別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
渋谷 5-32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-32 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　真司   TEL.
鑑定評価額 2,360,000,000 円  １㎡当たりの価格 14,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 9,360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区神宮前１丁目６番１５
｢神宮前１－６－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 166  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高30m
特別用途地区

(90,300)

1.2:1		 店舗兼事務所

ＲＣ3F1B		 中低層の小売店舗等
が建ち並ぶ商業地域
 南西5.3m区道 水道、ガス、下水 原宿

240m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南    35 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 若年層を中心に人気の高い、
全国的にも知られた繁華性の
高い商業ストリート		 街

路		 ５．３ｍ区道 交通

施設		 原宿駅東方

240m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高30m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 表参道やキャットストリートとともに原宿地区を代表する商業通りで、若年層を中心にインバウンドにまで人気
が高い。現在、空き店舗がない状況で店舗賃料が上昇しており、過熱状況が継続していくものと考えられる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 15,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 12,700,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、渋谷区を中心とする繁華性の高い商業地の圏域で、若年層・インバウンド向けの流行性の高い物販・飲
食店舗が連たん・集積する路線である。需要者は自用の店舗を求める個人事業者・法人、賃貸用収益不動産を求める投
資家等が中心である。立地条件に優れる店舗用地への需要は堅調であるが、売り物件が出てきにくい状況にある。した
がって、需要の中心となる価格帯は見出しにくいが、㎡土地単価は１５００万円以上の水準と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地の接面する竹下通りの事例が得られなかったが、周辺類似価格帯商業地５事例から求めたもので
、商業地における市場の実勢を反映した実証的な価格である。収益価格は対象標準地の中層店舗事務所としての収益性
を的確に示す理論的価格であり、周辺商業地については需要者の多くが収益性をも重視する傾向にある。したがって、
比準価格及び収益価格の両試算価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 5-33                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 21,800,000 円／㎡		 [106.9]
100		 100
[100.0]		 100
[183.9]		 [100.0]
100		 12,700,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 11,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境は改善しており一般物価は上
昇している。不動産価格も、金融機関の融資
が継続しており、富裕層を中心に高額取引を
支えている。

平日も顧客流動性が高い状況が続いており賃
貸市場が過熱している。売り物件がなかなか
出てこないが、地価水準に好影響を与えてい
ると考えられる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.7
交通・接近　　　  +0.6
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+21.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １３公０８

-3		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m私道、
中間画地
１住居
高度3種最高30m
(70,240)
b ５７公０８

-10		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西22m都道、
北14.7m、
角地
近商
高度地区最高40m
特別用途地区
(97,373)
c ０１公０８

-12		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東21m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
d ６６公０８

-1		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西22m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,700)
e ０６公０８

-10		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南東40m都道、
中間画地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
9,418,857  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
10,172,366 		 100
[  67.9]
14,981,393 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
15,000,000 
b (　           ) 
10,678,848  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
11,789,282 		 100
[  77.7]
15,172,821 
15,200,000 
c (　           ) 
15,475,730  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
16,186,350 		 100
[ 106.4]
15,212,735 
15,200,000 
d (　           ) 
15,272,966  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
17,733,611 		 100
[ 120.8]
14,680,142 
14,700,000 
e (　           ) 
13,416,587  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
13,953,250 		 100
[  93.3]
14,955,252 
15,000,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.7 交通・接近　  -0.1 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.6 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.1 交通・接近　  -4.9 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.9 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +32.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.1 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +32.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.7 交通・接近　  +2.4 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +22.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 15,000,000 円／㎡]  



渋谷 5-32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

81,341,269 
22,450,751 
58,890,518 
10,129,100 
48,761,418 		 （　0.9525）
46,445,251 		 （  2.7 -  0.5 ）
2.2％  
⑧収益価格 　  2,111,147,773 円　　　　（　 12,700,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 132.00 ＲＣ4 484.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高30m
特別用途地区		 90 ％   300 ％   300 ％   166 ㎡     13.6 m x   12.2 m  前面道路：区道     　   5.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗、３～４階以上は事務所、各階フロア貸しを想定 ⑦有効率　  82.2 ％
の理由		 同種同品等の建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
132.00 
78.0 
102.96 
33,600 
3,459,456 		 12.0  41,513,472 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
132.00 
85.6 
112.99 
16,000 
1,807,840 		 8.0  14,462,720 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
132.00 
85.6 
112.99 
8,000 
903,920 		 6.0  5,423,520 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
88.00 
78.4 
68.99 
8,000 
551,920 		 6.0  3,311,520 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
484.00 
82.2 
397.93 

6,723,136 		 64,711,232 
0 
⑨年額支払賃料      6,723,136 円　×　12ヶ月　＝　      80,677,632 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　     397.93 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,297,644 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        84,975,276 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,248,764 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 80,726,512 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        64,711,232 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         614,757 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      81,341,269 円　　　　（　       490,008 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　   16,107 円/㎡

