別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
渋谷 5-31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-31 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　中原　幸夫   TEL.
鑑定評価額 3,450,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 9,120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和8年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区渋谷３丁目８番１
｢渋谷３－８－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 276  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ9F1B		 高層の店舗兼事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 南西35m都道、南東側道 水道、ガス、下水 渋谷

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ３７ｍ都道 交通

施設		 渋谷駅南東方

260m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 機能性が著しく刷新された渋谷駅の新南改札に近く、事務所を中心とする需要喚起に伴い周辺では再開発の動き
もあることから、将来的には超高層ビルが建ち並ぶエリアに生まれ変わる可能性がある。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 13,800,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 12,300,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として都心のＪＲ駅勢圏にあって繁華性が高くで用途多様な広幅員道路沿い高度商業地域の存する圏
域。需要者の中心は、自用または投資目的の法人、不動産業者が想定される。同一需給圏ではテナント需要は堅調で、
宿泊需要やインバウンドもあって土地価格は高騰あるいは高止まり状態にある。とくに近隣地域の存するエリアは新南
改札開業により根源的に機能性が刷新され、再開発の動きも多い。市場の中心価格帯は、個別性が強いため把握困難。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主たる需要者が対象地の価格に関して意思決定するに当たっては、リスクと採算性に着目した多様な用途の事業需要や
資産保全需要が競合する中で、市場性を踏まえつつ収益性をも重視する。本件では、取引事例比較法において主として
渋谷区の広幅員道路沿い高度商業地域に係る事例を採用している。したがって、比準価格と、賃貸事業を想定した理論
的な収益価格とを相互に関連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  8,670,000 円／㎡		 [113.6]
100		 100
[102.0]		 100
[ 79.5]		 [103.0]
100		 12,500,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心商業地の繁華性が増したことで、飲食・
物販や宿泊等の需要が増大して空室率が低下
傾向にあり、用途競合により賃料と土地価格
が高騰している。

長期にわたる渋谷駅大改造工事の末に完成し
た新南改札至近に位置し、周辺エリア全体の
機能性は根源的に刷新され、再開発の動きが
多くなっている。

個別的要因に変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８公０８

-5		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北21.9m区道、
中間画地
商業

(100,800)
b ＦＪＮ（公
）０８
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東40m国道、
南西4m、
北西4m、
三方路
商業
高度地区最高60m
(100,665)
c ＭＳＫ（公
）０８
-134		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西40m国道、
北東22m、
南西4m、
三方路
商業
高度地区最高60m
(100,530)
d ０１公０８

-12		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東21m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
e ５５公０８

-343		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m区道、
北6m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,583,223  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
20,993,215 		 100
[ 107.8]
19,474,225 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
20,100,000 
b (　           ) 
9,683,948  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.8]
11,862,297 		 100
[ 111.4]
10,648,382 
11,000,000 
c (　           ) 
10,045,729  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.8]
12,957,535 		 100
[ 125.3]
10,341,209 
10,700,000 
d (　           ) 
15,475,730  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
16,186,350 		 100
[ 131.0]
12,355,992 
12,700,000 
e (　           ) 
9,327,367  		 100
[ 100.0]		 [ 120.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
10,629,679 		 100
[  75.7]
14,041,848 
14,500,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 13,800,000 円／㎡]  



渋谷 5-31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

177,358,294 
49,926,658 
127,431,636 
49,035,500 
78,396,136 		 （　0.9510）
74,554,725 		 （  2.7 -  0.5 ）
2.2％  
⑧収益価格 　  3,388,851,136 円　　　　（　 12,300,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 247.20 Ｓ9F1B 2,356.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   276 ㎡     12.7 m x   21.5 m  前面道路：都道     　  35.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 隔地駐車場２台を設置し、２階以下は店舗、３階以上は事務所を想定。 ⑦有効率　  78.1 ％
の理由		 標準的な有効率とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
237.96 
42.6 
101.37 
10,000 
1,013,700 		 15.0  15,205,500 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
233.96 
89.9 
210.30 
8,000 
1,682,400 		 12.0  20,188,800 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
233.96 
80.7 
188.74 
7,200 
1,358,928 		 12.0  16,307,136 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
247.20 
83.7 
207.01 
8,000 
1,656,080 		 12.0  19,872,960 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,356.84 
78.1 
1,839.86 

13,864,676 		 169,417,212 
0 
⑨年額支払賃料     13,864,676 円　×　12ヶ月　＝　     166,376,112 円 
⑩a共益費（管理費）             800 円／㎡　×　   1,839.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　      17,662,656 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  40,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         960,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       184,038,768 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         960,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     9,249,938 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 175,748,830 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       169,417,212 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,609,464 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     177,358,294 円　　　　（　       642,603 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,272 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 5-31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,913,000 円  　　　　    971,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 21,274,858 円  　　　      184,998,768　×　　　　  11.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   14,583,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,253,500 円  　　　　    971,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       971,000 円  　　　　    971,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       971,000 円  　　　　    971,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用       960,000 円  　　　隔地駐車場
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      49,926,658 円　（　　　　　　       180,894 円／㎡）　　（経費率　　  28.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.7 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9510    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 971,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 400,000 円／㎡　×　   2,356.84 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0505     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0303 ×　 35 ％　＋　0.0460 ×  35 ％　＋ 0.0793 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 49,035,500 円  
（　　　　　       177,665 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 177,358,294 円      
②総費用 49,926,658 円      
③純収益　①－② 127,431,636 円      
④建物等に帰属する純収益 49,035,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 78,396,136 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 74,554,725 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      270,126 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,388,851,136 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  12,300,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区渋谷三丁目８番１
 0110000045583-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月8日　提出
渋谷 5-31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-31 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　正則   TEL.
鑑定評価額 3,450,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 9,120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区渋谷３丁目８番１
｢渋谷３－８－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 276  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,800)

