定
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,395,713 円　（　　　　　　       119,955 円／㎡）　　（経費率　　  31.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9620    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 221,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 370,000 円／㎡　×　     579.96 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 35 ％　＋　0.0518 ×  35 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,685,400 円  
（　　　　　       133,531 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 36,137,831 円      
②総費用 11,395,713 円      
③純収益　①－② 24,742,118 円      
④建物等に帰属する純収益 12,685,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,056,718 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,598,563 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      122,090 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    374,147,194 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,940,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 杉並 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　杉並区上荻一丁目７番４
 0113000112786-0000
2 　杉並区上荻一丁目８番１
 0113000112788-0000
3 　杉並区上荻一丁目８番２
 0113000112789-0000
4 　杉並区上荻一丁目８番４
 0113000112791-0000
5 　
6 　
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備考