別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月8日　提出
世田谷 -72　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -72 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　門井　明美   TEL.
鑑定評価額 139,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区三軒茶屋１丁目４２２番４２
｢三軒茶屋１－１６－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 139  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高19m
地区計画等

(70,200)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ3		 中規模一般住宅、マ
ンション等が多い住
宅地域		 北6m区道 水道、ガス、下水 三軒茶屋

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    15 ｍ、南    35 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ区
道		 交通

施設		 三軒茶屋駅南方

480m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高19m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。地域に特別な変動は見られず、当面は現状のまま
推移するものと思われる。地価水準は安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,030,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    728,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東急田園都市線等の各駅から徒歩圏内の住宅地域である。主たる需要者は世田谷区内及び隣接区等からの
転入者等による一次取得者、買替層等となっている。居住環境も比較的良好であり、需要は堅調である。需要者の中心
となる価格帯は１００㎡の土地で１億円台、新築戸建住宅は注文住宅が多く、建物等により個別的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 アパートや賃貸マンション等も見られるが、取引の中心は戸建住宅としての自用目的となっている。賃貸需要は存する
ものの土地価格に見合う収益は確保できず、収益性を重視するほどの取引市場は熟成していない。したがって自用目的
の取引で信頼性のある取引事例により求め、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表
標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 -25                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    687,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[104.0]		 100
[ 69.8]		 [100.0]
100		 1,010,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    921,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区の人口総数は微増傾向の中、住宅需要は堅
調であり、土地価格は上昇傾向となっている
。


利便性が良好な住宅地域である。不動産の価
格に影響を与える地域要因の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -25.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 -72　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８０１０
０２
-14		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高19m
(70,160)
b ０８０１０
０３
-5		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m区道、
南東4m、
北西4m、
三方路
１住居
高度2種最高19m
地区計画等
(80,200)
c ０８０１０
０３
-8		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m道路、
中間画地
１住居
高度2種最高19m
地区計画等
(70,160)
d ０８０１０
０３
-7		 世田谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西3m区道、
中間画地
１住居
高度2種最高19m
地区計画等
(70,160)
e ０８０１０
０５
-9		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高19m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
450,111  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  61.2]
764,895 		 100
[  76.7]
997,256 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
997,000 
b (　           ) 
834,003  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.2]
949,786 		 100
[  92.2]
1,030,137 
1,030,000 
c (　           ) 
943,236  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
980,592 		 100
[  97.0]
1,010,920 
1,010,000 
d (　           ) 
990,754  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,000,280 		 100
[  97.5]
1,025,928 
1,030,000 
e (　           ) 
972,379  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,005,745 		 100
[  97.9]
1,027,319 
1,030,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -38.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -7.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,030,000 円／㎡]  



世田谷 -72　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,082,051 
2,683,910 
8,398,141 
4,752,400 
3,645,741 		 （　0.9440）
3,441,580 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    101,222,941 円　　　　（　    728,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 -72　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 83.47 ＲＣ3 246.89
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高19m
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   139 ㎡     10.3 m x   13.4 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫタイプ３６㎡から３８㎡程度 ⑦有効率　  91.6 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
79.95 
91.3 
73.02 
3,900 
284,778 		 1.0  284,778 
1.0  284,778 

 2～ 2		 住宅
83.47 
91.7 
76.54 
4,000 
306,160 		 1.0  306,160 
1.0  306,160 

 3～ 3		 住宅
83.47 
91.7 
76.54 
4,050 
309,987 		 1.0  309,987 
1.0  309,987 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
246.89 
91.6 
226.10 

900,925 		 900,925 
900,925 
⑨年額支払賃料        900,925 円　×　12ヶ月　＝　      10,811,100 円 
⑩a共益費（管理費）             143 円／㎡　×　     226.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　         387,988 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準等を考慮して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,199,088 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       559,954 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,639,134 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           900,925 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,559 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          900,925 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         434,358 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,082,051 円　　　　（　        79,727 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,173 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 -72　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 436,000 円  　　　　     87,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,108,710 円  　　　       11,199,088　×　　　　   9.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      223,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      741,200 円  　　　　     87,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        87,200 円  　　　　     87,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        87,200 円  　　　　     87,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,683,910 円　（　　　　　　        19,309 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9440    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 87,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 343,000 円／㎡　×　     246.89 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0545     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,752,400 円  
（　　　　　        34,190 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,082,051 円      
②総費用 2,683,910 円      
③純収益　①－② 8,398,141 円      
④建物等に帰属する純収益 4,752,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,645,741 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,441,580 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,760 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    101,222,941 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     728,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 -72　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区三軒茶屋一丁目４２２番４２
 0109000123374-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月7日　提出
世田谷 -72　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
世田谷 -72 東京都 区部第７ 氏名  不動産鑑定士　武弘　由希子   TEL.
鑑定評価額 142,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,020,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 世田谷区三軒茶屋１丁目４２２番４２
｢三軒茶屋１－１６－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 139  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高19m
地区計画等