1:1.5		 店舗兼事務所

Ｓ9F1B		 高層の店舗兼事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 南西35m都道、南東側道 水道、ガス、下水 渋谷

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ３５ｍ都道 交通

施設		 渋谷駅南東方

260m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層店舗兼事務所ビルが集積する渋谷駅近接の高度商業地域に属しており、渋谷駅周辺の大規模再開発の進展及
び完成等と相まって今後も発展的に推移していくことが予想される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 13,200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 11,600,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は渋谷区を含む都心区の準高度～高度商業地域である。主な需要者は土地が商業ビルデベロッパー、不動産
業者、各種法人、不動産投資ファンド等、商業ビル等の投資用物件が法人投資家、不動産業者、不動産投資ファンド等
となっている。希少性を背景に不動産需要が強い地域で経済活動の回復や良好な資金調達環境の継続等により不動産取
引市場はここ数年活発な状況にある。取引価格は物件の規模、収益力等により５０～８０億円超となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は渋谷駅周辺に形成された明治通り沿いの商業地域に属して繁華性、希少性が高く、不動産需要も投資目的
や開発目的及び自用目的と多種多様である。したがって本件では、取引事例に基づく実証的な比準価格と収益性・投資
採算性を反映した収益価格の相対的信頼性は同程度と判断し、両試算価格を相互に関連づけるとともに、代表標準地と
の均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  8,670,000 円／㎡		 [113.6]
100		 100
[102.0]		 100
[ 79.5]		 [103.0]
100		 12,500,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心の不動産需要は引き続き旺盛であるが、
建築費の高止まりや金利上昇等不動産市場に
影響を及ぼす要因の動向には留意する必要が
ある。

渋谷駅近接の繁華性の高い商業地域で多方面
の不動産需要が見られることから、地価は上
昇傾向で推移している。


個別的要因に変化はなく、さらに代替・競争
の関係にある他の不動産と比較しても市場競
争力の点で大きな優劣はないと判断される。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０１公０８

-12		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北東21m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
b ５６公０８

-2		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北15m区道、
東5.1m、角地
商業

(100,400)
c ６６公０８

-10		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東22m区道、
北東3.6m、
南西3.6m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,587)
d ０６公０８

-10		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南東40m都道、
中間画地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
15,475,730  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
16,186,350 		 100
[ 128.3]
12,616,017 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
13,000,000 
b (　           ) 
7,376,316  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
7,963,557 		 100
[  61.0]
13,055,011 
13,400,000 
c (　           ) 
10,826,921  		 100
[ 100.0]		 [ 115.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  86.1]
14,511,344 		 100
[ 114.8]
12,640,544 
13,000,000 
d (　           ) 
13,416,587  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
13,953,250 		 100
[ 100.2]
13,925,399 
14,300,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -36.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　 -18.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 13,200,000 円／㎡]  



渋谷 5-31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

191,213,368 
62,333,539 
128,879,829 
53,560,000 
75,319,829 		 （　0.9373）
70,597,276 		 （  2.7 -  0.5 ）
2.2％  
⑧収益価格 　  3,208,967,091 円　　　　（　 11,600,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 247.20 ＲＣ9F1B 2,356.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   800 ％   800 ％   276 ㎡     12.7 m x   21.5 m  前面道路：都道     　  35.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 隔地駐車場２台、地下１～２階店舗（フロア貸し）、３～９階事務所（フロア貸し）を想定。 ⑦有効率　  78.1 ％
の理由		 同類型建物の有効率としては標準的と判断。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
247.20 
83.7 
207.01 
9,200 
1,904,492 		 12.0  22,853,904 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
237.96 
42.6 
101.37 
12,000 
1,216,440 		 15.0  18,246,600 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
233.96 
89.9 
210.30 
9,200 
1,934,760 		 12.0  23,217,120 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
233.96 
80.7 
188.74 
7,500 
1,415,550 		 12.0  16,986,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,356.84 
78.1 
1,839.86 

14,964,542 		 183,223,824 
0 
⑨年額支払賃料     14,964,542 円　×　12ヶ月　＝　     179,574,504 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   1,839.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　      19,870,488 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同品等建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       199,444,992 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     9,972,250 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 189,472,742 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       183,223,824 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,740,626 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     191,213,368 円　　　　（　       692,802 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,575 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 5-31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,120,000 円  　　　　  1,040,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 30,315,639 円  　　　      199,444,992　×　　　　  15.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   17,977,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,840,000 円  　　　　  1,040,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,040,000 円  　　　　  1,040,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,040,000 円  　　　　  1,040,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      62,333,539 円　（　　　　　　       225,846 円／㎡）　　（経費率　　  32.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9373    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,040,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 430,000 円／㎡　×　   2,356.84 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0515     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0333 ×　 35 ％　＋　0.0460 ×  35 ％　＋ 0.0793 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 53,560,000 円  
（　　　　　       194,058 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 191,213,368 円      
②総費用 62,333,539 円      
③純収益　①－② 128,879,829 円      
④建物等に帰属する純収益 53,560,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 75,319,829 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 70,597,276 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      255,787 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,208,967,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  11,600,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区渋谷三丁目８番１
 0110000045583-0000
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備考