別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
渋谷 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-4 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　福元　優貴   TEL.
鑑定評価額 372,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,580,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区東１丁目１２８番４
｢東１－２７－９｣		 ②地積
　(㎡)		 104  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:1.2		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ5		 中高層の店舗、事務
所ビルの建ち並ぶ商
業地域		 北東27m都道 水道、ガス、下水 渋谷

670m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ都道 交通

施設		 渋谷駅南東方

670m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 渋谷駅徒歩圏の明治通り沿線に立地する準高度商業地域である。サクラステージの開業、新南改札の新設に伴い
、テナント出店ニーズ、これに伴う繁華性の向上が予測される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,630,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,080,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は渋谷区及び隣接区の主要駅徒歩圏内で広幅員道路沿いの商業地域と判定した。需要者は商業ビルデベロッ
パー、収益事業目的の不動産業者、投資家、自社利用目的の一般法人等が想定される。インバウンドは継続して好調で
店舗出店ニーズが高まっていることに加え、依然として資金調達環境は良好であることから再開発適地や投資適格物件
に対する需要は底固く推移している。市場の中心価格帯は㎡当たり３３０万円～３８０万円と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者は投資採算性や収益性を重視して意思決定を行う傾向が強く、将来の収益予測に限界はあるものの収益価格の説
得性が認められる。一方で比準価格は現実の市場で成立した取引事例を根拠に、需要者が求める収益性等の視点も反映
しているため客観的且つ実証性が高い価格である。以上より比準価格を重視し収益価格を比較考量の上、代表標準地と
の検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,450,000 円／㎡		 [129.0]
100		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 [100.0]
100		 3,560,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,960,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 依然として資金調達環境は良好で、都心の不
動産市況は堅調であるが、世界経済情勢の先
行き、国内物価、金融政策の動向等に留意が
必要である。

最寄りの渋谷駅において、ＪＲ新南改札が新
設され、交通接近性が向上した。また、これ
に伴う周辺地域の機能更新、再開発等が期待
される。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０１公０８

-11		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西3.1m私道
、南西2.8m、
角地
１住居
高度3種最高20m
地区計画等
(82,168)
b ６６公０８

-18		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西33m都道、
北15m、
東4.5m、
三方路
商業
高度地区最高50m
(100,500)
c ５５公０８

-345		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.1m区道
、南東3.1m、
角地
近商
高度3種最高30m
第２種文教地区
(100,300)
d ５５公０８

-606		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東24.8m都
道、
南西6.2m、
角地
商業
高度地区最高40m
環状２計画道路
(100,600)
e ５５公０８

-649		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15.6m都
道、中間画地
商業
高度地区最高40m
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,984,270  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
3,229,471 		 100
[  83.9]
3,849,191 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,850,000 
b (　           ) 
2,965,251  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
2,891,826 		 100
[  86.2]
3,354,787 
3,350,000 
c (　           ) 
2,711,742  		 100
[ 100.0]		 [ 115.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,123,927 		 100
[  82.6]
3,781,994 
3,780,000 
d (　           ) 
3,093,711  		 100
[ 100.0]		 [ 123.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
3,664,858 		 100
[  98.0]
3,739,651 
3,740,000 
e (　           ) 
2,189,302  		 100
[ 100.0]		 [ 118.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
2,728,562 		 100
[  79.2]
3,445,154 
3,450,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,630,000 円／㎡]  



渋谷 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,064,414 
9,414,630 
19,649,784 
10,281,600 
9,368,184 		 （　0.9569）
8,964,415 		 （  3.2 -  0.4 ）
2.8％  
⑧収益価格 　    320,157,679 円　　　　（　  3,080,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 84.00 Ｓ7 534.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   104 ㎡      9.0 m x   11.5 m  前面道路：都道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階以上はフロア貸しの事務所を想定 ⑦有効率　  79.8 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
84.00 
57.1 
48.00 
8,150 
391,200 		 10.0  3,912,000 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
75.00 
84.0 
63.00 
5,000 
315,000 		 6.0  1,890,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
534.00 
79.8 
426.00 

2,281,200 		 15,252,000 
0 
⑨年額支払賃料      2,281,200 円　×　12ヶ月　＝　      27,374,400 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     426.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,067,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似建物の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,441,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,522,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,919,520 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,252,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         144,894 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,064,414 円　　　　（　       279,466 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,042 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 567,000 円  　　　　    189,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 5,144,630 円  　　　       30,441,600　×　　　　  16.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,718,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,606,500 円  　　　　    189,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       189,000 円  　　　　    189,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       189,000 円  　　　　    189,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,414,630 円　（　　　　　　        90,525 円／㎡）　　（経費率　　  32.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9569    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 189,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 343,000 円／㎡　×　     534.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0544     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0347 ×　 35 ％　＋　0.0498 ×  35 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,281,600 円  
（　　　　　        98,862 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,064,414 円      
②総費用 9,414,630 円      
③純収益　①－② 19,649,784 円      
④建物等に帰属する純収益 10,281,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,368,184 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,964,415 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       86,196 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    320,157,679 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,080,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区東一丁目１２８番４
 0110000077124-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月15日　提出
渋谷 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
渋谷 5-4 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　真司   TEL.
鑑定評価額 374,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 2,390,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 渋谷区東１丁目１２８番４
｢東１－２７－９｣		 ②地積
　(㎡)		 104  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:1.2		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ5		 中高層の店舗、事務
所ビルの建ち並ぶ商
業地域		 北東27m都道 水道、ガス、下水 渋谷

