鑑定評価書

令和8年1月10日　提出
渋谷 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 5-8

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　岡　竜也

TEL.

鑑定評価額

159,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,500,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月6日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	1,050,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区笹塚２丁目４４番３｢笹塚２－４４－５｣				②地積　(㎡)	106 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高20m (90,272)
	1:1.5	店舗兼共同住宅Ｗ3	各種小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域	西4.5m区道	水道、ガス、下水	笹塚 310m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 25 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

４．５ｍ区道

交通

施設

笹塚駅北東方

310m

法令

規制

近商
(90,272)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

１階を店舗とした低層店舗が建ち並ぶ駅前商業地域であり、特段の変動要因はないので、今後も概ね現状のまま
推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,580,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,430,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は渋谷区内における近隣商業または普通商業地域で、１Ｆを店舗、上層階を共同住宅とした建物が存する地
域である。主なる需要者としては、地縁性を有する店舗経営者及び事業法人のほか、賃貸目的の投資家等が想定される
。住居系投資用不動産の需要は良好で、地価は上昇傾向で推移している。規模や容積率などの差異により価格水準は大
きく異なり、需要の中心となる価格帯は様々である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

説得力に係る判断については、市場参加者は、投資家または不動産業者等であり、市場の特性に適合した試算価格は、
市場の実態を実証的に反映した比準価格及び事業の収益性を反映した収益価格である。資料の相対的信頼性については
各手法とも同等と認められる。したがって、比準価格及び収益価格を重視し、鑑定評価額を決定する。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,310,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は緩やかに回復している。今後は金融資
本市場の変動、資材価格の動向等に注意する
必要がある。

低層店舗が存する商業地域である。需要は堅
調で引続き地価は上昇傾向にある。

代替・競争の関係にある不動産と比較して、
市場競争力の点で大きな優劣及び変動はない
ものと判断される。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+14.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５６公０８ -11	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東10.7m区道、南東3.6m、角地		近商高度3種最高20m (100,300)
b	６６公０８ -8	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6.8m区道、北東3.6m、角地		近商高度3種最高30m (100,300)
c	１３公０８ -5	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西9.8m区道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
d	５５公０８ -383	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	南東5.3m区道、南西4m、北東3.5m、三方路		近商高度3種最高20m 地区計画等 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,204,886	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,231,131	100 [ 81.4]	1,512,446	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,510,000
b	(　 ) 1,228,216	100 [ 100.0]	[ 114.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	1,392,546	100 [ 87.9]	1,584,239		1,580,000
c	(　 ) 1,556,777	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,668,865	100 [ 106.1]	1,572,917		1,570,000
d	(　 ) 1,718,341	100 [ 100.0]	[ 120.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	1,905,739	100 [ 116.2]	1,640,051		1,640,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,580,000 円／㎡]

渋谷 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,838,577	2,517,866	9,320,711	4,333,500	4,987,211	（　0.9436） 4,705,932	（ 3.5 - 0.4 ） 3.1％
	⑧収益価格	151,804,258 円　　　　（　 1,430,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	83.07	Ｓ3	234.85
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高20m	90 ％	300 ％	272 ％	106 ㎡	8.2 m x 13.0 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆはフロア貸し店舗、２階以上は（１ＬＤＫ４０㎡程度）を想定

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

当該建物の有効率としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	83.07	60.2	50.00	7,300	365,000	6.0	2,190,000
							2.0	730,000
2～ 2	共同住宅	75.89	87.0	66.00	4,500	297,000	1.0	297,000
							1.0	297,000
3～ 3	共同住宅	75.89	87.0	66.00	4,550	300,300	1.0	300,300
							1.0	300,300
～

～

計		234.85	77.5	182.00		962,300		2,787,300
								1,327,300

⑨年額支払賃料	962,300 円　×　12ヶ月　＝　 11,547,600 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 182.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 546,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同類型建物として標準的金額を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,093,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 604,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,488,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,787,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,479 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,327,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 323,178 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,838,577 円　　　　（　 111,685 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,600 円/㎡　月額支払賃料（　 4,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

渋谷 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	243,000 円	81,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,197,266 円	12,093,600　×　　　　 9.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 227,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 688,500 円	81,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	81,000 円	81,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,000 円	81,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,517,866 円　（　　　　　　 23,753 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9436

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,000,000 円	設計監理料率　 335,000 円／㎡　×　 234.85 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0535	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 × 40 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,333,500 円（　　　　　 40,882 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,838,577 円
②総費用	2,517,866 円
③純収益　①－②	9,320,711 円
④建物等に帰属する純収益	4,333,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,987,211 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,705,932 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,396 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 151,804,258 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,430,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

渋谷 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	渋谷区笹塚二丁目４４番３	0110000032531-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
渋谷 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 5-8

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　遠藤　真司

TEL.

