別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月12日　提出
渋谷 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-9 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　神山　由紀夫   TEL.
鑑定評価額 187,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区神山町７番９
｢神山町１６－４｣		 ②地積
　(㎡)		 85  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高30m


(90,300)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ4		 中層の店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 北東7.5m区道 水道、ガス、下水 渋谷

840m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    25 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        84 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ７．５ｍ区道 交通

施設		 渋谷駅　北西方

840m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高30m
⑤地域要因の将
　来予測		 渋谷駅徒歩圏内に中高層店舗兼共同住宅や事務所等が建ち並ぶ近隣商業地域で、背後地の高級住宅地である松濤
エリアからの需要もあり、現状の地域的特性を維持しながらやや土地の高度利用が進む蓋然性が高い。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,790,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に渋谷区内の交通利便性の良好な近隣商業地域と判定した。主たる需要者は収益目的の投資家、不動産
会社等である。市場の需給動向は品薄状態と継続する金融緩和による金融機関の積極的な融資姿勢に加え、再開発とイ
ンバウンドに沸く渋谷駅周辺からの波及効果及び背後の高級住宅地との競争関係もあり価格高騰が顕著である。中心価
格帯は土地は㎡当たり２００万円弱、総額では対象標準地と同規模で概ね１．８億円強である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は生活幹線道路に立地し、その価格形成過程において収益性が重視されるものと考えられる。一方比準価格は不
動産市場の実態を反映した価格で説得力は高い。比準価格は、規範性のある取引事例について的確な要因比較を行って
試算し、収益価格は想定建物も妥当であり標準地の収益性も優れている。本件では、両試算価格とも説得力を有すると
判断し、比準価格と収益価格を関連付けて上記の様に鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,840,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 支持率の高い新内閣誕生で株価は高騰し、財
政金融政策に期待が高まる。一方消費に影響
を与える日銀の利上げ時期には注視が必要で
ある。

渋谷駅の外延的に広がる近隣商業地域で、稀
少性があり、背後住宅地との代替性もあり、
飲食業等が中心の店舗及び居住需要も高い。


価格形成要因に影響を与える個別的要因には
特段の変動要因はない。

 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １３公０８

-5		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9.8m区道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
b ５５公０８

-517		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東10m区道、
中間画地
近商
高度3種最高30m
新防火区域
(100,400)
c ５７公０８

-7		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東9m区道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
d ５５公０８

-345		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.1m区道
、南東3.1m、
角地
近商
高度3種最高30m
第２種文教地区
(100,300)
e Ｒ７７１０
１
-26		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西8m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,556,777  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,668,865 		 100
[  82.8]
2,015,537 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,020,000 
b (　           ) 
2,050,637  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
2,232,446 		 100
[ 107.1]
2,084,450 
2,080,000 
c (　           ) 
1,745,670  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,913,254 		 100
[  92.1]
2,077,366 
2,080,000 
d (　           ) 
2,711,742  		 100
[ 100.0]		 [ 115.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,123,927 		 100
[ 108.1]
2,889,849 
2,890,000 
e (　           ) 
2,330,538  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
2,640,476 		 100
[ 108.0]
2,444,885 
2,440,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,300,000 円／㎡]  



渋谷 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,218,478 
2,077,400 
8,141,078 
3,400,320 
4,740,758 		 （　0.9627）
4,563,928 		 （  3.4 -  0.4 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    152,130,933 円　　　　（　  1,790,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 63.44 ＲＣ4 186.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高30m
 90 ％   300 ％   300 ％   85 ㎡      6.3 m x   13.6 m  前面道路：区道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上はワンルームの居宅を想定した。 ⑦有効率　  86.2 ％
の理由		 同種同類の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
53.93 
62.0 
33.46 
6,700 
224,182 		 6.0  1,345,092 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
50.43 
96.1 
48.47 
4,800 
232,656 		 1.0  232,656 
1.0  232,656 

 3～ 3		 居宅
50.43 
96.1 
48.47 
4,850 
235,080 		 1.0  235,080 
1.0  235,080 

 4～ 4		 居宅
31.95 
95.4 
30.49 
4,900 
149,401 		 1.0  149,401 
1.0  149,401 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
186.74 
86.2 
160.89 

841,319 		 1,962,229 
617,137 
⑨年額支払賃料        841,319 円　×　12ヶ月　＝　      10,095,828 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     160.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　         482,670 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,578,498 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       528,925 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,049,573 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,962,229 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,641 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          617,137 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         150,264 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,218,478 円　　　　（　       120,217 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,907 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 193,200 円  　　　　     64,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 983,800 円  　　　       10,578,498　×　　　　   9.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      224,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      547,400 円  　　　　     64,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        64,400 円  　　　　     64,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,400 円  　　　　     64,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,077,400 円　（　　　　　　        24,440 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9627    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 64,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 335,000 円／㎡　×　     186.74 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0528     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  40 ％　＋ 0.0840 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,400,320 円  
（　　　　　        40,004 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,218,478 円      
②総費用 2,077,400 円      
③純収益　①－② 8,141,078 円      
④建物等に帰属する純収益 3,400,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,740,758 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,563,928 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       53,693 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    152,130,933 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,790,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区神山町７番９
 0110000023398-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月12日　提出
渋谷 5-9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-9 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　飯田　修司   TEL.
鑑定評価額 187,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区神山町７番９
｢神山町１６－４｣		 ②地積
　(㎡)		 85  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度3種最高30m