670m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 明治通り沿いの中高層オフィ
スビル地域		 街

路		 ２７ｍ都道 交通

施設		 渋谷駅南東方

670m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ渋谷駅勢圏の中高層オフィスビル地域で、新南口が整備されるなど顧客流動性が向上した。古い中小ビルの
更新・再開発に伴い建替・大型化が進行していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,300,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は渋谷区を中心とする幹線道路沿いに形成される路線商業地の圏域である。需要者はオフィスビル開発を企
図する中堅デベロッパー、賃貸用収益不動産を求める投資家等が考えられる。広幅員による高容積率を活かせるオフィ
スビル用地は不足しており、金融機関の積極的な貸出姿勢により価格水準を上回る土地取引も見られる。したがって、
需要の中心となる価格帯は把握しづらい面もあるが、㎡単価で３５０～３９０万円程度の水準で取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、渋谷区を中心とする幹線及び準幹線沿道商業地の４事例から求めたもので、幹線商業地における市場の実
勢を反映した実証的な価格である。収益価格は対象標準地における中高層店舗・事務所ビルとしての収益性を的確に示
す理論的価格であり、幹線商業地については需要者の多くが収益性をも重視する傾向にある。したがって、比準価格を
重視するが、収益価格も関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　渋谷 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,450,000 円／㎡		 [129.0]
100		 100
[105.0]		 100
[118.3]		 [100.0]
100		 3,580,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,960,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境は改善しており一般物価は上
昇している。不動産価格も、金融機関の融資
が継続しており、富裕層を中心に高額取引を
支えている。

高容積率の幹線沿道地として渋谷駅南口再開
発の延長上にある。沿道には高値取引も見ら
れ、地価水準に影響を与えている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.5
交通・接近　　　  +4.1
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+21.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 渋谷 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０８

-375		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東27m都道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
地区計画等
(100,500)
b ６６公０８

-18		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西33m都道、
北15m、
東4.5m、
三方路
商業
高度地区最高50m
(100,500)
c ５５公０８

-116		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北28m都道、
北西23m、
角地
近商
高度3種最高30m
高度地区
(100,300)
d ５５公０８

-320		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東40m国道、
北東5.5m、
角地
商業
高度地区最高50m
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,440,572  		 100
[ 100.0]		 [ 123.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  72.0]
4,176,090 		 100
[ 102.7]
4,066,300 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
4,070,000 
b (　           ) 
2,965,251  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
2,891,826 		 100
[  78.1]
3,702,722 
3,700,000 
c (　           ) 
3,299,105  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
3,488,267 		 100
[  87.6]
3,982,040 
3,980,000 
d (　           ) 
3,402,482  		 100
[ 100.0]		 [ 118.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,836,704 		 100
[  99.3]
3,863,750 
3,860,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.2 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -28.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.2 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.6 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,900,000 円／㎡]  



渋谷 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,253,286 
10,182,006 
20,071,280 
10,041,900 
10,029,380 		 （　0.9569）
9,597,114 		 （  3.2 -  0.4 ）
2.8％  
⑧収益価格 　    342,754,071 円　　　　（　  3,300,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
渋谷 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 84.00 ＲＣ7 534.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   104 ㎡      9.0 m x   11.5 m  前面道路：都道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は事務所のフロア貸し ⑦有効率　  79.8 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
84.00 
57.1 
48.00 
7,950 
381,600 		 10.0  3,816,000 
0.0  0 

 2～ 7		 事務所
75.00 
84.0 
63.00 
5,300 
333,900 		 6.0  2,003,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
534.00 
79.8 
426.00 

2,385,000 		 15,836,400 
0 
⑨年額支払賃料      2,385,000 円　×　12ヶ月　＝　      28,620,000 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     426.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,067,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,687,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,584,360 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,102,840 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,836,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         150,446 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,253,286 円　　　　（　       290,897 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,327 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,300 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
渋谷 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 561,000 円  　　　　    187,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 5,925,506 円  　　　       31,687,200　×　　　　  18.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,732,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,589,500 円  　　　　    187,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       187,000 円  　　　　    187,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       187,000 円  　　　　    187,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,182,006 円　（　　　　　　        97,904 円／㎡）　　（経費率　　  33.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9569    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 187,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　     534.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0537     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0347 ×　 40 ％　＋　0.0498 ×  30 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,041,900 円  
（　　　　　        96,557 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,253,286 円      
②総費用 10,182,006 円      
③純収益　①－② 20,071,280 円      
④建物等に帰属する純収益 10,041,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,029,380 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,597,114 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       92,280 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    342,754,071 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,300,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 渋谷 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　渋谷区東一丁目１２８番４
 0110000077124-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
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備考