別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月8日　提出
世田谷 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 5-10 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　天田　雄一郎   TEL.
鑑定評価額 152,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,060,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区北沢２丁目９７０番５
｢北沢２－３１－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 74  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,324)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗等が建ち並
ぶ駅に近い商業地域
 南東5.4m区道 水道、ガス、下水 下北沢

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．４ｍ区道 交通

施設		 下北沢駅　北東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,324)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅から利便性に優る飲食・小売店舗等が密集して建ち並ぶ繁華な駅前商業地である。最寄駅周辺の整備が進
行中で、次第に高度利用が進展していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,760,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小田急、東急線沿線等の利便性が高い繁華な駅前商業地域の圏域である。駅前商店街として著名な下北沢
商業地に存し、需要者は個人事業者、小売、飲食チェーン店舗等の事業者の外、不動産開発業者、不動産投資法人等が
想定される。駅改良工事が終了し、駅前ロータリーの整備、周辺部の開発が進行中で、収益用物件への投資は活況を呈
し、需要は堅調である。取引価格にばらつきが見られ、需要の中心となる価格帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から、対象標準地と地域的特性が類似した商業地の取引事例を採用しており、市
場性を反映し、信頼性が高い。一方、収益価格は下北沢駅近くの繁華性が高く、収益性が良好な地域の特性を反映して
おり、規範性がある。本件では、比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑
定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,280,000 円／㎡		 [114.3]
100		 100
[100.0]		 100
[180.9]		 [100.0]
100		 2,070,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,860,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は雇用・所得環境の改善等で緩やかな回
復が期待され、不動産価格は上昇が継続して
いるが、物価上昇、金融資本市場の変動等に
注意を要する。

駅前整備が進展中の人通りの多い繁華な商業
地で、希少性が高く、旺盛な需要から地価は
上昇傾向を強めている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８０１０
０８
-22		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.4m区道
、北東4.5m、
角地
商業
地区計画等
(100,388)
b ０８０１０
０８
-23		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東5.9m区道
、中間画地
商業
地区計画等
(100,414)
c ０８０１０
０５
-8		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南5.3m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d ０８０１０
０５
-23		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北12m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,261,347  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.3]
2,079,721 		 100
[ 100.0]
2,079,721 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,080,000 
b (　           ) 
1,750,732  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,794,925 		 100
[  81.6]
2,199,663 
2,200,000 
c (　           ) 
1,595,286  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,695,789 		 100
[  77.2]
2,196,618 
2,200,000 
d (　           ) 
1,273,796  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
1,494,587 		 100
[  68.3]
2,188,268 
2,190,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,170,000 円／㎡]  



世田谷 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,649,343 
3,437,324 
9,212,019 
4,512,600 
4,699,419 		 （　0.9440）
4,436,252 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    130,478,000 円　　　　（　  1,760,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 58.00 ＲＣ4 219.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   324 ％   74 ㎡      5.5 m x   13.3 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～２階は店舗、３階～４階は事務所で、共にフロアー貸しを想定 ⑦有効率　  77.6 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
58.00 
75.0 
43.50 
9,400 
408,900 		 10.0  4,089,000 
1.0  408,900 

 2～ 2		 店舗
58.00 
80.0 
46.40 
5,400 
250,560 		 6.0  1,503,360 
1.0  250,560 

 3～ 3		 事務所
58.00 
80.0 
46.40 
4,700 
218,080 		 2.0  436,160 
1.0  218,080 

 4～ 4		 事務所
45.00 
75.0 
33.75 
4,700 
158,625 		 2.0  317,250 
1.0  158,625 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
219.00 
77.6 
170.05 

1,036,165 		 6,345,770 
1,036,165 
⑨年額支払賃料      1,036,165 円　×　12ヶ月　＝　      12,433,980 円 
⑩a共益費（管理費）             143 円／㎡　×　     170.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　         291,806 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内の標準的な共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,725,786 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       636,289 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,089,497 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,345,770 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          60,285 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,036,165 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         499,561 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,649,343 円　　　　（　       170,937 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,876 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,400 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 496,800 円  　　　　     82,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,196,224 円  　　　       12,725,786　×　　　　   9.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      874,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      703,800 円  　　　　     82,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        82,800 円  　　　　     82,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        82,800 円  　　　　     82,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,437,324 円　（　　　　　　        46,450 円／㎡）　　（経費率　　  27.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9440    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 82,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 367,000 円／㎡　×　     219.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0545     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,512,600 円  
（　　　　　        60,981 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,649,343 円      
②総費用 3,437,324 円      
③純収益　①－② 9,212,019 円      
④建物等に帰属する純収益 4,512,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,699,419 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,436,252 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       59,949 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    130,478,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,760,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区北沢二丁目９７０番５
 0109000091256-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月7日　提出
世田谷 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 5-10 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　野口　和紀   TEL.
鑑定評価額 154,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,080,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区北沢２丁目９７０番５
｢北沢２－３１－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 74  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,324)

