鑑定評価書

令和8年1月16日　提出
目黒 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

目黒 -12

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　樋口　典子

TEL.

鑑定評価額

240,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月9日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	820,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	目黒区祐天寺１丁目２１５３番２２｢祐天寺１－２５－４｣				②地積　(㎡)	203 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) 準防（その他）高度地区1種 (70,150)
	1:1.5	住宅ＬＳ2	一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域	北東4.5m区道	水道、ガス、下水	祐天寺 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
．５ｍ区道

交通

施設

祐天寺駅北東方

400m

法令

規制

１低専
(70,150)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測さ
れる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,250,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 839,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として東急東横線「中目黒」駅～「都立大学」駅を最寄り駅とする住宅地域。主な需要者層は、自己
使用目的の個人（高額所得層が中心）であるほか不動産業者等も想定される。良好な住環境を背景として需要は底堅い
が、近年は画地の細分化傾向が強まっていることもあり建売住宅も多くなっている。土地の中心価格帯としては、対象
標準地と同程度の５０～６０坪の画地で１坪あたり３５０～４５０万円、総額１．５～２．５億円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地が存する地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として成熟している。周囲には低層の共同住宅
も見受けられるが、収益性よりも居住の快適性のほうが重視される地域である。したがって、自己使用目的の取引が中
心であるため、本件では市場実勢を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、上記のとおり鑑定評価額
を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,030,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　目黒 -5                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,100,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内景気は、物価高による個人消費の低迷、
金利上昇局面等による下振れ懸念を有するも
のの、持ち直しの動きを維持している。

地域要因に特段の変動は見られないものの、
立地の優位性や稀少性を背景に地価の上昇が
継続している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+14.6 ％

+7.3 ％

３　試算価格算定内訳

目黒 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ７７１１７ -3	目黒区		更地	（　）	ほぼ長方形	西3.5m私道、南4m、角地		１低専高度地区1種 (80,150)
b	Ｒ８１１０１ -19	目黒区		更地	（　）	ほぼ長方形	北3.3m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
c	Ｒ７７１０９ -4	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.9m区道、西4m、角地		１低専高度地区1種地区計画等 (70,100)
d	Ｒ８１１１１ -26	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.9m区道、南東6m、角地		１低専高度地区1種 (80,150)
e	Ｒ７７１１１ -6	目黒区		更地	（　）	長方形	北西5.8m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 806,406	100 [ 100.0]	[ 111.7] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	857,046	100 [ 72.0]	1,190,342	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	1,200,000
b	(　 ) 999,053	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,079,976	100 [ 91.2]	1,184,184		1,200,000
c	(　 ) 1,022,904	100 [ 100.0]	[ 114.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,136,119	100 [ 91.2]	1,245,745		1,260,000
d	(　 ) 1,142,116	100 [ 100.0]	[ 106.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	1,179,854	100 [ 91.2]	1,293,700		1,310,000
e	(　 ) 1,298,231	100 [ 100.0]	[ 114.4] 100	100 [ / ]	100 [ 131.3]	1,131,132	100 [ 90.2]	1,254,027		1,270,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,250,000 円／㎡]

目黒 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,625,729	2,999,470	10,626,259	4,766,580	5,859,679	（　0.9589） 5,618,846	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	170,268,061 円　　　　（　 839,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	70 ％	150 ％	150 ％	203 ㎡	12.0 m x 17.0 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ワンルームタイプ（１戸あたり３０㎡程度）の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	90.0	90.00	4,000	360,000	1.0	360,000
							1.0	360,000
2～ 2	住宅	100.00	90.0	90.00	4,100	369,000	1.0	369,000
							1.0	369,000
3～ 3	住宅	100.00	90.0	90.00	4,200	378,000	1.0	378,000
							1.0	378,000
～

～

計		300.00	90.0	270.00		1,107,000		1,107,000
								1,107,000

⑨年額支払賃料	1,107,000 円　×　12ヶ月　＝　 13,284,000 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 486,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似賃貸住宅の共益費を参考に計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で十分担保しているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,770,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 688,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,081,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,107,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,517 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,107,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 533,712 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,625,729 円　　　　（　 67,122 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,277 円/㎡　月額支払賃料（　 4,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

目黒 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	409,500 円	81,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,390,770 円	13,770,000　×　　　　 10.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 339,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 696,100 円	81,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	81,900 円	81,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,900 円	81,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,999,470 円　（　　　　　　 14,776 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9589

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,900,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0582	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0430 ×　 40 ％　＋　0.0595 × 40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,766,580 円（　　　　　 23,481 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,625,729 円
②総費用	2,999,470 円
③純収益　①－②	10,626,259 円
④建物等に帰属する純収益	4,766,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,859,679 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,618,846 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,679 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 170,268,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 839,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

目黒 -12　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	目黒区祐天寺一丁目２１５３番２２	0132000140068-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 8 年地価公示）

令和8年1月16日　提出
目黒 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

目黒 -12

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　大地　克巳

TEL.

