別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月8日　提出
世田谷 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 5-23 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　島　修治   TEL.
鑑定評価額 231,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,660,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区三軒茶屋１丁目１７番１１外
｢三軒茶屋１－３６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 139  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:1.2		 店舗

ＳＲＣ3F1B		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ駅に近い
商業地域		 南5.3m区道 水道、ガス、下水 三軒茶屋

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．３ｍ区道 交通

施設		 三軒茶屋駅南方

200m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は駅に近接する近隣商業地域であり、特段の地域要因の変化は見込まれていない。今後とも概ね現状を
維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,740,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,340,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、区内私鉄の各沿線における駅に近接する商業地域である。主な需要者は中小規模の事業者及び個人投資
家等が主体と思慮する。駅前近隣商業地域ではあるが、三軒茶屋駅を起点とするため、比較的商圏は広く、店舗、住宅
ともに安定的な賃貸需要は堅調で、地価は強含みを続けている。近年は物件の供給が少ないため、取引件数も少なく個
別性が強い。そのため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法では対象標準地と代替性が認められる商業地の取引事例を中心に収集し比準した。採用した取引事例に
ついて時点修正及び要因比較等は適正になされており信頼性は高いものと判断される。収益還元法では土地残余法を適
用した。市場性を反映した比準価格を重視し、対象標準地が商業地域に存することも考慮し収益価格を関連づけ、代表
標準地との均衡を考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 5-8                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,160,000 円／㎡		 [107.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 [100.0]
100		 1,670,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,480,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済一般は各種不安要素は見られるものの、
地価に直結する要因は回復傾向を維持し、区
内の不動産需要は、概ね強含み傾向が継続。


駅近の近隣商業地域であり、利用用途は幅広
い。地域の土地需要は安定的であり、地価も
堅調を維持している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８０１０
０８
-22		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.4m区道
、北東4.5m、
角地
商業
地区計画等
(100,388)
b ０８０１０
０８
-23		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東5.9m区道
、中間画地
商業
地区計画等
(100,414)
c ０８０１０
０５
-8		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南5.3m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d ０８０１０
０５
-10		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南11m区道、
北8m、二方路
近商
高度地区3種
地区計画等
(100,300)
e ０８０１０
０５
-23		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北12m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,261,347  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.3]
2,079,721 		 100
[ 111.1]
1,871,936 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,870,000 
b (　           ) 
1,750,732  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,794,925 		 100
[ 101.9]
1,761,457 
1,760,000 
c (　           ) 
1,595,286  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,695,789 		 100
[ 100.0]
1,695,789 
1,700,000 
d (　           ) 
1,161,483  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,199,093 		 100
[  78.0]
1,537,299 
1,540,000 
e (　           ) 
1,273,796  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
1,494,587 		 100
[  81.9]
1,824,893 
1,820,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,740,000 円／㎡]  



世田谷 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

26,016,553 
7,430,011 
18,586,542 
11,881,000 
6,705,542 		 （　0.9440）
6,330,032 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    186,177,412 円　　　　（　  1,340,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 100.84 Ｓ3F1B 413.26
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   139 ㎡     11.0 m x   13.0 m  前面道路：区道     　   5.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～３階まで店舗を想定。 ⑦有効率　  92.4 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
110.74 
90.0 
99.67 
5,200 
518,284 		 4.0  2,073,136 
1.0  518,284 

 1～ 1		 店舗
100.84 
90.0 
90.76 
8,200 
744,232 		 6.0  4,465,392 
1.0  744,232 

 2～ 2		 店舗
100.84 
95.0 
95.80 
5,500 
526,900 		 4.0  2,107,600 
1.0  526,900 

 3～ 3		 店舗
100.84 
95.0 
95.80 
3,800 
364,040 		 4.0  1,456,160 
1.0  364,040 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
413.26 
92.4 
382.03 

2,153,456 		 10,102,288 
2,153,456 
⑨年額支払賃料      2,153,456 円　×　12ヶ月　＝　      25,841,472 円 
⑩a共益費（管理費）             140 円／㎡　×　     382.03 ㎡　×　12ヶ月　＝　         641,810 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,483,282 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,588,997 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,894,285 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,102,288 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          94,962 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,153,456 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,027,306 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      26,016,553 円　　　　（　       187,169 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,090,000 円  　　　　    218,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,674,811 円  　　　       26,483,282　×　　　　  10.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,376,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,853,000 円  　　　　    218,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       218,000 円  　　　　    218,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       218,000 円  　　　　    218,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,430,011 円　（　　　　　　        53,453 円／㎡）　　（経費率　　  28.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9440    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 218,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 512,000 円／㎡　×　     413.26 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0545     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,881,000 円  
（　　　　　        85,475 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 26,016,553 円      
②総費用 7,430,011 円      
③純収益　①－② 18,586,542 円      
④建物等に帰属する純収益 11,881,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,705,542 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,330,032 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       45,540 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    186,177,412 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,340,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区三軒茶屋一丁目１７番１１
 0109000122425-0000
2 　世田谷区三軒茶屋一丁目１７番１２
 0109000122426-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月8日　提出
世田谷 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 5-23 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　真紀   TEL.
鑑定評価額 232,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,670,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区三軒茶屋１丁目１７番１１外
｢三軒茶屋１－３６－２｣		 ②地積
　(㎡)		 139  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(90,300)

