別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
渋谷 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-17 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　山﨑　伸雄   TEL.
鑑定評価額 12,200,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 8,230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区代々木２丁目１１番１３外
｢代々木２－１１－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,099  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,800)

1:1		 店舗、事務所兼駐車
場
ＳＲＣ9F2B		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 北西40m国道、背面道 水道、ガス、下水 新宿

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,050 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 新宿駅南西方

400m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 甲州街道沿いに中高層ビルが建ち並ぶ準高度商業地域である。新宿駅西口エリアでは築年の経過したビルも見ら
れるが、各種の建替、再開発が計画、進捗しており、将来的にはエリア全体での都市機能の更新が期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 11,800,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 10,500,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東京都心５区の高度、準高度商業地域の範囲で、大中規模の事務所ビル等も見られる地域である。需要者
は投資、開発目的の不動産会社や投資法人、自己利用目的の法人等が想定される。近隣地域周辺はターミナル駅近接の
ビル街としての地位を保持し底堅い不動産需要が認められる一方、土地の供給は限定的なため地価は上昇基調での推移
と判断する。市場の中心価格帯は立地や規模、取引背景等による個別性が強いため把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の規範性の高い取引事例に基づき、市場性を反映した実証的な価格として試算された。収益価
格は周辺の賃貸事例の分析等を踏まえた純収益に基づき求められており、収益性を適切に反映して試算された。本件需
要者は収益性を重視しつつも、昨今の類似不動産の取引価格水準を踏まえて取引の意思決定を行うものと判断される。
よって、比準価格と収益価格を相互に関連付け、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 13,500,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[110.2]		 100
[118.6]		 [102.0]
100		 11,100,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 10,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している中、都心部の不
動産市場も堅調に推移している。但し建築費
の高騰、金利の上昇等のリスク要因に留意す
る必要がある。

新宿駅に近い高層ビル街で立地の希少性が認
められる。近隣では個別の建替えも見受けら
れるが、地域要因に特段の変動は認められな
い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　 +20.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１公０８

-3		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西22m区道、
北東6m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,764)
b ６１公０８

-4		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東18m都道、
北3.7m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c ０８公０８

-1		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東18m都道、
南西7.2m、
二方路
商業

(100,600)
d ＦＪＮ（公
）０８
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東40m国道、
南西4m、
北西4m、
三方路
商業
高度地区最高60m
(100,665)
e ＫＢＴ（公
）０８
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西12m区道、
北東8m、
南東12m、
南8m、四方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
5,831,608  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
6,657,752 		 100
[  62.4]
10,669,474 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
10,900,000 
b (　           ) 
9,753,845  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
10,710,104 		 100
[  79.1]
13,539,954 
13,800,000 
c (　           ) 
7,794,010  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
8,703,311 		 100
[  68.3]
12,742,769 
13,000,000 
d (　           ) 
9,683,948  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.8]
10,891,966 		 100
[ 102.5]
10,626,308 
10,800,000 
e (　           ) 
6,051,784  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,994,148 		 100
[  58.4]
10,263,952 
10,500,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 11,800,000 円／㎡]  



渋谷 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難ため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

745,729,823 
232,290,842 
513,438,981 
241,390,000 
272,048,981 		 （　0.9289）
252,706,298 		 （  2.7 -  0.5 ）
2.2％  
⑧収益価格 　 11,486,649,909 円　　　　（　 10,500,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 942.00 Ｓ9F2B 9,589.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   800 ％   1,099 ㎡     31.8 m x   34.0 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階・地下１階は店舗、２階以上は事務所、地下２階は駐車場を想定。 ⑦有効率　  68.4 ％
の理由		 同種の類似建物を参考とした。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 2～ 2		 駐車場
446.00 
 
 
 
 		    
   
地下
 1～ 1		 店舗
758.00 
56.7 
429.60 
9,000 
3,866,400 		 12.0  46,396,800 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
849.60 
26.5 
225.00 
13,500 
3,037,500 		 15.0  45,562,500 
0.0  0 

 2～ 9		 事務所
942.00 
78.3 
738.00 
8,700 
6,420,600 		 6.0  38,523,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
9,589.60 
68.4 
6,558.60 

58,268,700 		 400,148,100 
0 
⑨年額支払賃料     58,268,700 円　×　12ヶ月　＝　     699,224,400 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   6,558.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　      70,832,880 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  26 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      10,920,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       770,057,280 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      10,920,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    39,048,864 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 741,928,416 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       400,148,100 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,801,407 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     745,729,823 円　　　　（　       678,553 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,744 円/㎡

　月額支払賃料
（　    8,700 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 14,340,000 円  　　　　  4,780,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 91,374,342 円  　　　      780,977,280　×　　　　  11.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   76,386,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   40,630,000 円  　　　　  4,780,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     4,780,000 円  　　　　  4,780,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,780,000 円  　　　　  4,780,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     232,290,842 円　（　　　　　　       211,366 円／㎡）　　（経費率　　  31.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9289    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,780,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 484,000 円／㎡　×　   9,589.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0505     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0303 ×　 35 ％　＋　0.0460 ×  35 ％　＋ 0.0793 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 241,390,000 円  
（　　　　　       219,645 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 745,729,823 円      
②総費用 232,290,842 円      
③純収益　①－② 513,438,981 円      
④建物等に帰属する純収益 241,390,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 272,048,981 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 252,706,298 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      229,942 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,486,649,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  10,500,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区代々木二丁目１１番１３
 0110000132884-0000
2 　渋谷区代々木二丁目１１番４４
 0110000132900-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月10日　提出
渋谷 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-17 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　菱村　寛   TEL.
鑑定評価額 12,200,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,100,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 8,230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区代々木２丁目１１番１３外
｢代々木２－１１－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,099  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,800)