鑑定評価額

240,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和8年1月1日	(4)鑑定評価日	令和8年1月13日	(6) 路線価	[令和7年1月] 路線価又は倍率	820,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和7年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	目黒区祐天寺１丁目２１５３番２２｢祐天寺１－２５－４｣				②地積　(㎡)	203 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) 準防（その他）高度地区1種 (70,150)
	1:1.5	住宅ＬＳ2	一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域	北東4.5m区道	水道、ガス、下水	祐天寺 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位：北　　４
．５ｍ区道

交通

施設

祐天寺駅北東方

400m

法令

規制

１低専
(70,150)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

低層共同住宅や戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因の変動は特段見られず、当分は現状を維持しな
がら推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,230,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 812,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

①同一需給圏は、目黒区内の東急東横線沿線の駅徒歩圏の低層住宅地域である。②中心となる需要者は、自己居住目的
の戸建住宅を求める目黒区とその周辺区の比較的所得水準の高いエンドユーザーである。③良好な住環境と利便性を有
し、需要は底堅く推移し、価格は上昇傾向にある。④中心となる価格帯は、規模により異なるが土地総額１億６千万円
程度から、規模により２億５千万円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、一般住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、主たる需要者は居住の快適性を重視する自己居住目的の
エンドユーザーである。比準価格は、類似地域の価格牽連性を有する事例から求めた価格であり市場の実態を反映した
価格である。収益価格は、地価水準に見合うだけの賃料水準が形成されていないため、やや低位に求められた。以上よ
り、本件では、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

目黒区の人口は概ね横ばい傾向、取引件数は
増加傾向であり、金利動向、物価高等に留意
が必要であるが、地価は上昇傾向である。

戸建住宅や低層共同住宅等が建ち並ぶ住宅地
域であり、地域要因に特段の変動は見られな
い。

近隣地域の標準画地と同等であり、標準的な
市場競争力を有する。個別的要因に変動はな
い。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+14.6 ％

+7.3 ％

３　試算価格算定内訳

目黒 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ７７１０９ -28	目黒区		更地	（　）	ほぼ長方形	北8.8m区道、中間画地		１低専高度地区1種特別用途地区 (70,150)
b	Ｒ８１１０６ -10	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.2m区道、南東4m、角地		１低専高度地区1種特別用途地区 (70,100)
c	Ｒ７７１０６ -12	目黒区		貸家建付地	（　）	長方形	北6m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m 特別用途地区 (70,200)
d	Ｒ８１１０６ -5	目黒区		建付地	（　）	長方形	南東5.3m区道、中間画地		１低専高度地区1種特別用途地区 (60,100)
e	Ｒ８１１２０ -29	目黒区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6.6m区道、中間画地		１住居高度2種最高17m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,086,372	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,174,368	100 [ 99.8]	1,176,721	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	1,190,000
b	(　 ) 1,199,154	100 [ 100.0]	[ 109.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	1,230,504	100 [ 98.8]	1,245,449		1,260,000
c	(　 ) 948,447	100 [ 100.0]	[ 113.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,076,487	100 [ 89.8]	1,198,761		1,210,000
d	(　 ) 1,156,997	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	1,202,609	100 [ 98.8]	1,217,216		1,230,000
e	(　 ) 1,160,187	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,200,392	100 [ 92.7]	1,294,921		1,310,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,230,000 円／㎡]

目黒 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,557,532	3,139,082	10,418,450	4,749,120	5,669,330	（　0.9589） 5,436,321	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	164,737,000 円　　　　（　 812,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	70 ％	150 ％	150 ％	203 ㎡	12.0 m x 17.0 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプの共同住宅で、平均専有面積は概ね３０㎡前後。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

共用部分等を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	90.0	90.00	4,000	360,000	1.0	360,000
							1.0	360,000
2～ 2	住宅	100.00	90.0	90.00	4,050	364,500	1.0	364,500
							1.0	364,500
3～ 3	住宅	100.00	90.0	90.00	4,100	369,000	1.0	369,000
							1.0	369,000
～

～

計		300.00	90.0	270.00		1,093,500		1,093,500
								1,093,500

⑨年額支払賃料	1,093,500 円　×　12ヶ月　＝　 13,122,000 円
⑩a共益費（管理費）	180 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 583,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,705,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 685,260 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,019,940 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,093,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,388 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,093,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 527,204 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,557,532 円　　　　（　 66,786 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,225 円/㎡　月額支払賃料（　 4,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

目黒 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	408,000 円	81,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,534,982 円	13,705,200　×　　　　 11.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 339,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 693,600 円	81,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	81,600 円	81,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	81,600 円	81,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,139,082 円　（　　　　　　 15,463 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9589

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	81,600,000 円	設計監理料率　 264,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0582	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0430 ×　 40 ％　＋　0.0595 × 40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,749,120 円（　　　　　 23,395 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,557,532 円
②総費用	3,139,082 円
③純収益　①－②	10,418,450 円
④建物等に帰属する純収益	4,749,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,669,330 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,436,321 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,780 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 164,737,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 812,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

目黒 -12　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	目黒区祐天寺一丁目２１５３番２２	0132000140068-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考