(70,200)

1:1.5		 共同住宅

ＲＣ3		 中規模一般住宅、マ
ンション等が多い住
宅地域		 北6m区道 水道、ガス、下水 三軒茶屋

480m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    15 ｍ、南    35 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、６ｍ区
道		 交通

施設		 三軒茶屋駅南方

480m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高19m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、中規模一般住宅、マンション等が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様
の住環境を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,050,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    715,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、世田谷区内の東急田園都市線及び同世田谷線沿線の住宅地域。需要者は自己所有を目的とした区内及び
隣接区内の居住者が中心であるが、それ以外からの転入者も見られる。以前は比較的規模の大きい取引が多かったが、
土地を細分化した宅地分譲や建売分譲も見られる。需要の中心となる価格帯は土地のみでは１４０㎡で１．４億円台程
度、比較的小規模な建売分譲で総額１億～１．５億円程度が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は対象標準地と近くの類似する事例より試算しており、市場性を反映した価格である。他方、収益価格は対象
標準地の存する地域が最寄駅から徒歩圏内であるので賃貸アパート等も見られるものの、居住の快適性を重視する住宅
地域であるので低目に求められた。したがって、より規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さら
に代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　世田谷 -25                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    687,000 円／㎡		 [106.6]
100		 100
[104.0]		 100
[ 68.9]		 [100.0]
100		 1,020,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    921,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復している。先行きにつ
いては、物価上昇の継続や金融資本市場の変
動等の影響に注意する必要がある。


利便性の高い三軒茶屋駅徒歩圏内の住宅地域
であり、需要は強く、地価は上昇傾向にある
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -26.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 世田谷 -72　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８０１０
０５
-9		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高19m
(70,160)
b ０８０１０
０５
-16		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北3.3m私道、
中間画地
１住居
高度3種最高28m
(70,160)
c ０８０１０
０３
-8		 世田谷区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m道路、
中間画地
１住居
高度2種最高19m
地区計画等
(70,160)
d ０８０１０
０２
-14		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東3m私道、
中間画地
１中専
高度2種最高19m
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
972,379  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,005,745 		 100
[  98.9]
1,016,931 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,020,000 
b (　           ) 
1,372,509  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 140.0]
1,024,480 		 100
[  94.9]
1,079,536 
1,080,000 
c (　           ) 
943,236  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
980,592 		 100
[  95.0]
1,032,202 
1,030,000 
d (　           ) 
450,111  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  61.2]
764,895 		 100
[  72.2]
1,059,411 
1,060,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 +40.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -38.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,050,000 円／㎡]  



世田谷 -72　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を求めることは困難であることから、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,823,090 
2,501,686 
8,321,404 
4,741,500 
3,579,904 		 （　0.9440）
3,379,429 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     99,394,971 円　　　　（　    715,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
世田谷 -72　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 83.47 ＲＣ3 246.89
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高19m
地区計画等		 70 ％   200 ％   200 ％   139 ㎡     10.3 m x   13.4 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ（専有面積約３５～４０㎡程度）を想定。 ⑦有効率　  91.6 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
79.95 
91.3 
73.02 
3,850 
281,127 		 1.0  281,127 
1.0  281,127 

 2～ 2		 住宅
83.47 
91.7 
76.54 
3,900 
298,506 		 1.0  298,506 
1.0  298,506 

 3～ 3		 住宅
83.47 
91.7 
76.54 
3,950 
302,333 		 1.0  302,333 
1.0  302,333 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
246.89 
91.6 
226.10 

881,966 		 881,966 
881,966 
⑨年額支払賃料        881,966 円　×　12ヶ月　＝　      10,583,592 円 
⑩a共益費（管理費）             130 円／㎡　×　     226.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　         352,716 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で十分担保しているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,936,308 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       546,815 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,389,493 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           881,966 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,379 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          881,966 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         425,218 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,823,090 円　　　　（　        77,864 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,068 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
世田谷 -72　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 435,000 円  　　　　     87,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 929,586 円  　　　       10,936,308　×　　　　   8.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      223,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      739,500 円  　　　　     87,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        87,000 円  　　　　     87,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        87,000 円  　　　　     87,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,501,686 円　（　　　　　　        17,998 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9440    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 87,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 342,000 円／㎡　×　     246.89 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0545     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,741,500 円  
（　　　　　        34,112 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,823,090 円      
②総費用 2,501,686 円      
③純収益　①－② 8,321,404 円      
④建物等に帰属する純収益 4,741,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,579,904 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,379,429 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,312 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     99,394,971 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     715,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 世田谷 -72　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　世田谷区三軒茶屋一丁目４２２番４２
 0109000123374-0000
2 　
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備考