別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月10日　提出
渋谷 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-7 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　菱村　寛   TEL.
鑑定評価額 1,110,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,250,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 5,800,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区恵比寿西１丁目１０番１６
｢恵比寿西１－１０－８｣		 ②地積
　(㎡)		 134  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度地区最高60m


(100,700)

1:1.5		 店舗、事務所兼診療
所等
ＳＲＣ9F1B		 中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 南東30m都道 水道、ガス、下水 恵比寿

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ３０ｍ都道 交通

施設		 恵比寿駅西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度地区最高60m
⑤地域要因の将
　来予測		 既存建物のリニューアルや建替えに伴い、高層店舗付事務所地地域としてさらに熟成すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  8,600,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  7,790,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、渋谷区とその周辺区内にあって代替性のある高度商業地の存する圏域である。典型的な買手として、収
益物件の運用を企図する投資家や開発を企図するディベロッパーなどが想定される。都心区に立地すること等から需要
は堅調であるため、地価は上昇している。規模や容積率などの差異により価格水準は大きく異なり、需要の中心となる
価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件では、十分な資料に基づいて適切に試算価格を求めることができた。また、典型的な買手である投資家やディベロ
ッパーは、取引意思決定に際し代替不動産との価格バランスと収益性をともに重視する傾向がある。そこで、２つの試
算価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 5-15                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,540,000 円／㎡		 [117.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.7]		 [100.0]
100		 8,260,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  7,250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心部の収益用不動産に対する投資家の需要
は堅調なこと等から、渋谷区の商業地価は上
昇している。


繁華性の高い高度商業地域としての地位を保
持している。格別の変動要因はない。



個別的要因に変動はない。代替不動産との競
争力は普通である。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　 -17.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０８

-343		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m区道、
北6m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,500)
b ０８公０８

-1		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東18m都道、
南西7.2m、
二方路
商業

(100,600)
c ６６公０８

-17		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西14.5m区
道、
北東3.6m、
二方路
２住居
高度地区最高40m
地区計画等
(80,400)
d ６１公０８

-3		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西22m区道、
北東6m、
二方路
商業
駐車場整備地区
(100,764)
e １１公０８

-3		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南40m国道、
中間画地
商業
高度地区最高50m
特別用途地区
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
9,327,367  		 100
[ 100.0]		 [ 120.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
10,629,679 		 100
[ 120.8]
8,799,403 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
8,800,000 
b (　           ) 
7,794,010  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
8,630,242 		 100
[  90.1]
9,578,515 
9,580,000 
c (　           ) 
6,167,683  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
7,110,816 		 100
[  82.8]
8,587,942 
8,590,000 
d (　           ) 
5,831,608  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
6,657,752 		 100
[  77.8]
8,557,522 
8,560,000 
e (　           ) 
5,556,906  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.0]
6,475,004 		 100
[  75.2]
8,610,378 
8,610,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -17.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -21.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  8,600,000 円／㎡]  



渋谷 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

70,489,311 
22,764,220 
47,725,091 
21,082,600 
26,642,491 		 （　0.9400）
25,043,942 		 （  2.9 -  0.5 ）
2.4％  
⑧収益価格 　  1,043,497,583 円　　　　（　  7,790,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 89.76 Ｓ11 987.36
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高60m
 100 ％   700 ％   700 ％   134 ㎡      9.5 m x   14.0 m  前面道路：都道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上はフロア貸し事務所 ⑦有効率　  79.0 ％
の理由		 階段等の配置を検討して査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
89.76 
55.9 
50.14 
14,000 
701,960 		 12.0  8,423,520 
0.0  0 

 2～11		 事務所
89.76 
81.3 
72.94 
6,500 
474,110 		 8.0  3,792,880 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
987.36 
79.0 
779.54 

5,443,060 		 46,352,320 
0 
⑨年額支払賃料      5,443,060 円　×　12ヶ月　＝　      65,316,720 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　     779.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　       8,419,032 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似ビルの共益費水準等を考慮して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金で担保されるので非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        73,735,752 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,686,788 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 70,048,964 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        46,352,320 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         440,347 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      70,489,311 円　　　　（　       526,040 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,543 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,221,000 円  　　　　    407,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 11,797,720 円  　　　       73,735,752　×　　　　  16.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,472,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,459,500 円  　　　　    407,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       407,000 円  　　　　    407,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       407,000 円  　　　　    407,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      22,764,220 円　（　　　　　　       169,882 円／㎡）　　（経費率　　  32.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9400    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 407,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 400,000 円／㎡　×　     987.36 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0518     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0317 ×　 35 ％　＋　0.0473 ×  35 ％　＋ 0.0805 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,082,600 円  
（　　　　　       157,333 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 70,489,311 円      
②総費用 22,764,220 円      
③純収益　①－② 47,725,091 円      
④建物等に帰属する純収益 21,082,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 26,642,491 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 25,043,942 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      186,895 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,043,497,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   7,790,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区恵比寿西一丁目１０番１６
 0110000008546-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
渋谷 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-7 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　真司   TEL.
鑑定評価額 1,110,000,000 円  １㎡当たりの価格 8,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 5,800,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区恵比寿西１丁目１０番１６
｢恵比寿西１－１０－８｣		 ②地積
　(㎡)		 134  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度地区最高60m


