別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
大田 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-4 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　杣谷　考志   TEL.
鑑定評価額 1,900,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,560,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区山王２丁目２３１７番１外
｢山王２－５－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 744  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,430)

1:1.5		 事務所

ＳＲＣ5F1B		 中高層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ商業
地域		 東15m都道 水道、ガス、下水 大森

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       740 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 都市計画道路（補助第２８号
線、計画幅員２０～３０ｍ）		 街

路		 １５ｍ都道 交通

施設		 大森駅北西方

180m		 法令

規制		 商業
(100,430)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の店舗付事務所ビル等が建ち並ぶ最寄駅に近い商業地域である。大きな地域要因の変動はなく当面は現状
維持で推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,750,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,020,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として大田区及び周辺区の最寄駅に近い商業地域及び同程度の繁華性を有する商業地域である。需要
者は不動産事業者、不動産投資家が中心である。駅接近性が良好で相応の繁華性を有し、共同住宅用地としての需要も
見込まれることから、需要者からの引き合いが相応に見込まれる地域である。需要の中心となる価格帯については、取
引される土地の規模はまちまちであるが、概ね㎡あたり２００万円台が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は大森駅に近い中高層の店舗付事務所ビル等が多く見られる商業地域で相応の繁華性を有するが、収益価格は
比準価格と比較してやや低位に求められた。これは、需要者が実際の取引市場における価格を重視のうえ収益性を勘案
した取引を行っているためと考えられる。したがって、本件では取引実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比
較考量し、現下の不動産市況を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 持続的な景気回復により資本投資が進行して
いること等から商業地の地価は上昇基調にあ
る。


大森駅西口駅前広場の整備及び池上通りの拡
幅が令和６年２月１９日に事業認可された。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ８１１０
９
-25		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 東25m都道、
中間画地
準住居
高度地区3種
地区計画等
(70,300)
b Ｒ８１１０
１
-15		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東25m都道、
南西4.6m、
南東2.8m、
三方路
商業
高度3種最低7m
(99,396)
c Ｒ７１１０
３
-22		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北20m区道、
西6m、角地
商業

(100,500)
d Ｒ８１１１
７
-10		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東27m国道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,300)
e Ｒ７１１０
８
-10		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南20m区道、
北4m、二方路
商業

(100,576)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,726,906  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,778,713 		 100
[  58.7]
3,030,175 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,030,000 
b (　           ) 
1,625,296  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.6]
1,712,539 		 100
[  66.5]
2,575,247 
2,580,000 
c (　           ) 
1,640,125  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,721,350 		 100
[  64.7]
2,660,510 
2,660,000 
d (　           ) 
1,487,816  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,568,158 		 100
[  52.6]
2,981,289 
2,980,000 
e (　           ) 
2,307,526  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
2,800,200 		 100
[ 116.2]
2,409,811 
2,410,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +0.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,750,000 円／㎡]  



大田 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

190,992,978 
64,551,561 
126,441,417 
70,173,000 
56,268,417 		 （　0.9371）
52,729,134 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　  1,506,546,686 円　　　　（　  2,020,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 577.57 Ｓ9F1B 3,223.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   430 ％   744 ㎡     23.0 m x   36.0 m  前面道路：都道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗、３～９階は事務所（フロア貸し）、地下駐車場機械式９台を想定。 ⑦有効率　  81.6 ％
の理由		 類似建物における標準的な有効率を採用。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
568.52 
62.2 
353.69 
8,032 
2,840,838 		 12.0  34,090,056 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
517.57 
95.0 
491.70 
5,791 
2,847,435 		 10.0  28,474,350 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
362.38 
92.9 
336.51 
4,670 
1,571,502 		 6.0  9,429,012 
0.0  0 

 5～ 9		 事務所
248.20 
89.6 
222.33 
4,670 
1,038,281 		 6.0  6,229,686 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
171.40 
 
 
 
 		    
   

計
3,223.25 
81.6 
2,630.06 

14,022,682 		 112,570,860 
0 
⑨年額支払賃料     14,022,682 円　×　12ヶ月　＝　     168,272,184 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   2,630.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　      28,404,648 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺における類似建物の共益費等水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       196,676,832 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     9,995,842 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 189,920,990 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       112,570,860 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,069,423 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    270,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         2,565 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     190,992,978 円　　　　（　       256,711 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,693 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,670 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大田 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,780,000 円  　　　　  1,130,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 33,985,861 円  　　　      199,916,832　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   11,920,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,605,000 円  　　　　  1,130,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,130,000 円  　　　　  1,130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,130,000 円  　　　　  1,130,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      64,551,561 円　（　　　　　　        86,763 円／㎡）　　（経費率　　  33.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9371    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,130,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　   3,223.25 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 70,173,000 円  
（　　　　　        94,319 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 190,992,978 円      
②総費用 64,551,561 円      
③純収益　①－② 126,441,417 円      
④建物等に帰属する純収益 70,173,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 56,268,417 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 52,729,134 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       70,872 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,506,546,686 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,020,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区山王二丁目２３１７番１
 0108000177237-0000
2 　大田区山王二丁目２３１７番５
 0108000177239-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 8 年地価公示）
令和8年1月16日　提出
大田 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
大田 5-4 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　紺谷　昌弘   TEL.
鑑定評価額 1,900,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,560,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和8年1月1日 (4)鑑定評価日 令和8年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和7年1月]
路線価又は倍率		 1,960,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 大田区山王２丁目２３１７番１外
｢山王２－５－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 744  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,430)