　月額支払賃料
（　   16,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 5-32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 995,000 円  　　　　    199,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 8,072,651 円  　　　       84,975,276　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   11,293,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,691,500 円  　　　　    199,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       199,000 円  　　　　    199,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       199,000 円  　　　　    199,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      22,450,751 円　（　　　　　　       135,245 円／㎡）　　（経費率　　  27.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9525    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 199,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 400,000 円／㎡　×　     484.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0509     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0333 ×　 40 ％　＋　0.0460 ×  30 ％　＋ 0.0793 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,129,100 円  
（　　　　　        61,019 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 81,341,269 円      
②総費用 22,450,751 円      
③純収益　①－② 58,890,518 円      
④建物等に帰属する純収益 10,129,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 48,761,418 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 46,445,251 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      279,791 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,111,147,773 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  12,700,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区神宮前一丁目６番１５
 0110000099356-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
渋谷 5-32　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-32 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　髙橋　信太郎   TEL.
鑑定評価額 2,290,000,000 円  １㎡当たりの価格 13,800,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 9,360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区神宮前１丁目６番１５
｢神宮前１－６－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 166  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高30m
特別用途地区

(90,300)

1.2:1		 店舗兼事務所

ＲＣ3F1B		 中低層の小売店舗等
が建ち並ぶ商業地域
 南西5.3m区道 水道、ガス、下水 原宿

240m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南    35 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．３ｍ区道 交通

施設		 原宿駅東方

240m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高30m
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 竹下通り沿いに形成された繁華な高度商業地域で、外国人観光客からの人気も高く活況を呈している。今後も高
い繁華性を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 15,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 12,100,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は渋谷区内の店舗事務所が建ち並ぶ高度商業地域である。主な需要者は、商業用ビルを開発する不動産業者
、不動産投資ファンド、法人投資家等である。外国人観光客の増加等もあり賃貸需要は旺盛で、希少性から高値での取
引需要が存在する。取引総額は物件の規模、取引当事者、取引事情等によって大きく異なり、中心価格帯の把握は困難
である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 典型的な需要者は、収益性を考慮のうえ、需給動向を勘案して取引意思を決定している。したがって、収益性を反映し
て求められた収益価格と、取引動向を反映して求められた比準価格とを相互に関連付けて、代表標準地との検討を踏ま
え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 5-33                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 21,800,000 円／㎡		 [106.9]
100		 100
[100.0]		 100
[169.5]		 [100.0]
100		 13,700,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 11,700,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな改善傾向が継続している。金
利上昇が懸念されるが、緩和的な金融環境の
継続、賃料上昇期待等を背景に、不動産市況
は堅調である。

竹下通り沿いの繁華な商業地域で希少性を有
し、店舗事務所の賃貸需要は極めて高く、外
国人観光客の増加等で活況を維持している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　 +12.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-32　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６公０８

-10		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南東40m都道、
中間画地
商業

(100,600)
b ６６公０８

-10		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22m区道、
北東3.6m、
南西3.6m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,587)
c ５７公０８

-10		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西22m都道、
北14.7m、
角地
近商
高度地区最高40m
特別用途地区
(97,373)
d １３公０８

-3		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m私道、
中間画地
１住居
高度3種最高30m
(70,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
13,416,587  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
13,953,250 		 100
[  92.3]
15,117,281 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
15,100,000 
b (　           ) 
10,826,921  		 100
[ 100.0]		 [ 117.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.1]
14,787,990 		 100
[  89.7]
16,486,054 
16,500,000 
c (　           ) 
10,678,848  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
11,789,282 		 100
[  76.9]
15,330,666 
15,300,000 
d (　           ) 
9,418,857  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
10,172,366 		 100
[  67.9]
14,981,393 
15,000,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +22.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 15,500,000 円／㎡]  



渋谷 5-32　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

79,703,404 
22,400,466 
57,302,938 
11,045,300 
46,257,638 		 （　0.9586）
44,342,572 		 （  2.7 -  0.5 ）
2.2％  
⑧収益価格 　  2,015,571,455 円　　　　（　 12,100,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-32　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 132.00 ＲＣ4 484.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高30m
特別用途地区		 90 ％   300 ％   300 ％   166 ㎡     13.6 m x   12.2 m  前面道路：区道     　   5.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３～４階事務所、各階フロア貸しを想定 ⑦有効率　  82.2 ％
の理由		 同種同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
132.00 
78.0 
103.00 
33,300 
3,429,900 		 12.0  41,158,800 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
132.00 
85.6 
113.00 
15,800 
1,785,400 		 8.0  14,283,200 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
132.00 
85.6 
113.00 
7,500 
847,500 		 6.0  5,085,000 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
88.00 
78.4 
69.00 
7,500 
517,500 		 6.0  3,105,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
484.00 
82.2 
398.00 

6,580,300 		 63,632,000 
0 
⑨年額支払賃料      6,580,300 円　×　12ヶ月　＝　      78,963,600 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　     398.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,298,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内における同種建物の水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        83,262,000 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,163,100 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 79,098,900 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        63,632,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         604,504 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      79,703,404 円　　　　（　       480,141 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,538 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 5-32　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,085,000 円  　　　　    217,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 7,743,366 円  　　　       83,262,000　×　　　　   9.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   11,293,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,844,500 円  　　　　    217,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       217,000 円  　　　　    217,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       217,000 円  　　　　    217,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      22,400,466 円　（　　　　　　       134,943 円／㎡）　　（経費率　　  28.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9586    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 217,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 435,000 円／㎡　×　     484.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0509     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0333 ×　 40 ％　＋　0.0460 ×  30 ％　＋ 0.0793 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,045,300 円  
（　　　　　        66,538 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 79,703,404 円      
②総費用 22,400,466 円      
③純収益　①－② 57,302,938 円      
④建物等に帰属する純収益 11,045,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 46,257,638 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 44,342,572 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      267,124 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,015,571,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  12,100,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-32　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区神宮前一丁目６番１５
 0110000099356-0000
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備考