1:1		 店舗、事務所兼駐車
場
ＳＲＣ9F2B		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 北西40m国道、背面道 水道、ガス、下水 新宿

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,050 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 新宿駅南西方

400m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 既存建物のリニューアル等に伴い、高層店舗付事務所地域としてさらに熟成すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 11,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 10,400,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、渋谷区、新宿区とその周辺にあって代替性のある商業地の存する圏域である。典型的な買手として、収
益物件の運用を企図する投資家や開発を企図するディベロッパーなどが想定される。都心区に立地すること等から需要
は堅調である上、機関投資家の取得対象となり得る立地・画地条件を有しているため、地価は上昇している。規模や容
積率などの差異により価格水準は大きく異なり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では、十分な資料に基づいて適切に試算価格を求めることができた。また、典型的な買手である投資家やディベロ
ッパーは、取引意思決定に際し代替不動産との価格バランスと収益性をともに重視する傾向がある。そこで、２つの試
算価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　 13,500,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[110.2]		 100
[118.6]		 [102.0]
100		 11,100,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 10,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心部の収益用不動産に対する投資家の需要
は堅調なこと等から、渋谷区の商業地価は上
昇している。


高層店舗付き事務所地域としての地位を保持
している。格別の変動要因はない。



個別的要因に変動はない。代替不動産との競
争力は普通である。

 行政　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　 +20.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６６公０８

-1		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西22m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,700)
b ６６公０８

-2		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西30m都道、
中間画地
商業

(100,700)
c ５５公０８

-26		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東23.4m区道、
西6.1m、
二方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
d ＭＳＫ（公
）０８
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東12m区道、
中間画地
商業
地区計画等
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
15,272,966  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
17,733,611 		 100
[ 156.1]
11,360,417 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
11,600,000 
b (　           ) 
19,006,814  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
20,350,730 		 100
[ 117.9]
17,261,009 
17,600,000 
c (　           ) 
8,657,359  		 100
[ 100.0]		 [ 126.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
10,421,811 		 100
[  96.1]
10,844,757 
11,100,000 
d (　           ) 
8,261,411  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
8,608,390 		 100
[  75.4]
11,416,963 
11,600,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +75.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -23.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 11,500,000 円／㎡]  



渋谷 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

742,740,239 
236,708,010 
506,032,229 
234,320,000 
271,712,229 		 （　0.9289）
252,393,490 		 （  2.7 -  0.5 ）
2.2％  
⑧収益価格 　 11,472,431,364 円　　　　（　 10,400,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 942.00 Ｓ9F2B 9,589.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   800 ％   1,099 ㎡     31.8 m x   34.0 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階と地下１階は店舗、２階以上は事務所、地下２階は駐車場。 ⑦有効率　  68.4 ％
の理由		 階段等の配置を検討して査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
849.60 
26.5 
225.00 
13,000 
2,925,000 		 15.0  43,875,000 
0.0  0 

 2～  		 事務所
942.00 
78.3 
738.00 
9,200 
6,789,600 		 6.0  40,737,600 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
942.00 
78.3 
738.00 
8,600 
6,346,800 		 6.0  38,080,800 
0.0  0 
地下
 1～  		 店舗
758.00 
56.7 
429.60 
9,000 
3,866,400 		 12.0  46,396,800 
0.0  0 
地下
 2～  		 駐車場
446.00 
 
 
 
 		    
   

計
9,589.60 
68.4 
6,558.60 

58,008,600 		 397,575,000 
0 
⑨年額支払賃料     58,008,600 円　×　12ヶ月　＝　     696,103,200 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   6,558.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　      70,832,880 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似ビルの共益費水準等を考慮して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  26 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      10,920,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       766,936,080 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      10,920,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    38,892,804 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 738,963,276 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       397,575,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,776,963 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     742,740,239 円　　　　（　       675,833 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,643 円/㎡

　月額支払賃料
（　    8,600 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 13,920,000 円  　　　　  4,640,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 97,232,010 円  　　　      777,856,080　×　　　　  12.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   76,836,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   39,440,000 円  　　　　  4,640,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     4,640,000 円  　　　　  4,640,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     4,640,000 円  　　　　  4,640,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     236,708,010 円　（　　　　　　       215,385 円／㎡）　　（経費率　　  31.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9289    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 4,640,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 470,000 円／㎡　×　   9,589.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0505     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0303 ×　 35 ％　＋　0.0460 ×  35 ％　＋ 0.0793 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 234,320,000 円  
（　　　　　       213,212 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 742,740,239 円      
②総費用 236,708,010 円      
③純収益　①－② 506,032,229 円      
④建物等に帰属する純収益 234,320,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 271,712,229 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 252,393,490 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      229,657 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,472,431,364 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  10,400,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区代々木二丁目１１番１３
 0110000132884-0000
2 　渋谷区代々木二丁目１１番４４
 0110000132900-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考