(90,300)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ4		 中層の店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ近隣
商業地域		 北東7.5m区道 水道、ガス、下水 渋谷

840m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    25 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　        84 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ７．５ｍ区道 交通

施設		 渋谷駅北西方

840m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度3種最高30m
⑤地域要因の将
　来予測		 中心商業地域に接続する中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶエリアを形成しており、今後も概ね現状を維持して
推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,320,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,820,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね渋谷区及び周辺区内の商業地域等である。需要者は店舗、事務所、マンション用地等を購入すること
を希望する法人又は個人のほか立地優位性等に着目した不動産業者、投資家等である。当該地域は中心商業地域に接続
し周辺には高級住宅地域が拡がるエリアに位置しており立地優位性等を背景とする需要は底堅い。市場での中心価格帯
は、画地規模により様々であり見出すことが困難であるが、土地は坪当たり７５０万円程度の取引が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域において信頼性の高い多数の取引事例を収集し得た。一方、収益価格は収益性に基づいた理論
的な価格であるが変動要因を含む。当該地域の市場参加者は代替競争関係にある不動産の取引価格、稀少性、収益性等
を指標として意思決定する。よって、本件では市場参加者の意思決定要因を勘案のうえ、市場実勢を反映した実証的な
比準価格及び収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,840,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており各種政策の効果
により緩やかな回復が続くことが期待される
。区内の不動産市場は堅調に推移。


中心商業地域と面的連続性を有する商業地域
に位置することから需要は底堅く地価は上昇
基調で推移。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５８公０８

-1		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南15m区道、
中間画地
近商
高度地区最高40m
特別用途地区
(100,400)
b １３公０８

-5		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西9.8m区道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
c ５７公０８

-7		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東9m区道、
中間画地
近商
高度3種最高20m
(90,300)
d ５５公０８

-163		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6.6m区道
、中間画地
近商
高度3種最高30m
地区計画等
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,846,258  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
3,252,866 		 100
[ 136.3]
2,386,549 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,390,000 
b (　           ) 
1,556,777  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,668,865 		 100
[  81.6]
2,045,178 
2,050,000 
c (　           ) 
1,745,670  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,913,254 		 100
[  78.4]
2,440,375 
2,440,000 
d (　           ) 
1,868,809  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
2,013,737 		 100
[  83.9]
2,400,163 
2,400,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,320,000 円／㎡]  



渋谷 5-9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,358,914 
2,069,526 
8,289,388 
3,400,320 
4,889,068 		 （　0.9518）
4,653,415 		 （  3.4 -  0.4 ）
3.0％  
⑧収益価格 　    155,113,833 円　　　　（　  1,820,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 63.44 ＲＣ4 186.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度3種最高30m
 90 ％   300 ％   300 ％   85 ㎡      6.3 m x   13.6 m  前面道路：区道     　   7.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロアー貸し）、２階以上：住宅（１Ｋ、平均専有面積２４㎡程度） ⑦有効率　  86.2 ％
の理由		 地域の同種建物の標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
53.93 
62.0 
33.46 
6,900 
230,874 		 6.0  1,385,244 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
50.43 
96.1 
48.47 
4,800 
232,656 		 1.0  232,656 
1.0  232,656 

 3～ 3		 住宅
50.43 
96.1 
48.47 
4,900 
237,503 		 1.0  237,503 
1.0  237,503 

 4～ 4		 住宅
31.95 
95.4 
30.49 
5,000 
152,450 		 1.0  152,450 
1.0  152,450 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
186.74 
86.2 
160.89 

853,483 		 2,007,853 
622,609 
⑨年額支払賃料        853,483 円　×　12ヶ月　＝　      10,241,796 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     160.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　         482,670 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,724,466 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       536,223 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,188,243 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,007,853 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,075 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          622,609 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         151,596 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,358,914 円　　　　（　       121,870 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,907 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 5-9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 193,200 円  　　　　     64,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 975,926 円  　　　       10,724,466　×　　　　   9.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      224,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      547,400 円  　　　　     64,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        64,400 円  　　　　     64,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,400 円  　　　　     64,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,069,526 円　（　　　　　　        24,347 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9518    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 64,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 335,000 円／㎡　×　     186.74 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0528     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0389 ×　 40 ％　＋　0.0511 ×  40 ％　＋ 0.0840 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,400,320 円  
（　　　　　        40,004 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,358,914 円      
②総費用 2,069,526 円      
③純収益　①－② 8,289,388 円      
④建物等に帰属する純収益 3,400,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,889,068 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,653,415 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       54,746 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    155,113,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,820,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区神山町７番９
 0110000023398-0000
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