1:1.5		 事務所

ＳＲＣ5F1B		 中高層の店舗、事務
所等が建ち並ぶ商業
地域		 東15m都道 水道、ガス、下水 大森

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  36.0 ｍ、規模　　       740 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 都市計画道路（補助第２８号
線、計画幅員２０～３０ｍ）		 街

路		 １５ｍ都道 交通

施設		 大森駅北西方

180m		 法令

規制		 商業
(100,430)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 大森駅に近い中高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ繁華性の高い商業地域であり、今後とも同様に推移するものと
予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,760,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,090,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大田区及びその隣接区の鉄道駅周辺を主とする商業地域である。需要者は、賃貸事業を目的とする不動
産業者や投資家のほか、小売業・飲食業・サービス業を営む資本力ある個人又は法人があげられる。店舗ビル等が連坦
する駅に近い商業地については、希少性が高く、需要は底堅い。取引価格水準は、最寄り駅等の立地条件や規模等によ
りばらつきが大きく、中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、ＪＲ大森駅に近い繁華性の高い商業地域であり、賃貸事業を目的とする不動産業者等が主たる需要者とな
ることから、収益性を取引指標として重視して取引が行われる地域である。したがって、類似地域に所在する信頼性あ
る取引事例から求められた実証的な比準価格と収益性を反映した収益価格を相互に関連づけ鑑定評価額を上記のとおり
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,330,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、物価は上昇傾向にあ
る。大田区の人口は微増傾向を示している。



大森駅西口の駅前広場の整備及び池上通りの
拡幅が令和６年２月１９日事業認可された。



市場性・競争力等の変動は、特にない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 大田 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ７７１０
７
-26		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m区道、
中間画地
商業

(100,500)
b Ｒ７１１０
８
-10		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南20m区道、
北4m、二方路
商業

(100,576)
c Ｒ８１１１
４
-26		 大田区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.3m区道
、北西6m、
角地
商業

(100,438)
d Ｒ７７１０
７
-9		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南10m都道、
中間画地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,528,090  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,740,450 		 100
[ 104.9]
2,612,440 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,610,000 
b (　           ) 
2,307,526  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
2,800,200 		 100
[ 104.5]
2,679,617 
2,680,000 
c (　           ) 
1,955,488  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,918,241 		 100
[  63.0]
3,044,827 
3,040,000 
d (　           ) 
1,270,318  		 100
[ 100.0]		 [ 110.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,399,890 		 100
[  52.4]
2,671,546 
2,670,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -49.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,760,000 円／㎡]  



大田 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

193,772,702 
64,158,930 
129,613,772 
71,415,000 
58,198,772 		 （　0.9371）
54,538,069 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　  1,558,230,543 円　　　　（　  2,090,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
大田 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所 577.57 Ｓ9F1B 3,223.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   430 ％   744 ㎡     23.0 m x   36.0 m  前面道路：都道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗、３～９階は事務所（フロア貸し）、地下駐車場機械式９台を想定した。 ⑦有効率　  81.6 ％
の理由		 共用部分等を考慮して査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
568.52 
62.2 
353.69 
8,200 
2,900,258 		 12.0  34,803,096 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
517.57 
95.0 
491.70 
5,800 
2,851,860 		 10.0  28,518,600 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
362.38 
92.9 
336.51 
4,770 
1,605,153 		 6.0  9,630,918 
0.0  0 

 5～ 9		 事務所
248.20 
89.6 
222.33 
4,770 
1,060,514 		 6.0  6,363,084 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 駐車場
171.40 
 
 
 
 		    
   

計
3,223.25 
81.6 
2,630.06 

14,264,994 		 114,398,952 
0 
⑨年額支払賃料     14,264,994 円　×　12ヶ月　＝　     171,179,928 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   2,630.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　      28,404,648 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域の店舗・事務所ビルの共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　   9 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,240,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       199,584,576 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,240,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    10,141,229 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 192,683,347 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       114,398,952 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,086,790 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）    270,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　         2,565 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     193,772,702 円　　　　（　       260,447 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,794 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,770 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
大田 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,900,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 33,263,230 円  　　　      202,824,576　×　　　　  16.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   11,920,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,775,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,150,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,150,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      64,158,930 円　（　　　　　　        86,235 円／㎡）　　（経費率　　  33.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9371    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,150,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 345,000 円／㎡　×　   3,223.25 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0621     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 71,415,000 円  
（　　　　　        95,988 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 193,772,702 円      
②総費用 64,158,930 円      
③純収益　①－② 129,613,772 円      
④建物等に帰属する純収益 71,415,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 58,198,772 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 54,538,069 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       73,304 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,558,230,543 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,090,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 大田 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　大田区山王二丁目２３１７番１
 0108000177237-0000
2 　大田区山王二丁目２３１７番５
 0108000177239-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
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備考