(100,700)

1:1.5		 店舗、事務所兼診療
所等
ＳＲＣ9F1B		 中高層の店舗、事務
所ビル等が建ち並ぶ
商業地域		 南東30m都道 水道、ガス、下水 恵比寿

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 恵比寿駅・東西方向への主要
幹線街路にあり、地下鉄駅が
直下に位置する。		 街

路		 ３０ｍ都道 交通

施設		 恵比寿駅西方

200m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度地区最高60m
⑤地域要因の将
　来予測		 恵比寿駅周辺の飲食店舗の特色として、表通りより背後地域に隠れ家的な有名店が多いため、対象地域のような
幹線沿道地域の高層店舗オフィス街は当分現状を維持していくものと考えられる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  8,800,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  7,880,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は渋谷区を中心とする幹線道路沿いに形成される路線商業地の圏域である。需要者は高層オフィスビル開発
を企図するデベロッパー、賃貸用収益不動産を求める法人投資家等が考えられる。広幅員による高容積率を活かせるビ
ル用地は不足しており、金融機関の積極的な貸出姿勢もありデベロッパーを中心に底堅い需要が認められる。需要の中
心となる価格帯は、総額は規模によるため把握しがたいが、㎡単価は９００万円近い水準で取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、渋谷区を中心とする幹線及び準幹線商業地の４事例から求めたもので、幹線商業地における市場の実勢を
反映した実証的な価格である。収益価格は対象標準地における高層店舗ビルとしての収益性を的確に示す理論的価格で
あり、幹線商業地については需要者の多くが収益性をも重視する傾向にある。したがって、比準価格を重視するが、収
益価格も関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 5-15                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  5,540,000 円／㎡		 [117.3]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.5]		 [100.0]
100		 8,280,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  7,250,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境は改善しており一般物価は上
昇している。不動産価格も、金融機関の融資
が継続しており、富裕層を中心に高額取引を
支えている。

恵比寿駅周辺商業地域は店舗繁華性が高く、
高い取引事例も見られることから、地価水準
の上昇が見られる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.1
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　 -20.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６３公０８

-1		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東30m都道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
(100,700)
b ５６公０８

-2		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北15m区道、
東5.1m、角地
商業

(100,400)
c １１公０８

-12		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東22m都道、
中間画地
２住居
高度地区最高40m
特別用途地区
(70,400)
d ０８公０８

-1		 渋谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東18m都道、
南西7.2m、
二方路
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
9,827,191  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
10,613,366 		 100
[ 100.0]
10,613,366 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
10,600,000 
b (　           ) 
7,376,316  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
7,963,557 		 100
[  90.0]
8,848,397 
8,850,000 
c (　           ) 
6,514,148  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
6,859,797 		 100
[  82.6]
8,304,839 
8,300,000 
d (　           ) 
7,794,010  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.0]
8,630,242 		 100
[  93.5]
9,230,205 
9,230,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -26.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  -2.3 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -26.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　  +0.3 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  8,800,000 円／㎡]  



渋谷 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

70,988,341 
23,306,759 
47,681,582 
20,380,800 
27,300,782 		 （　0.9286）
25,351,506 		 （  2.9 -  0.5 ）
2.4％  
⑧収益価格 　  1,056,312,750 円　　　　（　  7,880,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 102.12 Ｓ11 987.36
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高60m
 100 ％   700 ％   700 ％   134 ㎡      9.6 m x   14.0 m  前面道路：都道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸）、２～１１階は事務所（フロア貸）を想定 ⑦有効率　  79.0 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
89.76 
55.9 
50.18 
14,083 
706,685 		 12.0  8,480,220 
0.0  0 

 2～11		 居宅
89.76 
81.3 
72.97 
6,550 
477,954 		 8.0  3,823,632 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
987.36 
79.0 
779.88 

5,486,225 		 46,716,540 
0 
⑨年額支払賃料      5,486,225 円　×　12ヶ月　＝　      65,834,700 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　     779.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　       8,422,704 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        74,257,404 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,712,870 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 70,544,534 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        46,716,540 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         443,807 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      70,988,341 円　　　　（　       529,764 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,594 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,158,000 円  　　　　    386,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 12,623,759 円  　　　       74,257,404　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    5,472,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,281,000 円  　　　　    386,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       386,000 円  　　　　    386,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       386,000 円  　　　　    386,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      23,306,759 円　（　　　　　　       173,931 円／㎡）　　（経費率　　  32.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 2.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.5 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9286    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 386,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 380,000 円／㎡　×　     987.36 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0528     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0346 ×　 35 ％　＋　0.0473 ×  35 ％　＋ 0.0805 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,380,800 円  
（　　　　　       152,096 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 70,988,341 円      
②総費用 23,306,759 円      
③純収益　①－② 47,681,582 円      
④建物等に帰属する純収益 20,380,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 27,300,782 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 25,351,506 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      189,190 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,056,312,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   7,880,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区恵比寿西一丁目１０番１６
 0110000008546-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
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備考