1:1.2		 店舗

ＳＲＣ3F1B		 小売店舗、飲食店等
が建ち並ぶ駅に近い
商業地域		 南5.3m区道 水道、ガス、下水 三軒茶屋

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．３ｍ区道 交通

施設		 三軒茶屋駅　南方

200m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近い中低層店舗地として熟成しており、地域要因に大きな変動は見られないことから、今後も現状を維持す
るものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,760,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,470,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、世田谷区内の駅前商店街や駅徒歩圏の近隣商業地域等である。需要者は、店舗経営者等の事業者や、収
益物件を求める不動産業者、投資家等が主体である。三軒茶屋駅に近接した商店街に所在しており、店舗集積度や繁華
性は高く、稀少性から需要は堅調である。取引の中心価格帯は、対象標準地規模では土地総額で２億円台半ば程度と判
断されるが、規模や画地条件、需要者の属性等により多様である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、１年以内に成約した複数の取引事例を比準して求めており、最近の市場動向を反映した実証性の高い価格
である。また近隣地域は駅前商業地域で投資採算性重視の取引も多く、収益性に着目した収益価格の信頼性も高い。よ
って、市場性を反映した比準価格に土地残余法による収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定
評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 5-8                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,160,000 円／㎡		 [107.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 [100.0]
100		 1,670,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,480,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価や金利、国際情勢等の懸念事項はあるが
国内景気は回復傾向を維持している。世田谷
区の人口は微増しており不動産需給も堅調に
推移している。

小売や飲食の店舗等が建ち並ぶ駅近の商業地
域で、供給は少なく旺盛な需要から地価は上
昇している。地域要因に大きな変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８０１０
０３
-10		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東11m区道、
北4.1m、角地
近商
高度3種最高31m
(100,300)
b ０８０１０
０８
-23		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東5.9m区道
、中間画地
商業
地区計画等
(100,414)
c ０８０１０
０５
-23		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北12m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d ０８０１０
０８
-22		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.4m区道
、北東4.5m、
角地
商業
地区計画等
(100,388)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,202,248  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
1,169,459 		 100
[  69.7]
1,677,846 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,680,000 
b (　           ) 
1,750,732  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,794,925 		 100
[ 103.0]
1,742,646 
1,740,000 
c (　           ) 
1,273,796  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
1,494,587 		 100
[  83.5]
1,789,925 
1,790,000 
d (　           ) 
2,261,347  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.3]
2,079,721 		 100
[ 111.1]
1,871,936 
1,870,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,760,000 円／㎡]  



世田谷 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,813,196 
7,249,965 
18,563,231 
11,227,000 
7,336,231 		 （　0.9440）
6,925,402 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    203,688,294 円　　　　（　  1,470,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 100.84 Ｓ3F1B 413.26
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防
高度地区3種
 90 ％   300 ％   300 ％   139 ㎡     11.0 m x   13.0 m  前面道路：区道     　   5.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸し店舗を想定した ⑦有効率　  92.4 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
110.74 
90.0 
99.67 
5,200 
518,284 		 4.0  2,073,136 
1.0  518,284 

 1～ 1		 店舗
100.84 
90.0 
90.76 
8,180 
742,417 		 6.0  4,454,502 
1.0  742,417 

 2～ 2		 店舗
100.84 
95.0 
95.80 
5,400 
517,320 		 4.0  2,069,280 
1.0  517,320 

 3～ 3		 店舗
100.84 
95.0 
95.80 
3,700 
354,460 		 3.0  1,063,380 
1.0  354,460 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
413.26 
92.4 
382.03 

2,132,481 		 9,660,298 
2,132,481 
⑨年額支払賃料      2,132,481 円　×　12ヶ月　＝　      25,589,772 円 
⑩a共益費（管理費）             151 円／㎡　×　     382.03 ㎡　×　12ヶ月　＝　         692,238 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似不動産の共益費を参考に査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,282,010 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,576,921 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,705,089 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,660,298 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          90,807 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,132,481 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,017,300 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,813,196 円　　　　（　       185,706 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    8,567 円/㎡

　月額支払賃料
（　    8,180 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,030,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,680,765 円  　　　       26,282,010　×　　　　  10.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,376,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,751,000 円  　　　　    206,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       206,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       206,000 円  　　　　    206,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,249,965 円　（　　　　　　        52,158 円／㎡）　　（経費率　　  28.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9440    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 206,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 483,000 円／㎡　×　     413.26 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0545     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,227,000 円  
（　　　　　        80,770 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,813,196 円      
②総費用 7,249,965 円      
③純収益　①－② 18,563,231 円      
④建物等に帰属する純収益 11,227,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,336,231 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,925,402 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       49,823 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    203,688,294 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,470,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区三軒茶屋一丁目１７番１１
 0109000122425-0000
2 　世田谷区三軒茶屋一丁目１７番１２
 0109000122426-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
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50 　
備考