鑑定評価額

159,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,500,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月10日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	1,050,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区笹塚２丁目４４番３｢笹塚２－４４－５｣				②地積　(㎡)	106 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高20m (90,272)
	1:1.5	店舗兼共同住宅Ｗ3	各種小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域	西4.5m区道	水道、ガス、下水	笹塚 310m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 25 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗付住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

旧来からの小規模店舗が建ち
並ぶ近隣商店街

街

路

４．５ｍ区道

交通

施設

笹塚駅北東方

310m

法令

規制

近商
(90,272)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

「十号通り商店街」として北側住宅地へ延びる旧来からの近隣商店街である。背後住宅地の購入需要を取り込ん
でおり、概ね現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗付住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,600,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,370,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、渋谷区内の京王線沿線・駅周辺近隣商業地の圏域である。需要者は自用の店舗併用住宅を求める個人事
業者、賃貸用収益不動産を求める不動産業者等が中心である。周辺住宅地の取引価格の上昇、あるいは金融機関の積極
的な貸出姿勢により立地地条件に優れる店舗用地への需要は堅調であり、地価水準への影響が見られる。狭小店舗も多
く需要の中心となる価格帯は見出しにくいが、概ね㎡土地単価１５０～１６０万円程度の水準で取引されている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は鑑定地の所在する笹塚駅地区周辺ほかの近隣商業地４事例から求めたもので、商業地における市場の実勢を
反映した実証的な価格である。収益価格は対象標準地の中低層店舗共同住宅としての収益性を的確に示す理論的価格で
あり、駅周辺近隣商業地については需要者の多くが収益性をも重視する傾向にある。したがって、比準価格を重視の上
、収益価格を関連づけ、前年公示価格との推移を総合的に勘案し鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用・所得環境は改善しており一般物価は上
昇している。不動産価格も、金融機関の融資
が継続しており、富裕層を中心に高額取引を
支えている。

笹塚駅周辺の近隣商店街の一つで、周辺住宅
地の取引価格上昇に伴い店舗需要も好調にな
っており、地価水準に影響を与えている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+14.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５５公０８ -176	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北西2.6m私道、中間画地		近商高度3種最高20m 地区計画等 (90,240)
b	５５公０８ -199	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東3.8m区道、中間画地		近商高度3種最高20m 地区計画等 (74,217)
c	５５公０８ -305	渋谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西3.3m私道、南西2.1m、準角地		近商高度3種最高30m 最低高７ｍ (100,240)
d	５６公０８ -4	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		商業 (100,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,164,842	100 [ 100.0]	[ 115.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,341,898	100 [ 84.5]	1,588,045	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,590,000
b	(　 ) 1,253,922	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,344,204	100 [ 88.5]	1,518,875		1,520,000
c	(　 ) 1,436,001	100 [ 100.0]	[ 112.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,588,048	100 [ 95.2]	1,668,118		1,670,000
d	(　 ) 1,501,036	100 [ 100.0]	[ 110.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,657,144	100 [ 101.2]	1,637,494		1,640,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.1	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.9	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.1	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.3	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.6	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.9	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -4.9	環境　　　　 +9.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.9	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,600,000 円／㎡]

渋谷 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,436,200	2,741,324	8,694,876	4,165,560	4,529,316	（　0.9641） 4,366,714	（ 3.4 - 0.4 ） 3.0％
	⑧収益価格	145,557,133 円　　　　（　 1,370,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	83.07	Ｓ3	234.85
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高20m	90 ％	300 ％	272 ％	106 ㎡	8.2 m x 13.0 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆはフロア貸し店舗、２階以上は（１ＬＤＫ４０㎡程度）を想定

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	83.07	60.2	50.00	7,095	354,750	6.0	2,128,500
							2.0	709,500
2～ 2	共同住宅	75.89	87.0	66.00	4,300	283,800	1.0	283,800
							1.0	283,800
3～ 3	共同住宅	75.89	87.0	66.00	4,386	289,476	1.0	289,476
							1.0	289,476
～

～

計		234.85	77.5	182.00		928,026		2,701,776
								1,282,776

⑨年額支払賃料	928,026 円　×　12ヶ月　＝　 11,136,312 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 182.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 546,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,682,312 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 584,116 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,098,196 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,701,776 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,667 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,282,776 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 312,337 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,436,200 円　　　　（　 107,889 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,395 円/㎡　月額支払賃料（　 4,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

渋谷 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	239,400 円	79,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,436,924 円	11,682,312　×　　　　 12.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 227,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 678,300 円	79,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,800 円	79,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,800 円	79,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,741,324 円　（　　　　　　 25,862 円／㎡）　　（経費率　　 24.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9641

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,800,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 234.85 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0522	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0374 ×　 40 ％　＋　0.0511 × 40 ％　＋ 0.0840 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,165,560 円（　　　　　 39,298 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,436,200 円
②総費用	2,741,324 円
③純収益　①－②	8,694,876 円
④建物等に帰属する純収益	4,165,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,529,316 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,366,714 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,195 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 145,557,133 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,370,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

渋谷 5-8　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	渋谷区笹塚二丁目４４番３	0110000032531-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考