1:2.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 小売店舗等が建ち並
ぶ駅に近い商業地域
 南東5.4m区道 水道、ガス、下水 下北沢

200m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．４ｍ区道 交通

施設		 下北沢駅北東方

200m		 法令

規制		 商業
(100,324)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 下北沢駅至近の準高度商業地であり、交通広場等の整備事業が進行しており、令和１０年度中の完成が予定され
、その後の高度化が予測される。希少性の高い立地条件にあり今後も地価の上昇基調は続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,210,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,820,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は下北沢駅から至近の準高度商業地域が主体と判定した。主な需要者は不動産業者のほか個人投資家も見受
けられる。下北沢駅至近の当該地域では交通広場等の整備事業が続くが、従来の若者に加えてインバウンドの回遊も目
に付くようになり、繁華性は高く、旺盛な有効需要も確認され、地価は上昇の趨勢を強めている。供給は主に中古の雑
居ビルとなるため土地の規模は２０～３０坪前後と把握されるが、中心価格帯は中古の建物付きで総額数億円である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する事例に基づき求めたもので市場性を反映し得たものと思料される。収益価
格は、一般的経済のインフレ傾向が続き、テナント側の認知も進んで賃料を増額する向きもあるが、建築費の高騰のほ
か、収益用不動産の利回りも低水準での推移が続いていることなどから、比準価格よりやや低位に求められたものと思
料される。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,280,000 円／㎡		 [114.3]
100		 100
[100.0]		 100
[180.9]		 [100.0]
100		 2,070,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,860,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内人口の微増傾向は続き、不動産への有効
需要も堅調で、一般的経済のインフレ傾向も
反映して、区内の不動産価格の上昇傾向もや
や強まっている。

交通広場等の整備事業が続き、変化の過程に
あるが、近隣地域に存する事例等を勘案して
市場参加者（買主）の属性等市場の特性に特
段の変動はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +52.0
行政　　　　　　  +9.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８０１０
０８
-22		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.4m区道
、北東4.5m、
角地
商業
地区計画等
(100,388)
b ０８０１０
０８
-23		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東5.9m区道
、中間画地
商業
地区計画等
(100,414)
c ０８０１０
０８
-15		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東2.7m道路
、南東3.3m、
角地
商業
地区計画等
(100,300)
d   
（　          ） 
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,261,347  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.3]
2,079,721 		 100
[ 100.0]
2,079,721 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,080,000 
b (　           ) 
1,750,732  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,794,925 		 100
[  81.6]
2,199,663 
2,200,000 
c (　           ) 
3,045,954  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.2]
3,012,173 		 100
[ 128.8]
2,338,644 
2,340,000 
d (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,210,000 円／㎡]  



世田谷 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,609,558 
3,325,590 
9,283,968 
4,425,400 
4,858,568 		 （　0.9440）
4,586,488 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    134,896,706 円　　　　（　  1,820,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 58.00 ＲＣ4 219.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   324 ％   74 ㎡      5.5 m x   13.3 m  前面道路：区道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階店舗、３・４階事務所、フロア貸し ⑦有効率　  77.6 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
58.00 
75.0 
43.50 
9,500 
413,250 		 10.0  4,132,500 
1.0  413,250 

  ～ 2		 店舗
58.00 
80.0 
46.40 
5,400 
250,560 		 6.0  1,503,360 
1.0  250,560 

  ～ 3		 事務所
58.00 
80.0 
46.40 
4,600 
213,440 		 3.0  640,320 
1.0  213,440 

  ～ 4		 事務所
45.00 
75.0 
33.75 
4,600 
155,250 		 3.0  465,750 
1.0  155,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
219.00 
77.6 
170.05 

1,032,500 		 6,741,930 
1,032,500 
⑨年額支払賃料      1,032,500 円　×　12ヶ月　＝　      12,390,000 円 
⑩a共益費（管理費）             143 円／㎡　×　     170.05 ㎡　×　12ヶ月　＝　         291,806 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内の類似地域に存する賃貸事例等を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,681,806 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       634,090 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,047,716 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,741,930 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          64,048 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,032,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         497,794 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,609,558 円　　　　（　       170,399 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    9,981 円/㎡

　月額支払賃料
（　    9,500 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 406,000 円  　　　　     81,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,192,090 円  　　　       12,681,806　×　　　　   9.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      874,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      690,200 円  　　　　     81,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        81,200 円  　　　　     81,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,200 円  　　　　     81,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,325,590 円　（　　　　　　        44,940 円／㎡）　　（経費率　　  26.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9440    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　     219.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0545     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,425,400 円  
（　　　　　        59,803 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,609,558 円      
②総費用 3,325,590 円      
③純収益　①－② 9,283,968 円      
④建物等に帰属する純収益 4,425,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,858,568 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,586,488 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       61,980 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    134,896,706 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,820,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区北沢二丁目９７０番５
 0109000091256-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
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