鑑定評価書

令和8年1月15日　提出
渋谷 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 5-10

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　作田　耕一

TEL.

鑑定評価額

2,050,000,000 円

１㎡当たりの価格

6,050,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	4,490,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区代々木１丁目５７番６｢代々木１－５７－４｣				②地積　(㎡)	339 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1:1	事務所兼共同住宅ＳＲＣ10	中高層の事務所、各種学校等が見られる商業地域	西22m都道	水道、ガス、下水	代々木 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 60 ｍ、南 100 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項は特にない。

街

路

西２２ｍ都道

交通

施設

代々木駅北方

150m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に特段の変化はないことから当面の間は現況のまま推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 6,720,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,740,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は渋谷区及び隣接区における、幹線道路沿いの商業地域の存する圏域と判定した。需要者の中心は、機関投
資家、自己使用目的の法人等が想定される。付近は代々木駅から徒歩圏内にあり、学校、予備校、事務所等が混在して
いる。またターミナル駅等へのアクセスも良い事から立地もよく、利便性は良い。この付近での価格帯は、規模や容積
率によって異なり把握する事は難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主たる市場参加者は、取引価格を決定するに当たっては、市場性を踏まえつつも、収益性を重視する。本件においては
、道路幅員が比較的広い取引事例を同じ渋谷区内から収集している事から比準価格の説得力は最も高い。ただ収益価格
は全ての項目において適切に算定できたとしても想定であることから、説得力は劣る。しかし、需要者は収益性を重視
することより、比準価格標準とし収益価格を参酌し鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　渋谷 5-15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 5,540,000 円／㎡

[117.3]
100

100
[100.0]

100
[106.2]

[100.0]
100

6,120,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,440,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

政権交代等により、政策が変化し、今後のど
のように不動産市場に影響を与えていくか留
意する必要がある

地域要因について特段の変動はないので、今
後とも現況が推移すると予測する。

個別的要因について特段の変動はない。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５５公０８ -123	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東40m都道、中間画地		商業高度地区最高50m (100,500)
b	６６公０８ -17	渋谷区		貸家建付地	（　）	不整形	北西14.5m区道、北東3.6m、二方路		２住居高度地区最高40m 地区計画等 (80,400)
c	５５公０８ -140	渋谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西10.9m区道、中間画地		近商高度3種最高30m 第２種文教地区 (88,300)
d	５５公０８ -157	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西14.5m区道、南西3.4m、角地		２住居高度地区最高40m (80,400)
e	５５公０８ -535	新宿区		更地	（　）	ほぼ長方形	西27m都道、中間画地		商業高度地区最高40m 地区計画等 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,777,294	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	5,030,783	100 [ 88.1]	5,710,310	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	5,710,000
b	(　 ) 6,167,683	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	7,110,816	100 [ 106.0]	6,708,317		6,710,000
c	(　 ) 5,648,720	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	5,842,716	100 [ 77.8]	7,509,918		7,510,000
d	(　 ) 7,822,614	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	7,942,962	100 [ 106.6]	7,451,184		7,450,000
e	(　 ) 5,825,601	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	6,438,190	100 [ 96.4]	6,678,620		6,680,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +27.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,720,000 円／㎡]

渋谷 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	137,146,911	40,517,288	96,629,623	42,612,000	54,017,623	（　0.9373） 50,630,718	（ 3.0 - 0.4 ） 2.6％
	⑧収益価格	1,947,335,308 円　　　　（　 5,740,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	230.00	ＲＣ9F1B	2,230.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	339 ㎡	17.0 m x 16.0 m	前面道路：都道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階は駐車場、１階は店舗、２階以上は事務所を想定。

⑦有効率　 75.6 ％
の理由

ほぼ標準的と判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	200.00

1～ 1	店舗	230.00	60.0	138.00	8,664	1,195,632	10.0	11,956,320
							0.0	0
2～ 2	事務所	225.00	86.0	193.50	5,700	1,102,950	10.0	11,029,500
							0.0	0
3～ 9	事務所	225.00	86.0	193.50	5,750	1,112,625	10.0	11,126,250
							0.0	0
～

計		2,230.00	75.6	1,686.00		10,086,957		100,869,570
								0

⑨年額支払賃料	10,086,957 円　×　12ヶ月　＝　 121,043,484 円
⑩a共益費（管理費）	850 円／㎡　×　 1,686.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 17,197,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同種建物の共益費水準を根拠に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,860,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	138,240,684 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 4,860,000 円　　×　　％　＝　　 6,912,034 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	136,188,650 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	100,869,570 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 958,261 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	137,146,911 円　　　　（　 404,563 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 6,753 円/㎡　月額支払賃料（　 5,750 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

渋谷 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,412,000 円	804,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	18,459,988 円	143,100,684　×　　　　 12.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,203,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,834,000 円	804,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	804,000 円	804,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	804,000 円	804,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 40,517,288 円　（　　　　　　 119,520 円／㎡）　　（経費率　　 29.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9373

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	804,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 2,230.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0530	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0331 ×　 35 ％　＋　0.0485 × 35 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	42,612,000 円（　　　　　 125,699 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	137,146,911 円
②総費用	40,517,288 円
③純収益　①－②	96,629,623 円
④建物等に帰属する純収益	42,612,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	54,017,623 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	50,630,718 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 149,353 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,947,335,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,740,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

渋谷 5-10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	渋谷区代々木一丁目５７番６	0110000132452-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月8日　提出
渋谷 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 5-10

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　鈴木　正則

TEL.

