鑑定評価書

令和8年1月8日　提出
渋谷 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 5-3

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　鈴木　正則

TEL.

鑑定評価額

1,810,000,000 円

１㎡当たりの価格

9,850,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月6日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	6,800,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区渋谷２丁目９番３｢渋谷２－９－９｣				②地積　(㎡)	184 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）特別用途地区駐車場整備地区 (100,700)
	1:2	店舗兼事務所ＳＲＣ9F1B	中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	北西40m国道、背面道	水道、ガス、下水	渋谷 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 40 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

４０ｍ国道

交通

施設

渋谷駅北東方

600m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
特別用途地区
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

渋谷駅勢圏に属する幹線道路沿いの商業地域であることから、渋谷駅周辺で複数見られる再開発の進展の影響を
受けつつ、今後も発展的に推移していくと思料する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 10,400,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,170,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は渋谷区を含む都心区の準高度～高度商業地域である。主な需要者は土地が商業ビルデベロッパー、不動産
業者、各種法人、不動産投資ファンド等、商業ビル等の投資用物件が法人投資家、不動産業者、不動産投資ファンド等
となっている。希少性を背景に不動産需要が強い地域で経済活動の回復や良好な資金調達環境の継続等により不動産取
引市場はここ数年活発な状況にある。取引価格は物件の規模、収益力等により２０～５０億円超となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は渋谷駅周辺に形成された青山通り沿いの商業地域に属して繁華性、希少性が高く、不動産需要も投資目的
や開発目的及び自用目的と多種多様である。したがって本件では、取引事例に基づく実証的な比準価格と収益性・投資
採算性を反映した収益価格の相対的信頼性は同程度と判断し、両試算価格を相互に関連づけるとともに、単価と総額と
の関連にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  8,670,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　渋谷 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  9,280,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

都心の不動産需要は引き続き旺盛であるが、
建築費の高止まりや金利上昇等不動産市場に
影響を及ぼす要因の動向には留意する必要が
ある。

渋谷駅近接の繁華性の高い商業地域で多方面
の不動産需要が見られることから、地価は上
昇傾向で推移している。

個別的要因に変化はなく、さらに代替・競争
の関係にある他の不動産と比較しても市場競
争力の点で大きな優劣はないと判断される。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.6 ％

+6.1 ％

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６１公０８ -4	渋谷区		貸家建付地	（　）	長方形	東18m都道、北3.7m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	６３公０８ -1	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東30m都道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,700)
c	０５公０８ -6	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東22m都道、西3.6m、二方路		近商高度地区最高40m (100,400)
d	６１公０８ -3	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	南西22m区道、北東6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,764)
e	６１公０８ -5	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	南40m国道、中間画地		商業高度地区最高50m 特別用途地区 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 9,753,845	100 [ 100.0]	[ 112.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	10,710,104	100 [ 96.0]	11,156,358	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	11,400,000
b	(　 ) 9,827,191	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	10,613,366	100 [ 99.8]	10,634,635		10,800,000
c	(　 ) 7,548,638	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	7,797,816	100 [ 87.2]	8,942,450		9,120,000
d	(　 ) 5,831,608	100 [ 100.0]	[ 109.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	6,657,752	100 [ 68.6]	9,705,178		9,900,000
e	(　 ) 6,102,763	100 [ 100.0]	[ 113.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	6,932,739	100 [ 67.0]	10,347,372		10,600,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +24.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -26.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 10,400,000 円／㎡]

渋谷 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	95,051,008	31,178,291	63,872,717	24,514,000	39,358,717	（　0.9433） 37,127,078	（ 2.7 - 0.5 ） 2.2％
	⑧収益価格	1,687,594,455 円　　　　（　 9,170,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	150.00	ＲＣ9	1,285.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	184 ㎡	10.2 m x 18.1 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階店舗、３～９階事務所（いずれもフロアー貸し）を想定。

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

同類型建物の有効率としては標準的と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	65.0	97.50	11,500	1,121,250	10.0	11,212,500
							0.0	0
2～ 2	店舗	150.00	85.0	127.50	8,600	1,096,500	8.0	8,772,000
							0.0	0
3～ 8	事務所	150.00	85.0	127.50	6,300	803,250	6.0	4,819,500
							0.0	0
9～ 9	事務所	85.00	60.0	51.00	6,300	321,300	6.0	1,927,800
							0.0	0
～

計		1,285.00	81.0	1,041.00		7,358,550		50,829,300
								0

⑨年額支払賃料	7,358,550 円　×　12ヶ月　＝　 88,302,600 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 1,041.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 11,242,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同品等建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	99,545,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,977,270 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	94,568,130 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	50,829,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 482,878 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	95,051,008 円　　　　（　 516,582 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 6,332 円/㎡　月額支払賃料（　 6,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

渋谷 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,428,000 円	476,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	16,424,991 円	99,545,400　×　　　　 16.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,327,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,046,000 円	476,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	476,000 円	476,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	476,000 円	476,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 31,178,291 円　（　　　　　　 169,447 円／㎡）　　（経費率　　 32.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

2.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9433

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	476,000,000 円	設計監理料率　 360,000 円／㎡　×　 1,285.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0515	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0333 ×　 35 ％　＋　0.0460 × 35 ％　＋ 0.0793 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,514,000 円（　　　　　 133,228 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	95,051,008 円
②総費用	31,178,291 円
③純収益　①－②	63,872,717 円
④建物等に帰属する純収益	24,514,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	39,358,717 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	37,127,078 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 201,778 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,687,594,455 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,170,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

渋谷 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	渋谷区渋谷二丁目９番３	0110000039670-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月15日　提出
渋谷 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 5-3

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　佐藤　勝己

TEL.

鑑定評価額

1,810,000,000 円

１㎡当たりの価格

9,850,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	6,800,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月13日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区渋谷２丁目９番３｢渋谷２－９－９｣				②地積　(㎡)	184 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）特別用途地区駐車場整備地区 (100,700)
	1:2	店舗兼事務所ＳＲＣ9F1B	中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	北西40m国道、背面道	水道、ガス、下水	渋谷 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 40 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

４０．０ｍ国道

交通

施設

渋谷駅　北東方

600m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
特別用途地区
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後当分の間は現状の
まま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 10,400,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,090,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は渋谷区を中心に都心区における幹線道路沿いの高度・準高度商業地域である。主な需要者は投資法人、機
関投資家及び大手・中小の法人等となる。金利上昇局面に移りつつも、不動産に対する投資・開発需要は堅調であり、
また、事務所、店舗の賃貸市場についても、渋谷エリアでは回復傾向にあるなど、地価は上昇傾向が継続している。取
引総額は規模、形状、収益力等により異なり、中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は渋谷区内の高度・準高度商業地域に存する取引事例を中心に試算しており市場性を的確に反映している。こ
れに対し、収益価格は収益性を反映しており、比準価格との開差は小さい。近隣地域は中高層の店舗、事務所ビル等が
建ち並ぶ商業地域であり、取引に当たっては市場性と収益性を同時に考慮すると考えられる。したがって、比準価格と
収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

建築費や物価の高騰、国内外の金融・政治情
勢等先行き不透明な要素もあるが、需要は堅
調で地価は上昇傾向が継続している。

渋谷駅周辺の幹線道路沿いの商業地域で稀少
性は高く、地価は上昇傾向にある。地域要因
に特段の変動はない。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.6 ％

+6.1 ％

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０１公０８ -12	渋谷区		貸家建付地	（　）	台形	北東21m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,700)
b	０６公０８ -3	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西66m国道、中間画地		商業 (100,700)
c	０８公０８ -1	渋谷区		建付地	（　）	不整形	北東18m都道、南西7.2m、二方路		商業 (100,600)
d	５５公０８ -343	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西20m区道、北6m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,475,730	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	16,186,350	100 [ 158.6]	10,205,769	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	10,400,000
b	(　 ) 8,063,794	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	8,644,387	100 [ 85.3]	10,134,100		10,300,000
c	(　 ) 7,794,010	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	8,630,242	100 [ 86.1]	10,023,510		10,200,000
d	(　 ) 9,327,367	100 [ 100.0]	[ 120.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	10,629,679	100 [ 104.0]	10,220,845		10,400,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +51.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 10,400,000 円／㎡]

渋谷 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	95,257,813	31,930,268	63,327,545	24,846,000	38,481,545	（　0.9566） 36,811,446	（ 2.7 - 0.5 ） 2.2％
	⑧収益価格	1,673,247,545 円　　　　（　 9,090,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	150.00	ＲＣ9	1,285.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火特別用途地区駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	184 ㎡	10.2 m x 18.1 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は店舗、３～９階は事務所（全階フロア貸し）

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

同種同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	65.0	97.50	11,200	1,092,000	10.0	10,920,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	150.00	85.0	127.50	8,200	1,045,500	8.0	8,364,000
							0.0	0
3～ 8	事務所	150.00	85.0	127.50	6,300	803,250	6.0	4,819,500
							0.0	0
9～ 9	事務所	85.00	60.0	51.00	6,200	316,200	6.0	1,897,200
							0.0	0
～

計		1,285.00	81.0	1,041.00		7,273,200		50,098,200
								0

⑨年額支払賃料	7,273,200 円　×　12ヶ月　＝　 87,278,400 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 1,041.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 12,492,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸事例の共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているので計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	99,770,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 4,988,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	94,781,880 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	50,098,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 475,933 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	95,257,813 円　　　　（　 517,706 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 6,332 円/㎡　月額支払賃料（　 6,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

渋谷 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,476,000 円	492,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	16,960,968 円	99,770,400　×　　　　 17.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,327,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,182,000 円	492,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	492,000 円	492,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	492,000 円	492,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 31,930,268 円　（　　　　　　 173,534 円／㎡）　　（経費率　　 33.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

2.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9566

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	492,000,000 円	設計監理料率　 372,000 円／㎡　×　 1,285.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0505	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0303 ×　 35 ％　＋　0.0460 × 35 ％　＋ 0.0793 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,846,000 円（　　　　　 135,033 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	95,257,813 円
②総費用	31,930,268 円
③純収益　①－②	63,327,545 円
④建物等に帰属する純収益	24,846,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	38,481,545 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	36,811,446 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 200,062 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,673,247,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,090,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

渋谷 5-3　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	渋谷区渋谷二丁目９番３	0110000039670-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考