鑑定評価額

2,070,000,000 円

１㎡当たりの価格

6,100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月6日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	4,490,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区代々木１丁目５７番６｢代々木１－５７－４｣				②地積　(㎡)	339 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	台形 1:1	事務所兼共同住宅ＳＲＣ10	中高層の事務所、各種学校等が見られる商業地域	西22m都道	水道、ガス、下水	代々木 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 60 ｍ、南 100 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２２ｍ都道

交通

施設

代々木駅北方

150m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の事務所ビルや店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ代々木駅近接の商業地域で地域要因の大きな変動も見られ
ないことから、今後も現状を維持しながら推移していくと予想する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 6,420,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,810,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は渋谷区を含む都心区の普通～準高度商業地域等である。主な需要者は、土地が各種開発業者、個人・法人
、不動産業者等、商業ビル等の投資用物件が個人・法人投資家、不動産業者、不動産投資ファンド等となっている。元
来不動産需要が強い地域で経済活動の回復や良好な資金調達環境の継続等により不動産取引市場はここ数年活発な状況
にある。取引価格は物件の規模、収益力等により２０～５０億円超となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は代々木駅勢圏の商業地域に属しており、店舗、事務所等が混在して希少性が高く、不動産需要も投資目的
や開発目的及び自用目的と多種多様である。したがって本件では、取引事例に基づく実証的な比準価格と収益性・投資
採算性を反映した収益価格の相対的信頼性は同程度と判断し、両試算価格を相互に関連づけるとともに、代表標準地と
の均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　渋谷 5-15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 5,540,000 円／㎡

[117.3]
100

100
[100.0]

100
[106.2]

[100.0]
100

6,120,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

都心の不動産需要は引き続き旺盛であるが、
建築費の高止まりや金利上昇等不動産市場に
影響を及ぼす要因の動向には留意する必要が
ある。

代々木駅周辺の繁華性の比較的高い商業地域
で多方面の不動産需要が見られることから、
地価は上昇傾向で推移している。

個別的要因に変化はなく、さらに代替・競争
の関係にある他の不動産と比較しても市場競
争力の点で大きな優劣はないと判断される。

行政　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０１公０８ -9	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西8.2m区道、東4.3m、角地		商業高度地区最高60m (100,491)
b	０１公０８ -10	渋谷区		貸家建付地	（　）	台形	北東8.4m区道、中間画地		商業高度地区最高60m 地区計画等 (100,500)
c	５５公０８ -123	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東40m都道、中間画地		商業高度地区最高50m (100,500)
d	５５公０８ -535	新宿区		更地	（　）	ほぼ長方形	西27m都道、中間画地		商業高度地区最高40m 地区計画等 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 5,046,250	100 [ 100.0]	[ 108.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	5,501,323	100 [ 88.3]	6,230,264	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	6,230,000
b	(　 ) 6,775,436	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	7,487,905	100 [ 109.0]	6,869,638		6,870,000
c	(　 ) 4,777,294	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,930,167	100 [ 80.1]	6,155,015		6,160,000
d	(　 ) 5,825,601	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	6,438,190	100 [ 97.3]	6,616,845		6,620,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 6,420,000 円／㎡]

渋谷 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	146,516,562	48,091,780	98,424,782	43,496,400	54,928,382	（　0.9322） 51,204,238	（ 3.0 - 0.4 ） 2.6％
	⑧収益価格	1,969,393,769 円　　　　（　 5,810,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	230.00	ＲＣ9F1B	2,230.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	339 ㎡	17.0 m x 16.0 m	前面道路：都道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階駐車場、１階店舗（フロア貸し）、２～９階事務所（フロア貸し）を想定。

⑦有効率　 75.6 ％
の理由

同類型建物の有効率としては標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	200.00

1～ 1	店舗	230.00	60.0	138.00	9,000	1,242,000	10.0	12,420,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	225.00	86.0	193.50	6,200	1,199,700	10.0	11,997,000
							0.0	0
3～ 9	事務所	225.00	86.0	193.50	6,200	1,199,700	10.0	11,997,000
							0.0	0
～

計		2,230.00	75.6	1,686.00		10,839,600		108,396,000
								0

⑨年額支払賃料	10,839,600 円　×　12ヶ月　＝　 130,075,200 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 1,686.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 18,208,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同品等建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,860,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	148,284,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 4,860,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 7,657,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	145,486,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	108,396,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,029,762 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	146,516,562 円　　　　（　 432,202 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 6,252 円/㎡　月額支払賃料（　 6,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

渋谷 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,412,000 円	804,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	26,034,480 円	153,144,000　×　　　　 17.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 11,203,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,834,000 円	804,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	804,000 円	804,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	804,000 円	804,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 48,091,780 円　（　　　　　　 141,864 円／㎡）　　（経費率　　 32.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9322

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	804,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 2,230.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0541	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0360 ×　 35 ％　＋　0.0485 × 35 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	43,496,400 円（　　　　　 128,308 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	146,516,562 円
②総費用	48,091,780 円
③純収益　①－②	98,424,782 円
④建物等に帰属する純収益	43,496,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	54,928,382 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	51,204,238 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 151,045 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,969,393,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,810,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

渋谷 5-10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	渋谷区代々木一丁目５７番６	0110000132452-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考